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企業(yè)土地征收補(bǔ)償辦法范文第1篇

第二條被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

貨幣補(bǔ)償是指直接向被征收人發(fā)放貨幣補(bǔ)償款。

產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指被征收人選擇房屋征收部門(mén)所提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源，并與房屋征收部門(mén)結(jié)算被征收房屋補(bǔ)償款與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

房屋征收安置工作遵循政府主導(dǎo)、群眾自愿、讓利于民和公開(kāi)、公平、公正的原則，充分尊重被征收人的意愿，由被征收人自主選擇補(bǔ)償方式。

第三條?產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的價(jià)格，由對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的同一評(píng)估機(jī)構(gòu)在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)、相同評(píng)估方法的基礎(chǔ)上，按照區(qū)位不同，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值下浮10-20%后確定。

（一）征收部門(mén)庫(kù)存房源或國(guó)有企業(yè)建設(shè)的安置房源，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值下浮20%結(jié)算；

（二）政府市場(chǎng)采購(gòu)開(kāi)發(fā)企業(yè)的安置房源，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值下浮10%結(jié)算。

第四條被征收人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的，房屋征收部門(mén)應(yīng)按照《縣國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》文件規(guī)定支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

被征收房屋合法建筑面積小于54平方米的，被征收人可以按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)下浮的調(diào)換價(jià)格購(gòu)買(mǎi)54平方米產(chǎn)權(quán)調(diào)換房。如購(gòu)房面積超過(guò)54平方米的，超出面積按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值結(jié)算。

對(duì)經(jīng)審核屬困難弱勢(shì)的群體，被征收房屋合法建筑面積小于54（含）平方米的，在城區(qū)僅有一處住房的，可享受“暖心房”政策，購(gòu)買(mǎi)房屋54平方米（含）以?xún)?nèi)的按1700元/平方米進(jìn)行結(jié)算；超出面積10平方米（含）以?xún)?nèi)的，超出部分上浮10%進(jìn)行結(jié)算；超出面積10平方米以上的部分，按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值結(jié)算。

第五條縣征收辦協(xié)助被征收人對(duì)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房房源進(jìn)行選定及手續(xù)辦理。開(kāi)發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)調(diào)換房取得《商品房預(yù)售許可證》后，應(yīng)及時(shí)與被征收人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》并予以備案。

第六條縣住建局是產(chǎn)權(quán)調(diào)換房主管部門(mén)，主要負(fù)責(zé)做好產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的建設(shè)推進(jìn)、預(yù)售審批、質(zhì)量監(jiān)管及開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房的回購(gòu)等工作。產(chǎn)權(quán)調(diào)換房必須嚴(yán)格按照統(tǒng)一的規(guī)劃、質(zhì)量和配套設(shè)施進(jìn)行建設(shè)。

第七條產(chǎn)權(quán)調(diào)換房涉及的行政事業(yè)性規(guī)費(fèi)、服務(wù)性收費(fèi)、政府性基金等相關(guān)費(fèi)用按照保障性住房相關(guān)優(yōu)惠政策規(guī)定執(zhí)行。

第八條選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖丝梢韵硎芊科毖a(bǔ)助。

房票補(bǔ)助是指在縣城區(qū)范圍內(nèi)房屋征收過(guò)程中，以貨幣補(bǔ)償?shù)姆绞脚c被征收人簽訂補(bǔ)償協(xié)議后，被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)憑房票自行在縣城區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品住房（不含二手房）經(jīng)申請(qǐng)而享有獲得財(cái)政補(bǔ)助的政策。

（一）選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，如需?gòu)買(mǎi)縣城區(qū)范圍內(nèi)商品住房的，在房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂之日起10個(gè)工作日內(nèi)，由被征收人憑房屋征收補(bǔ)償協(xié)議、交房單、身份證明到縣征收辦領(lǐng)取房票。

（二）選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖?，在房屋征收決定公告規(guī)定的簽約期限內(nèi)簽約并完成搬遷的，在房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂之日起6個(gè)月內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)縣城區(qū)范圍內(nèi)商品住房的，憑房票享受購(gòu)房合同總價(jià)（不含車(chē)位、車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室等）15%的房票補(bǔ)助，每戶(hù)補(bǔ)助最高不超過(guò)10萬(wàn)元（含）。新購(gòu)房屋面積大于被征收房屋合法面積10平方米（含）以?xún)?nèi)的部分給予補(bǔ)助，超出10平方米以外的部分不予補(bǔ)助。

（三）被征收人購(gòu)房款（包括銀行按揭、公積金貸款放款到位）全部付清后，憑房屋征收補(bǔ)償協(xié)議、購(gòu)房合同、全款發(fā)票、契稅完稅憑證以及被征收人身份證明到房屋征收辦憑房票按程序辦理房票補(bǔ)助。

（四）被征收人在房屋征收決定公告規(guī)定的簽約期限內(nèi)未完成簽約搬遷、被依法或者在房屋征收部門(mén)提供的產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源內(nèi)選房的，不享受房票補(bǔ)助政策。

（五）被征收人所享受的房票補(bǔ)助資金由縣財(cái)政承擔(dān)，房屋征收部門(mén)具體負(fù)責(zé)房票補(bǔ)助資金申撥及發(fā)放工作。

（六）本意見(jiàn)中的房票補(bǔ)助，僅限于縣城區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地上房屋征收且選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖吮救讼硎?，不得轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)以及更換姓名。

（七）貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖嗽谫?gòu)房合同簽訂且領(lǐng)取政府房票補(bǔ)助后退房的，需先返還所補(bǔ)助資金后，住建部門(mén)（房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心）方可辦理退房手續(xù)。

（八）房票補(bǔ)助的辦理流程

1．申請(qǐng)

選擇貨幣補(bǔ)償?shù)谋徽魇杖耍谝?guī)定時(shí)間內(nèi)購(gòu)房后向縣征收辦提出申請(qǐng)，并提交以下申請(qǐng)材料：

（1）房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議；

（2）貨幣補(bǔ)償房票補(bǔ)助的房票；

（3）《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；

（4）購(gòu)房發(fā)票；

（5）契稅完稅憑證；

（6）申請(qǐng)人身份證原件及復(fù)印件。

2．初審

縣征收辦現(xiàn)場(chǎng)審核申請(qǐng)人提供材料的真實(shí)性和合法性，并將符合條件的申請(qǐng)人所提供材料復(fù)印2份，一份自存，以備復(fù)核，另一份按季匯總后報(bào)縣財(cái)政局。同時(shí)，縣征收辦將匯總明細(xì)表報(bào)縣住建部門(mén)。

3．復(fù)核

縣財(cái)政局對(duì)縣征收辦提出的房票補(bǔ)助材料進(jìn)行完整性和合法性（申請(qǐng)表、匯總表、申請(qǐng)人提供的材料復(fù)印件）進(jìn)行審核，并提出房票補(bǔ)助擬辦意見(jiàn)，呈報(bào)縣政府批準(zhǔn)。

4．公示

縣征收辦根據(jù)縣政府批準(zhǔn)意見(jiàn)，在縣政府門(mén)戶(hù)網(wǎng)站上進(jìn)行公示，公示期10個(gè)工作日。

5．支付

經(jīng)公示期滿后，由縣征收辦申請(qǐng)，縣財(cái)政局將房票補(bǔ)助資金撥付到縣征收辦，由縣征收辦負(fù)責(zé)支付給申請(qǐng)人。

6．已辦理房票補(bǔ)助退回

申請(qǐng)退房的，應(yīng)向縣征收辦申請(qǐng)退回房票補(bǔ)助，由縣征收辦出具房票補(bǔ)助退回證明，縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心辦理商品房退房手續(xù)。

第九條對(duì)于享受城區(qū)征收補(bǔ)償最低保障的被征收人，征收補(bǔ)償后符合經(jīng)濟(jì)適用住房保障條件的，優(yōu)先選擇申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房；符合公共租賃住房保障條件的，優(yōu)先將其納入保障范圍。

第十條被征收人在縣城區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房，且購(gòu)房成交價(jià)格不超過(guò)貨幣補(bǔ)償金額的（不含提前搬遷獎(jiǎng)勵(lì)金額），對(duì)新購(gòu)房屋免征契稅。購(gòu)房成交價(jià)超過(guò)貨幣補(bǔ)償金額的，差價(jià)部分按規(guī)定征收契稅。

第十一條被征收人在縣城區(qū)購(gòu)買(mǎi)商品住房，已享受本辦法中15%房票補(bǔ)助的，不再重復(fù)享受《關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》（泗政發(fā)〔2016〕136號(hào)）文件中2%購(gòu)房補(bǔ)貼。

第十二條房屋征收部門(mén)在開(kāi)展征收過(guò)程中，應(yīng)接受各方面監(jiān)督?？h財(cái)政局應(yīng)加強(qiáng)財(cái)政監(jiān)督；縣審計(jì)局應(yīng)加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)督。

第十三條被征收人假借訂立購(gòu)房合同或故意隱瞞購(gòu)房相關(guān)事項(xiàng)，惡意套取房票補(bǔ)助資金的，已領(lǐng)取的補(bǔ)助資金應(yīng)當(dāng)予以追回；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

企業(yè)土地征收補(bǔ)償辦法范文第2篇

(一)《物權(quán)法》對(duì)補(bǔ)償范圍沒(méi)有明確的規(guī)定

《物權(quán)法》規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)征收必須要給予補(bǔ)償，但是沒(méi)有明確補(bǔ)償?shù)姆秶?，這樣使得下位法在制定征收補(bǔ)償范圍的時(shí)候缺乏依據(jù)，從而造成不動(dòng)產(chǎn)征收實(shí)務(wù)中出現(xiàn)不公和混亂的局面。

(二)補(bǔ)償范圍的層次不清，與我國(guó)物權(quán)體系不符

我國(guó)目前征收范圍不全，主要在于征收過(guò)程中仍然以“人”作為補(bǔ)償重心。相同的不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)闄?quán)利人的不同，補(bǔ)償也有所差異。譬如深圳市光明農(nóng)場(chǎng)在土地征收過(guò)程中按照原村民、華僑、外遷戶(hù)制定不同的補(bǔ)償方針。又比如面積相同的不動(dòng)產(chǎn)，因?yàn)闄?quán)利人的人均住房面積差異，補(bǔ)償也不相同。②政府征收的對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，理應(yīng)以“不動(dòng)產(chǎn)”作為補(bǔ)償?shù)闹匦?。征收不?dòng)產(chǎn)就是剝奪與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的一切權(quán)利，那么應(yīng)該對(duì)所有權(quán)利損失給予補(bǔ)償。我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利體系進(jìn)行規(guī)定，根據(jù)權(quán)利主體是否為財(cái)產(chǎn)所有人，將物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán);根據(jù)設(shè)立目的不同，他物權(quán)又可劃分為用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。用益物權(quán)主要強(qiáng)調(diào)了建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)等。

二、國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)征收補(bǔ)償范圍比較借鑒

(一)國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)征收補(bǔ)償范圍梳理

西方國(guó)家的征收補(bǔ)償一般都經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年甚至上百年的歷史，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在實(shí)踐中已經(jīng)發(fā)展相對(duì)完善，且大都有一部專(zhuān)門(mén)的法律對(duì)財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償作出規(guī)定。如英國(guó)的《強(qiáng)制購(gòu)買(mǎi)法》，法國(guó)的《公用征收法》，德國(guó)的《聯(lián)邦建筑法》。以德國(guó)為例，德國(guó)的公益征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確立，經(jīng)歷了一個(gè)從完全補(bǔ)償?shù)竭m當(dāng)補(bǔ)償再到公平補(bǔ)償?shù)臍v史發(fā)展過(guò)程。十九世紀(jì)，繼黑森大公國(guó)頒布《征收法》之后，德國(guó)各邦都陸續(xù)制定了《征收法》，并普遍確立了“完全補(bǔ)償”原則，充分反映了當(dāng)時(shí)德國(guó)法治國(guó)家和“財(cái)產(chǎn)權(quán)不可侵犯”的基本理念。［5］第一次世界大戰(zhàn)之后，德國(guó)由于戰(zhàn)敗，割地賠款，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)凋敝，無(wú)力支持“完全賠償”，加上社會(huì)右翼勢(shì)力較為濃厚的社會(huì)民主主義價(jià)值理念，這一階段《魏瑪憲法》確立的是“適當(dāng)補(bǔ)償”原則?！斑m當(dāng)補(bǔ)償”原則要求政府在決定補(bǔ)償?shù)念~度時(shí)，應(yīng)當(dāng)權(quán)衡公益的要求以及參考當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)確立其補(bǔ)償額度，不必拘泥于“全額補(bǔ)償”。在第二次世界大戰(zhàn)之后，聯(lián)邦德國(guó)根據(jù)現(xiàn)實(shí)狀況在《基本法》中又確立了“公平補(bǔ)償”的原則。該原則要求政府在確立補(bǔ)償?shù)姆N類(lèi)和額度時(shí)，以公平地衡量公共及參與人的利益后作決定，這一原則至今仍然是指導(dǎo)德國(guó)行政補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t，包括許多聯(lián)邦法律如《軍事用地征收法》、《聯(lián)邦建筑法》都采納了這一補(bǔ)償原則。關(guān)于德國(guó)的征收補(bǔ)償范圍，《聯(lián)邦建筑法》(第八十五條)將其劃分為三種補(bǔ)償種類(lèi)，即實(shí)體損失(第九十五條)、其它財(cái)產(chǎn)利益損失(第九十六條)以及負(fù)擔(dān)補(bǔ)償(第一百二十二條)。實(shí)體損失是針對(duì)被征收土地以及其它標(biāo)的物的價(jià)值而言，因而是對(duì)征收標(biāo)的實(shí)體的補(bǔ)償，也是對(duì)征收所失權(quán)利的補(bǔ)償。其它財(cái)產(chǎn)損失指直接因征用所產(chǎn)生的財(cái)產(chǎn)減損或費(fèi)用。主要包括營(yíng)業(yè)損失、殘留地減損、遷移費(fèi)以及相關(guān)費(fèi)用等。負(fù)擔(dān)補(bǔ)償是指因?qū)嵭卸际薪ㄔO(shè)計(jì)劃而采取征收措施，使得人民的生活狀態(tài)(尤指經(jīng)濟(jì)及社會(huì)生活方面)，產(chǎn)生了經(jīng)濟(jì)方面的損失。和德國(guó)一樣，其他西方國(guó)家都從法律上明確了財(cái)產(chǎn)征收的補(bǔ)償內(nèi)容，使征收補(bǔ)償范圍更具統(tǒng)一性和權(quán)威性。

(二)國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)征收補(bǔ)償范圍比較

通過(guò)國(guó)內(nèi)外不動(dòng)產(chǎn)征收補(bǔ)償范圍的比較，可以得到以下幾點(diǎn):1．國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)損失補(bǔ)償更全面國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家不但對(duì)土地所有權(quán)給予補(bǔ)償，還考慮地上設(shè)置的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)，包括地上權(quán)、長(zhǎng)期租佃權(quán)、租賃權(quán)、漁業(yè)權(quán)、地上建筑物、附著物等［6］。國(guó)內(nèi)僅就土地使用權(quán)(農(nóng)村土地包括所有權(quán))、地上建筑物、附著物等給予補(bǔ)償。對(duì)設(shè)置的其他用益物權(quán)補(bǔ)償考慮不足，如承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、租賃權(quán)等補(bǔ)償無(wú)相關(guān)規(guī)定。2．我國(guó)對(duì)征收損失補(bǔ)償不足與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家相對(duì)比，我國(guó)目前的損失補(bǔ)償只有搬遷補(bǔ)助、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助和臨時(shí)安置費(fèi)用，未包含殘留地補(bǔ)償、其他必要費(fèi)用補(bǔ)償?shù)葍?nèi)容。其中，停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)助，實(shí)際上只包含了因土地征收而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)中斷部分損失的補(bǔ)償，客戶(hù)損失、商譽(yù)損失等并未考慮。臨時(shí)安置補(bǔ)助只包含獲得新居所之前的正常居住費(fèi)用，但對(duì)于獲得新居所所發(fā)生的其他費(fèi)用，如房地產(chǎn)登記相關(guān)稅費(fèi)、房地產(chǎn)交易中介費(fèi)用等為獲得新居所所發(fā)生的正常費(fèi)用并未包括在內(nèi)。3．國(guó)內(nèi)財(cái)產(chǎn)征收未考慮相鄰地塊權(quán)益損失從我國(guó)現(xiàn)行財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償?shù)那闆r來(lái)看，無(wú)論是收回國(guó)有土地補(bǔ)償或國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償，均未考慮因征收對(duì)相鄰地塊的影響。4．生活補(bǔ)償對(duì)于因土地征收而引起的人員失業(yè)、對(duì)生活共同體的破壞等補(bǔ)償在國(guó)內(nèi)仍然屬于空白領(lǐng)域。對(duì)生活共同體破壞的損失比較抽象，同時(shí)也很難量化，部分國(guó)家對(duì)該部分損失不予補(bǔ)償。但是，對(duì)于失業(yè)者補(bǔ)償，幾乎所有國(guó)家把該項(xiàng)補(bǔ)償納入財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償范圍，而且，根據(jù)我國(guó)《勞動(dòng)合同法》規(guī)定，在多種情況下解除勞動(dòng)合同，用人單位應(yīng)當(dāng)向勞動(dòng)者支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。因此，缺失失業(yè)補(bǔ)償，對(duì)因征地而中止勞動(dòng)合同的企業(yè)不公平。

三、建立以物權(quán)為核心的征收補(bǔ)償體系

我國(guó)土地征收補(bǔ)償范圍的不完善，主要反映在部分權(quán)利補(bǔ)償缺乏規(guī)定、部分費(fèi)用補(bǔ)償缺失、部分權(quán)利補(bǔ)償不完整等方面，建議從以下幾方面對(duì)我國(guó)土地征收補(bǔ)償進(jìn)行梳理和完善。

(一)明確土地各項(xiàng)權(quán)利的補(bǔ)償

針對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)征收只重視財(cái)產(chǎn)所有權(quán)補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀，有必要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)權(quán)利補(bǔ)償進(jìn)一步梳理。結(jié)合國(guó)內(nèi)征收的特殊背景，當(dāng)務(wù)之急應(yīng)該明確對(duì)承包經(jīng)營(yíng)期和國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償。1．細(xì)化農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償我國(guó)《土地管理法》對(duì)土地征收補(bǔ)償?shù)囊?guī)定，沒(méi)有清晰界定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償。其中部分法律解釋認(rèn)為安置補(bǔ)助費(fèi)包含承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的損失，但從其計(jì)算方法可知，安置補(bǔ)助費(fèi)并不等同于承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)益。按照物權(quán)體系，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)由土地所有權(quán)分離出來(lái)，那么土地所有權(quán)的補(bǔ)償中已經(jīng)涵蓋了對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償，但是這部分補(bǔ)償應(yīng)該屬于原土地承包農(nóng)戶(hù)。另外一種可能性是，國(guó)家對(duì)集體土地的補(bǔ)償并非土地價(jià)值的全部。針對(duì)這種情況，建議從物權(quán)角度對(duì)土地權(quán)益進(jìn)行梳理，對(duì)土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)等各項(xiàng)權(quán)利損失進(jìn)行評(píng)估，制定與各項(xiàng)權(quán)益損失相對(duì)應(yīng)的補(bǔ)償體系。2．完善劃撥用地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按國(guó)有土地收回補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)無(wú)償收回，但劃撥?chē)?guó)有土地使用權(quán)與有償出讓的國(guó)有土地使用權(quán)并無(wú)本質(zhì)區(qū)別，同屬于用益物權(quán)，權(quán)利的損失應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)補(bǔ)償。目前，很多地方性法規(guī)都已經(jīng)承認(rèn)了劃撥土地的價(jià)值，如《深圳市公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目房屋拆遷管理辦法》第一部分規(guī)定劃撥土地收回給予補(bǔ)償。也有部分地區(qū)采取一定比例的土地標(biāo)定價(jià)格作為劃撥土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，各地收回劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不一。建議我國(guó)在《土地管理法》或《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中根據(jù)劃撥用地使用權(quán)權(quán)益損失制定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一各法規(guī)補(bǔ)償規(guī)定。3．明確把國(guó)有土地使用權(quán)的補(bǔ)償納入國(guó)有土地上房屋征收的范圍國(guó)有土地上房屋征收中，忽略了土地使用權(quán)的補(bǔ)償。對(duì)此，應(yīng)該在征收國(guó)有土地房屋活動(dòng)中，對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償。一種方法是對(duì)土地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)分別進(jìn)行評(píng)估后，向權(quán)利人進(jìn)行補(bǔ)償。另外一種方法，是先對(duì)房屋及基地占地建設(shè)用地，進(jìn)行補(bǔ)償。然后對(duì)房屋基地以外的建設(shè)用地，作為單獨(dú)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估后，向使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償。

(二)增加和完善財(cái)產(chǎn)減損補(bǔ)償

土地征收所造成的財(cái)產(chǎn)損失很多時(shí)候不僅限于征收土地的本身，殘留土地、相鄰?fù)恋赝瑯訒?huì)因?yàn)橥恋卣魇斩a(chǎn)生價(jià)值貶損。財(cái)產(chǎn)征收補(bǔ)償應(yīng)考慮因土地分割造成殘留地塊、相鄰地塊的價(jià)值貶損，制定相應(yīng)補(bǔ)償項(xiàng)目。另外，部分財(cái)產(chǎn)減損補(bǔ)償并不完整，如:營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償。目前國(guó)內(nèi)僅針對(duì)土地征收期間所造成的損失給予補(bǔ)償，對(duì)于征收造成的客戶(hù)損失、商譽(yù)損失等并未予以考慮。1．增加殘留地權(quán)利損失補(bǔ)償土地征收過(guò)程中，部分土地因?yàn)檎魇招袨槎M(jìn)行分割，難免對(duì)剩余部分的土地價(jià)值產(chǎn)生影響。如:土地面積變化、土地形狀改變等均會(huì)造成剩余土地的貶值。［7］剩余土地的貶值是因?yàn)檎魇找鸬?，所以，征收單位有必要?duì)殘留地權(quán)利人進(jìn)行剩余土地的貶值補(bǔ)償。2．增加營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償目前土地征收補(bǔ)償只包含停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償，而停產(chǎn)停業(yè)損失只是經(jīng)營(yíng)損失的一部分。在很多情況下，營(yíng)業(yè)損失甚至大于土地權(quán)利損失的本身。特別對(duì)于周邊環(huán)境依存度高的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，如:酒店、商場(chǎng)等等。這些項(xiàng)目搬遷，所造成的客戶(hù)損失及商譽(yù)損失巨大，重新選址和經(jīng)營(yíng)需要花費(fèi)大量費(fèi)用，而且必須經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間的培育，才能進(jìn)入成熟期。經(jīng)營(yíng)損失補(bǔ)償?shù)娜笔?，?huì)讓經(jīng)營(yíng)方蒙受重大的損失。3．增加獲得新住所、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所相關(guān)費(fèi)用補(bǔ)償對(duì)于獲得新住所、新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所支付的費(fèi)用，目前《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》只給予臨時(shí)安置費(fèi)的補(bǔ)償，但并不包含尋找新居所、新經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所所包含的必要費(fèi)用。居住類(lèi)的房屋市場(chǎng)交易比較活躍，而且，市場(chǎng)上存在大量的房屋可供選擇，這點(diǎn)對(duì)于住宅類(lèi)的被征收人影響不大。但是，對(duì)于商業(yè)類(lèi)的被征收人影響會(huì)較大，由于人流、商業(yè)氣氛等眾多因素的影響，重新尋找新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所必須花費(fèi)相關(guān)的人力、財(cái)力，該部分費(fèi)用由土地征收而產(chǎn)生，應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。另外，無(wú)論尋找新居所或者新的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，大多通過(guò)中介進(jìn)行，中介傭金、交易稅金等應(yīng)包含在補(bǔ)償范圍內(nèi)。4．相鄰地塊損失補(bǔ)償土地征收過(guò)程中，相鄰地塊同樣會(huì)受到影響。特別在所征收地塊與相鄰地塊存在密切經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)的情況下，相鄰地塊可能受到重大影響。因此，建議增加相鄰地塊損失補(bǔ)償。由于相鄰地塊損失有時(shí)難以界定，建議由損失方提出，或由房地產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，經(jīng)確認(rèn)后給予補(bǔ)償。

(三)增加失業(yè)補(bǔ)償

企業(yè)土地征收補(bǔ)償辦法范文第3篇

關(guān)鍵詞:土地征收;補(bǔ)償;農(nóng)民

中圖分類(lèi)號(hào):F321.1 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A 文章編號(hào):1673-291X(2007)07-0033-04

土地征收補(bǔ)償是指公共權(quán)力基于公共利益的目的使得被征收人喪失土地上的權(quán)利,對(duì)于原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)支付的相應(yīng)的代價(jià)｡我國(guó)《憲法》規(guī)定:國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償｡《土地管理法》對(duì)于土地征收補(bǔ)償?shù)姆绞?#65380;范圍､標(biāo)準(zhǔn)､原則等問(wèn)題做出了具體的規(guī)定｡但是,現(xiàn)行土地征收補(bǔ)償制度存在補(bǔ)償方式單一､補(bǔ)償范圍有限､補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不科學(xué)､補(bǔ)償原則不合理等缺陷,亟待完善｡

一､國(guó)外土地征收補(bǔ)償制度之借鑒

(一)土地征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t｡在各國(guó)的土地立法中都規(guī)定了土地征收補(bǔ)償制度｡1789年,法國(guó)人權(quán)宣言第17條明確規(guī)定了公平補(bǔ)償?shù)挠^念｡因而,“公平補(bǔ)償”作為征收補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t是毫無(wú)疑義的｡但是這里所說(shuō)的公平補(bǔ)償,其含義究竟是指彌補(bǔ)財(cái)產(chǎn)權(quán)人完全損失的“完全補(bǔ)償”,還是僅給予“適當(dāng)補(bǔ)償”呢?有關(guān)土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t大致有三種:

1.完全補(bǔ)償原則｡該原則從“所有權(quán)神圣不可侵犯”的觀念出發(fā),認(rèn)為損失補(bǔ)償?shù)哪康脑谟趯?shí)現(xiàn)平等,而土地征收是對(duì)“法律面前,人人平等”原則的破壞,為矯正這一對(duì)平等的財(cái)產(chǎn)權(quán)的侵害,自然應(yīng)當(dāng)給予完全的補(bǔ)償,才符合公平正義的要求｡

2.不完全補(bǔ)償原則｡該原則從強(qiáng)調(diào)“所有權(quán)的社會(huì)義務(wù)性”觀念出發(fā),認(rèn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)因負(fù)有社會(huì)義務(wù)而不具有絕對(duì)性,可以基于公共利益的需要,而依法加以限制｡但征收土地是對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的剝奪,它已超越了財(cái)產(chǎn)權(quán)限制的范圍,因此,基于公共利益的需要,例外地依法準(zhǔn)許財(cái)產(chǎn)權(quán)的剝奪,應(yīng)給予合理的補(bǔ)償,否則財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障將成為一紙空文｡

3.相當(dāng)補(bǔ)償原則｡該原則認(rèn)為,由于“特別犧牲”的標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)的､活動(dòng)的,因此,對(duì)于土地征收補(bǔ)償應(yīng)分情況而采用完全補(bǔ)償原則或不完全補(bǔ)償原則｡在多數(shù)場(chǎng)合下,本著憲法以財(cái)產(chǎn)權(quán)和平等原則的保障,對(duì)特別財(cái)產(chǎn)的征收侵害,應(yīng)給予完全補(bǔ)償;但在特殊情況下,可以準(zhǔn)許給予不完全補(bǔ)償｡比如對(duì)于特定財(cái)產(chǎn)所給予的一般性限制(其中包括對(duì)非國(guó)有空地及荒地的征收,以及對(duì)私有建筑用地超過(guò)最高面積限額的征收等),由于該限制財(cái)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容在法律的權(quán)限之內(nèi),因此要求權(quán)利人接受低于客觀價(jià)值的補(bǔ)償,并沒(méi)有違反平等原則的要求｡

縱觀各國(guó)法制,關(guān)于土地征收補(bǔ)償?shù)脑瓌t各不相同,即使是同一國(guó)家,隨著權(quán)利觀念從權(quán)利私有化向權(quán)利社會(huì)化的轉(zhuǎn)變,也有不同的規(guī)定｡但對(duì)世界整個(gè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,對(duì)于國(guó)家合法行為所造成的損失,其補(bǔ)償范圍與標(biāo)準(zhǔn)均呈日漸放寬之勢(shì),以便對(duì)人民所遭受的損失予以更充分､更完全的補(bǔ)償｡

(二)土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶c項(xiàng)目｡綜觀各國(guó)立法,土地征收補(bǔ)償范圍甚為廣泛,現(xiàn)僅以英國(guó)､德國(guó)立法為例闡述如下:

德國(guó)土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶晚?xiàng)目:(1)土地或其他標(biāo)的物的權(quán)利損失補(bǔ)償;(2)營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償(即原財(cái)產(chǎn)權(quán)人在職業(yè)､營(yíng)業(yè)或履行其應(yīng)負(fù)的任務(wù)所受的暫時(shí)的或持續(xù)的損失);(3)征用標(biāo)的物上的一切附帶損失補(bǔ)償｡

英國(guó)土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶晚?xiàng)目是:(1)土地(包括建筑物)的補(bǔ)償;(2)殘余地的分割或損害補(bǔ)償;(3)租賃權(quán)損失補(bǔ)償;(4)遷移費(fèi)､經(jīng)營(yíng)損失等干擾的補(bǔ)償;(5)其他必要費(fèi)用支出的補(bǔ)償(如律師或?qū)＜业馁M(fèi)用､權(quán)利維護(hù)費(fèi)用等)｡

由上可見(jiàn),各國(guó)土地征收補(bǔ)償?shù)姆秶?除土地補(bǔ)償外,大多將殘余地?fù)p害､營(yíng)業(yè)損失及其他因土地征收引起的各種附帶損失均列入補(bǔ)償?shù)姆秶?#65377;

(三)土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)｡在上述補(bǔ)償項(xiàng)目中,每一項(xiàng)目的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何確定,是補(bǔ)償制度的又一重要問(wèn)題｡現(xiàn)仍以英國(guó)､德國(guó)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為例:

英國(guó)土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是:(1)土地(包括建筑物)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)的市價(jià),并且不得因征收而給予被征收入救濟(jì)或其他優(yōu)惠;(2)殘余地的分割或損害補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為市場(chǎng)的貶值價(jià)格;(3)租賃權(quán)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為契約未到期的價(jià)值及因征收而引起的損害｡

德國(guó)土地征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是:(1)土地或其他標(biāo)的物的權(quán)利損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為土地或其他標(biāo)的物在征收機(jī)關(guān)裁定征收申請(qǐng)當(dāng)日的移轉(zhuǎn)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值;(2)營(yíng)業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為在其他土地投資可獲得的同等收益｡

由上可見(jiàn),各國(guó)(地區(qū))制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)一般都以市價(jià)為準(zhǔn),使被征收人既無(wú)法獲取暴利,也不致遭受損失,實(shí)屬公平合理之補(bǔ)償｡

(四)土地征收補(bǔ)償?shù)姆椒?#65377;各國(guó)土地征收補(bǔ)償一般以現(xiàn)金補(bǔ)償為主,但考慮到目前現(xiàn)金補(bǔ)償在土地價(jià)格評(píng)估技術(shù)不足和地價(jià)狂漲的情況下,被征收人領(lǐng)取的補(bǔ)償費(fèi)根本無(wú)法維持其原有的生活水平,各國(guó)也例外地規(guī)定了一些現(xiàn)物補(bǔ)償｡例如,日本的土地征收補(bǔ)償方法,除現(xiàn)金補(bǔ)償外,還有替代地補(bǔ)償(包括耕地開(kāi)發(fā)､宅地開(kāi)發(fā),即在土地被征收人的要求下,土地需用人另造耕地和宅地以代替補(bǔ)償金的部分或全部)､遷移代辦和工程代辦補(bǔ)償｡又如,德國(guó)的土地征收補(bǔ)償方法,除現(xiàn)金補(bǔ)償外,亦有代償?shù)匮a(bǔ)償､代償權(quán)利的補(bǔ)償｡這些例外補(bǔ)償不僅可以促進(jìn)土地資源的充分利用,還可以減少政府籌措資金的困難和人民的不滿情緒,可謂改變補(bǔ)償方式單一化的有效措施｡

(五)土地征收補(bǔ)償?shù)某绦?#65377;西方各國(guó)都意識(shí)到土地征收補(bǔ)償程序的重要性,精心設(shè)置了本國(guó)的土地征收補(bǔ)償程序,其中具有代表性的有三種類(lèi)型:一是以美國(guó)為代表的司法主導(dǎo)型程序;二是以日本為代表的行政主導(dǎo)型程序;三是以法國(guó)為代表的行政､司法并重型程序｡

二､我國(guó)現(xiàn)階段土地征收補(bǔ)償制度

1.補(bǔ)償原則｡(1)征收土地的補(bǔ)償費(fèi)是補(bǔ)償或補(bǔ)質(zhì)的,而不是地價(jià);(2)按照被征收土地的原有用途補(bǔ)償;(3)依照法定標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償｡

2.補(bǔ)償項(xiàng)目及支付對(duì)象｡補(bǔ)償包括向被征地的集體土地所有權(quán)人支付的土地補(bǔ)償費(fèi),向青苗及地上附著物所有權(quán)人支付的青苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi),向因征地而造成的富余勞動(dòng)力支付的安置補(bǔ)助費(fèi)｡需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用;由其他單位安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位;不需要統(tǒng)一安置的,安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用｡

3.補(bǔ)償､安置費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)｡(1)土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是耕地被征前三年平均年產(chǎn)值的6～10倍;(2)征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi),按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口計(jì)算｡每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征前三年平均產(chǎn)值的4～6倍｡每公頃耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)最高不得超過(guò)被征前三年平均年產(chǎn)值的15倍;(3)至于青苗補(bǔ)助費(fèi)和其他地面附著物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),按各省､自治區(qū)､直轄市的規(guī)定執(zhí)行｡

4.土地征收補(bǔ)償程序｡主要分行政程序和爭(zhēng)議解決程序｡其中行政程序具體包括如下步驟:(1)市縣政府?dāng)M定征收土地方案,內(nèi)容包括征收土地的范圍､地類(lèi)､面積､權(quán)屬､土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),需要安置人員的安置途徑等;(2)由市縣政府持有關(guān)文件,逐級(jí)向有批準(zhǔn)權(quán)的政府(國(guó)務(wù)院或省政府)提出征地申請(qǐng);(3)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)征地申請(qǐng);(4)市縣政府組織實(shí)施｡內(nèi)容包括:1)在收到征地批準(zhǔn)書(shū)后,將批準(zhǔn)書(shū)有關(guān)內(nèi)容予以公告;2)被征收土地的所有權(quán)人､使用權(quán)人向政府土地行政主管部門(mén)辦理補(bǔ)償?shù)怯?3)市縣政府根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的征收土地方案,會(huì)同農(nóng)業(yè)等部門(mén)擬定征地補(bǔ)償､安置方案,并予公告,聽(tīng)取意見(jiàn);4)組織､實(shí)施征地補(bǔ)償､安置方案;(5)市縣政府支付補(bǔ)償安置費(fèi)用｡征收土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償､安置方案批準(zhǔn)之日起三個(gè)月內(nèi)全額支付;(6)交付土地｡而爭(zhēng)議解決程序的主要內(nèi)容是:1)對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的,由縣級(jí)以上地方政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由批準(zhǔn)征收土地的政府裁決｡征地補(bǔ)償､安置爭(zhēng)議不影響征收土地方案的實(shí)施;2)因未按照依法批準(zhǔn)的征收土地方案和征地補(bǔ)償､安置方案進(jìn)行補(bǔ)償､安置引發(fā)爭(zhēng)議的,由市､縣政府協(xié)調(diào);協(xié)調(diào)不成的,由上一級(jí)地方政府裁決｡征地補(bǔ)償､安置爭(zhēng)議不影響征收土地方案的實(shí)施｡

三､我國(guó)現(xiàn)階段土地征收補(bǔ)償制度存在的主要問(wèn)題

1.法律框架不完善

由于土地征用事關(guān)被征收土地權(quán)利人的利益和國(guó)家關(guān)于農(nóng)村土地的基本國(guó)策,因此,憲法以及關(guān)于民事權(quán)利的基本法應(yīng)做出規(guī)定｡《憲法》第10條第3款雖規(guī)定了國(guó)家對(duì)土地的征用,但強(qiáng)調(diào)的是國(guó)家征收權(quán)的行使,而沒(méi)有為這種權(quán)力的行使劃定范圍､界限､方式和程序,我國(guó)現(xiàn)行《民法通則》也缺乏關(guān)于征收的一般規(guī)定｡這種只強(qiáng)調(diào)授權(quán)､不關(guān)注限權(quán)的規(guī)定,難以形成有效保障財(cái)產(chǎn)權(quán)､制約政府權(quán)力的制度,容易造成權(quán)力濫用｡

2.土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低

我國(guó)的土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)雖然幾經(jīng)修改,但目前仍然是采用“一刀切”的做法,既不能反映土地地租差､土地位置､地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平､土地市場(chǎng)交易價(jià)格､人均耕地面積等影響土地價(jià)值的因素,也不能體現(xiàn)同一宗土地在不同投資水平或不同投資情形下出現(xiàn)差別的真實(shí)價(jià)值｡低成本征地,極易導(dǎo)致有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)征地行為的隨意性,嚴(yán)重侵害相對(duì)人權(quán)益｡

尤其是在我國(guó)對(duì)“公益利益”界定模糊的情況下,大量的非公益性質(zhì)的土地征收行為除了不符合社會(huì)正義原則､降低土地配置效率､延遲土地開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)之外,較低的征地成本帶來(lái)了較高的交易費(fèi)用和延遲成本｡現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也已經(jīng)難以保證被征地農(nóng)民維持現(xiàn)有的生活水平｡

3.我國(guó)土地征收補(bǔ)償范圍少

征收補(bǔ)償主要是土地補(bǔ)償費(fèi)､勞動(dòng)力安置費(fèi)､附著物補(bǔ)償費(fèi)等｡我國(guó)土地征收補(bǔ)償?shù)臓顩r是直接補(bǔ)償不充分,而對(duì)與被征收客體有間接關(guān)聯(lián)以及因此而延伸的一切附帶損失未予以補(bǔ)償,如殘余地?fù)p害､營(yíng)業(yè)損失和租金損失等間接損失｡因此,征地補(bǔ)償內(nèi)容不完整｡

4.征地過(guò)程不透明

國(guó)外一些國(guó)家規(guī)定征地機(jī)關(guān)必須通過(guò)正式郵件或定期報(bào)紙的形式公告有關(guān)征地的內(nèi)容,并經(jīng)土地所有者申請(qǐng)舉行聽(tīng)證會(huì),使土地所有者或其他權(quán)利人參與到征地中來(lái),然而我國(guó)在整個(gè)征地調(diào)查､征地補(bǔ)償分配過(guò)程中,農(nóng)民通常是被排除在外的｡目前征地程序的不透明主要表現(xiàn)在:一是政府行為的不透明,哪一塊地需要征､應(yīng)征多少､補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等都不清楚:二是被征收者無(wú)法行使一定的權(quán)利阻止政府對(duì)自己土地的不合法或不合理征收,沒(méi)有形成一定的制衡機(jī)制;三是被征收者中僅有部分人了解情況,如村委會(huì)主任,而廣大的共有人農(nóng)民對(duì)此了解很少或不了解｡

5.失地農(nóng)民的社會(huì)保障制度落后

我國(guó)農(nóng)村推行以來(lái),國(guó)家事實(shí)上很少或不再承擔(dān)農(nóng)村公共物品提供的責(zé)任,農(nóng)民的社會(huì)保障轉(zhuǎn)由村社承擔(dān),而村社則以向其成員分配集體所有的土地來(lái)體現(xiàn)對(duì)農(nóng)民的保障｡于是,土地便成為既要保證農(nóng)民就業(yè)又要提供農(nóng)民基本保障,而且越來(lái)越多地轉(zhuǎn)向以承擔(dān)農(nóng)民的生存保障功能為主｡在征用土地過(guò)程中,農(nóng)民失去了土地也就是失去了基本保障｡失地農(nóng)民為了維持生活,轉(zhuǎn)而希望政府能為他們未來(lái)一段時(shí)期的生存提供一個(gè)可靠的保障,而農(nóng)村的社會(huì)保障體系至今仍未有效建立起來(lái)｡由于政府沒(méi)有將失地農(nóng)民納入社會(huì)保障范圍,失地農(nóng)民也就只能關(guān)注眼前利益｡

四､完善土地征收補(bǔ)償制度的主要思路

(一)完善我國(guó)土地征收補(bǔ)償制度應(yīng)遵循的原則

世界各國(guó)根據(jù)自己的實(shí)際情況制定適合自己的土地征用補(bǔ)償制度,同時(shí)也形成各自不同的原則,如日本的“正當(dāng)補(bǔ)償”原則,美國(guó)的“合理補(bǔ)償”原則｡在我國(guó)實(shí)踐中,有“相應(yīng)補(bǔ)償”或“適當(dāng)補(bǔ)償”原則的規(guī)定,但補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)較低,補(bǔ)償利益不及損失利益,這與我國(guó)目前的國(guó)情密切相關(guān)｡雖然我國(guó)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還很薄弱,但是給予更充分､更完全的補(bǔ)償,同時(shí)又能合理配置資源､監(jiān)控權(quán)力是不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢(shì)｡因此,應(yīng)借鑒大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的做法,提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),以市場(chǎng)作為基礎(chǔ),將土地補(bǔ)償費(fèi)､青苗及建筑物､構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)､殘地補(bǔ)償費(fèi)等主要補(bǔ)償項(xiàng)目的補(bǔ)償價(jià)格參照當(dāng)前土地市場(chǎng)的價(jià)格,實(shí)行公平補(bǔ)償｡在公平補(bǔ)償原則下,征用補(bǔ)償金應(yīng)包括兩部分:土地的市場(chǎng)價(jià)格和相關(guān)補(bǔ)助金｡土地的市場(chǎng)價(jià)格是指某一宗特定土地處于現(xiàn)狀土地利用條件下,在公開(kāi)市場(chǎng)中所有權(quán)形態(tài)所具有的無(wú)限年期的正常市場(chǎng)價(jià)格｡相關(guān)補(bǔ)助金是指因征地而導(dǎo)致搬遷費(fèi)用､青苗損失費(fèi)以及為安置失地農(nóng)民的一些費(fèi)用｡這是因?yàn)樵谖覈?guó)農(nóng)村,集體土地具有多重功能,即為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)資料功能和對(duì)農(nóng)民進(jìn)行生存保障的社會(huì)保障功能及發(fā)展功能,農(nóng)地所有權(quán)的市場(chǎng)價(jià)格要體現(xiàn)這三重功能,這樣才能切實(shí)達(dá)到有效補(bǔ)償?shù)哪康?#65377;

(二)完善我國(guó)土地征收程序的具體設(shè)想

1.嚴(yán)格界定公共利益與公共目的,限制征地的范圍

世界上許多國(guó)家對(duì)公共利益的列舉式說(shuō)明值得我們借鑒,即將以公共利益的名義進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目才可以視為是以公共利益為目的的,除此以外的任何建設(shè)項(xiàng)目都不得以公共利益和公共目的為名行使征地權(quán)｡明確公共利益內(nèi)涵,有利于嚴(yán)格區(qū)分國(guó)家公益性目的用地和以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)性用地,對(duì)于公益性用地實(shí)行征收,對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)行市場(chǎng)交易｡

2.提高土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

我國(guó)現(xiàn)行土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)既不反映市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律,也不能保證農(nóng)民生活水平恢復(fù)到征地前的水平,這使征收補(bǔ)償制度存在許多與時(shí)代節(jié)奏不和諧之處,在實(shí)踐中產(chǎn)生了許多矛盾和沖突｡針對(duì)土地征收補(bǔ)償中,存在著補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)非市場(chǎng)化及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低､損害被征收人利益的情形,從目前實(shí)際出發(fā),現(xiàn)階段可以采取由土地原用途價(jià)格和社會(huì)保障費(fèi)用兩個(gè)部分組成的“征地綜合區(qū)片價(jià)”補(bǔ)償辦法｡所謂“征地綜合區(qū)片價(jià)”,是在考慮農(nóng)村集體土地存在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料和農(nóng)民社會(huì)保障兩種功能的基礎(chǔ)上,由土地原用途價(jià)格和社會(huì)保障費(fèi)用兩部分組成的土地價(jià)格,其中土地的原用途價(jià)格要充分考慮土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)､土地產(chǎn)值､土地區(qū)位､當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素;社會(huì)保障費(fèi)用要保證為被征地農(nóng)民建立社會(huì)保障體系｡前者通過(guò)土地評(píng)估確定,后者根據(jù)當(dāng)?shù)厝罕娚钏胶蜕鐣?huì)保障實(shí)際需要確定｡隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也要不斷提高｡這樣確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)就能較充分考慮市場(chǎng)因素｡

采取這種辦法確立的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),將基本上保證農(nóng)民不因土地征收降低生活水平｡

3.細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目,擴(kuò)大補(bǔ)償范圍

我國(guó)土地征收補(bǔ)償僅限于土地補(bǔ)償費(fèi)､安置補(bǔ)助費(fèi)､地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi),這與國(guó)際通行做法相差甚遠(yuǎn),也不能滿足農(nóng)民的實(shí)際需要,因此有必要對(duì)現(xiàn)行土地征收立法進(jìn)行修改｡應(yīng)從我國(guó)實(shí)際出發(fā),結(jié)合國(guó)外經(jīng)驗(yàn),適當(dāng)擴(kuò)大征收補(bǔ)償范圍,將殘余地分割損害､正常營(yíng)業(yè)損害以及其他各種因征地而支出的必要費(fèi)用等可確定､可量化的財(cái)產(chǎn)損失列入補(bǔ)償范圍,以確保被征收人的合法權(quán)益不受侵犯｡這一舉措也有利于被征收人積極配合土地征收工作,保證征收活動(dòng)的順利進(jìn)行｡

4.靈活運(yùn)用多種征收補(bǔ)償方法

除現(xiàn)金補(bǔ)償外,我國(guó)也可學(xué)習(xí)日本､英國(guó)等國(guó)的經(jīng)驗(yàn),規(guī)定一些例外的補(bǔ)償方式｡這可根據(jù)農(nóng)民的現(xiàn)實(shí)需要,由法律做出概括性規(guī)定,在實(shí)踐中靈活掌握｡可以考慮采取以下補(bǔ)償辦法:

(1)貨幣安置｡包括一次性貨幣安置､分期和終身貨幣安置｡一般而言,分期和終身貨幣安置比一次性安置更有利于保護(hù)農(nóng)民利益,農(nóng)民從心理上也更有安全感｡

(2)農(nóng)業(yè)安置｡在土地調(diào)整空間比較大的地方可以采用這種方式,即給以被征地農(nóng)民相當(dāng)數(shù)量或者質(zhì)量的土地,仍然以農(nóng)業(yè)方式進(jìn)行利用;或者轉(zhuǎn)換為其他農(nóng)業(yè)方式,保證其生活水平不下降｡

(3)留地安置｡征地后安排農(nóng)民生產(chǎn)生活有困難的,允許村集體經(jīng)濟(jì)組織按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途,拿出一部分土地投資入股､興辦村辦企業(yè)､發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)或招商引資｡所占土地只辦理占用手續(xù),不辦理土地征收手續(xù):也可以按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途,在土地統(tǒng)一征收后,將一部分國(guó)有土地給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用,用于發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或從事多種經(jīng)營(yíng)｡

(4)土地或征地款投資入股安置｡也稱(chēng)為債券或股權(quán)補(bǔ)償｡對(duì)于綜合效益周期長(zhǎng),收益穩(wěn)定的重點(diǎn)能源､交通､水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)征地補(bǔ)償,可以發(fā)放一定數(shù)量的土地債券作為補(bǔ)償安置,或者以土地補(bǔ)償費(fèi)入股參與經(jīng)營(yíng),以保障和維護(hù)農(nóng)民的利益｡農(nóng)民作為集體的一員,享有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)不會(huì)因?yàn)橥恋卣魇斩鴦儕Z｡土地被征收后,土地補(bǔ)償費(fèi)作為股份公司或股份合作社的基本財(cái)產(chǎn),由股份公司或股份合作社的管理者經(jīng)營(yíng)管理,農(nóng)民按原承包土地的權(quán)益比例享有出資者即股東權(quán)益｡

(5)企業(yè)補(bǔ)貼安置｡因建造鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)被征地后,如果沒(méi)有提供給農(nóng)民進(jìn)廠工作的機(jī)會(huì),就應(yīng)當(dāng)給農(nóng)民適當(dāng)?shù)纳钛a(bǔ)貼作為補(bǔ)償安置｡由于企業(yè)補(bǔ)貼與企業(yè)經(jīng)營(yíng)密切相關(guān),所以與土地或征地款投資入股安置相同的是,被征地農(nóng)民同樣面臨潛在的企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善而帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)｡

5.完善土地征收補(bǔ)償程序

借鑒國(guó)外立法條例,結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行管理體制,我國(guó)的土地征收補(bǔ)償程序可以設(shè)置如下:

(1)前置程序｡除國(guó)防､交通､水利､公共衛(wèi)生或環(huán)境保護(hù)事業(yè),因公共安全原因急需使用土地,來(lái)不及與土地所有權(quán)人協(xié)商外,需用地人應(yīng)先與土地所有權(quán)人協(xié)議價(jià)購(gòu)或以其他方式取得土地;所有權(quán)人拒絕參與協(xié)商或經(jīng)協(xié)商未能達(dá)成協(xié)議的,方可提出征收申請(qǐng)｡

(2)征收申請(qǐng)與審批程序｡由需用地人向省政府或國(guó)務(wù)院提出征收土地申請(qǐng)(按照土地地類(lèi)和面積劃分審批權(quán)限),審批部門(mén)受理后,通知市縣土地行政主管部門(mén)將申請(qǐng)內(nèi)容予以公告,利害關(guān)系人可以在公告期間提出意見(jiàn),必要時(shí),可以要求召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)｡批準(zhǔn)決定作出后,由市縣土地行政主管部門(mén)予以公告｡公告后,被征收人禁止實(shí)施改變土地用途､搶栽搶建等行為｡同時(shí),征收土地價(jià)格也被固定下來(lái)｡被征收人或者利害關(guān)系人對(duì)于審批決定不服,可以申請(qǐng)復(fù)議或提訟｡

(3)補(bǔ)償裁決程序｡在批準(zhǔn)征收決定作出后,需用地人與被征收人可以對(duì)征收補(bǔ)償繼續(xù)協(xié)商,協(xié)商不成的,可申請(qǐng)土地征收委員會(huì)裁決｡對(duì)裁決不服的,可以申請(qǐng)復(fù)議或提訟,但不影響征收繼續(xù)實(shí)施｡復(fù)議或訴訟要求補(bǔ)發(fā)補(bǔ)償差額的,在結(jié)果確定后發(fā)放｡

(4)土地征收完成｡具體可分為如下步驟:1)土地征收補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放｡需用地人應(yīng)當(dāng)在裁決之后一定期限內(nèi)支付征收補(bǔ)償費(fèi)用;逾期支付的,除有正當(dāng)理由外,征收決定失效｡被征收人拒絕受領(lǐng)的,需用地人將征收補(bǔ)償存入市縣土地行政主管部門(mén)設(shè)立的保管專(zhuān)戶(hù)｡土地補(bǔ)償費(fèi)用發(fā)放后,征收客體的權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移｡但是在未辦理登記之前,需用地人不得處分其權(quán)利｡2)限期遷移｡被征收人在收到征收補(bǔ)償一定期限內(nèi),應(yīng)當(dāng)遷移完成;逾期不遷移的,由市縣政府土地行政主管部門(mén)或者需用地人按照《行政訴訟法》的規(guī)定,申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行｡3)辦理權(quán)利登記｡

6.建立和完善失地農(nóng)民的社會(huì)保障制度

改變以往“挖農(nóng)補(bǔ)工”的政策,反哺農(nóng)村農(nóng)業(yè)農(nóng)民,是我國(guó)工業(yè)化發(fā)展進(jìn)入中后期的必然要求｡國(guó)家要擔(dān)負(fù)起建立農(nóng)村社會(huì)保障制度的責(zé)任,逐步加大對(duì)農(nóng)村社會(huì)保障制度建設(shè)的投資,建立起與我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平相當(dāng)?shù)霓r(nóng)村社會(huì)保障標(biāo)準(zhǔn)｡政府還要在政策､資金上向農(nóng)村､農(nóng)民傾斜,加大對(duì)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施､農(nóng)村教育的投入力度,加快農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,為農(nóng)村社會(huì)保障奠定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)｡可以允許村社以土地入股的方式參與國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),把各種基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目產(chǎn)生的､長(zhǎng)期有保證的收益以股息的方式返還給村社作為專(zhuān)門(mén)的社保資金｡允許村社土地以租賃方式參與工商業(yè)開(kāi)發(fā),把回收的租金用于建立農(nóng)村社會(huì)保障體系,同時(shí),國(guó)家還可以在征地過(guò)程中建立“無(wú)地農(nóng)民社?；稹?#65377;

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Deficiency and Perfection of the System of Compensation on expropriated Land

HE Xue-mei, JU Hai-long, SHEN Xiao-min

(Commercial College, Guangxi University, Nanning 530004, China)

企業(yè)土地征收補(bǔ)償辦法范文第4篇

2004年8月23日，上海市天宸股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)天宸股份)、陜西興平市金興公司、世貿(mào)國(guó)際貿(mào)易有限公司和封捷、沈臣雷等12家法人和自然人聯(lián)合向上海市第一中級(jí)人民法院提訟，被告是上海市房地局，12名原先請(qǐng)求法院認(rèn)定被告滬房地資用[2004]67、83號(hào)《關(guān)于收回南匯區(qū)蘆潮港21丘部分土地使用權(quán)的通知》中的處理決定違法，并撤消該具體行政行為。

而上海市房地局這份文件的內(nèi)容，是要求臨港新城管委會(huì)土地儲(chǔ)備中心對(duì)臨港新城管委會(huì)轄區(qū)的1.3萬(wàn)畝土地進(jìn)行征收。

10倍以上的差價(jià)

2004年2月23日，上海市房屋土地資源管理局發(fā)文，由臨港新城管委會(huì)土地儲(chǔ)備中心征收蘆潮港21丘部分土地，約783.7萬(wàn)平米。文件規(guī)定，土地2004年3月31日收回，由臨港新城土地儲(chǔ)備中心具體負(fù)責(zé)這部分土地的前期開(kāi)發(fā)和土地補(bǔ)償。

天宸股份在臨港新城一期工程范圍以?xún)?nèi)的1100卣土地包括其巾。天宸股份等公司及相關(guān)自然人向臨港管委會(huì)土地儲(chǔ)備中心要求補(bǔ)償，臨港土地儲(chǔ)備中心表示市房地局沒(méi)有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)法補(bǔ)償。而市房地局表示，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)需要市里審批。

在久拖不決的情況下，天宸股份2004年5月13日向國(guó)土資源部要求行政復(fù)議。2004年8月9日，行政復(fù)議的結(jié)果出來(lái)，維持臨港新城土地征收有效，但行政復(fù)議同時(shí)規(guī)定，存沒(méi)有對(duì)有關(guān)方面進(jìn)行補(bǔ)償前，已征收土地不得出讓。

此后，臨港新城管委會(huì)和南匯區(qū)房地局組成談判小組，與天宸股份進(jìn)行第一輪談判。天宸股份的律師袁青表示，在談判中，政府方面的補(bǔ)償出價(jià)是天宸股份在這1100畝土地上的投資，再加利息，人約每畝6萬(wàn)元。

天宸股份董秘陶琴向《望東方周刊》介紹，這1100畝土地除去已經(jīng)攤銷(xiāo)的部分，賬面價(jià)值大概有5000多萬(wàn)元。袁青表示，政府方面的出價(jià)只有天宸在土地上的投資成本，天宸股份根本得不到什么收益。

大家心知肚明的是，2004年6、7月問(wèn)，臨港新城方面到香港去招商，開(kāi)出的價(jià)格卻是每畝地60多萬(wàn)元。10倍以上的差價(jià)，好處全歸臨港新城，在這種情況下，談判雙方自然無(wú)法達(dá)成協(xié)議。

在此次征地補(bǔ)償問(wèn)題上，質(zhì)疑不僅僅來(lái)自天宸股份一家。據(jù)知情人介紹，此次征地涉及至少23家以上，總計(jì)約13000多畝土地的征收，其中包括國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)，甚至個(gè)人等各種類(lèi)型的土地使用權(quán)人?！斑€將有很多的灘涂用地，不會(huì)低于萬(wàn)畝，也將面臨被征收的問(wèn)題?！敝槿吮硎?。

對(duì)于臨港新城土地儲(chǔ)備中心而言，所有這些征收行為實(shí)際上只是一個(gè)開(kāi)始。據(jù)不愿透露姓名的知情人向《望東方周刊》透露，臨港新城土地儲(chǔ)備中心的計(jì)劃，可能將把整個(gè)規(guī)劃內(nèi)的建設(shè)用地由土地儲(chǔ)備中心統(tǒng)一征收，然后再統(tǒng)一進(jìn)行批租和劃撥轉(zhuǎn)讓?！斑@里面主要是向農(nóng)民征地，還有一部分農(nóng)民的宅基地，也有一些公司擁有開(kāi)發(fā)使用權(quán)的土地?！?/p>

而在規(guī)劃中，整個(gè)港城新區(qū)的轄區(qū)達(dá)到296平方公里土地。

“其實(shí)政府的意圖是很明顯的，就是把洋山港建設(shè)產(chǎn)生的土地升值的好處，再由政府統(tǒng)一收回。就是個(gè)利益問(wèn)題?！敝槿耸窟@樣評(píng)論。

煮熟的鴨子飛了

臨海新城土地之爭(zhēng)最受人關(guān)注的，可能是牽涉其中的4家上市公司。

據(jù)天宸股份律師袁青介紹，早在1994、1995年前后，上海市為了開(kāi)發(fā)沿海灘涂，準(zhǔn)許市農(nóng)委成立人工半島公司，進(jìn)行灘涂開(kāi)發(fā)。由于半島公司注冊(cè)資金只有2000萬(wàn)，資金不足，所以市政府允許半島公司吸收社會(huì)資金進(jìn)行灘涂的圍墾。

1997年市政府的《灘涂管理?xiàng)l例》肯定了吸收社會(huì)資金進(jìn)行灘涂開(kāi)發(fā)的做法，確定了誰(shuí)投資誰(shuí)收益的原則。到了2000年以后，陸續(xù)形成的土地開(kāi)始發(fā)證。當(dāng)時(shí)，上市公司天宸股份和半島公司合作開(kāi)發(fā)取得了這1100畝土地，并在2000年拿到了農(nóng)用地使用權(quán)證。

而這一消息，一直被證券市場(chǎng)理解成重大利好。

另一家上市公司中華企業(yè)的證券事務(wù)代表張曉東告訴《望東方周刊》，公司在臨港新城也有8000畝地，政府方面就征地已經(jīng)和中華企業(yè)的大股東上海地產(chǎn)集團(tuán)接觸過(guò)，但現(xiàn)在還沒(méi)有結(jié)果。張曉東介紹，中華企業(yè)2001年和2002年分兩次與上海灘涂造地有限公司進(jìn)行合作，成立上海中企實(shí)業(yè)公司來(lái)具體操作。

“我們兩次共投入6個(gè)億左右，其中中華企業(yè)的投資有大概4億左右吧?，F(xiàn)在項(xiàng)目還在進(jìn)行之中?！比绱怂銇?lái)，中華企業(yè)的造地成本應(yīng)該在8萬(wàn)左右的水平。

早在2002年6月3日中華企業(yè)就公告，其控股子公司上海中企實(shí)業(yè)有限公司，決定對(duì)毗鄰擬建的洋山深水港的海港新城追加投資2.6億元，并稱(chēng)：“隨著飛行航班的不斷東移和洋山深水港項(xiàng)目的正式動(dòng)工，該地塊將成為上海浦東地區(qū)新的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，也是我公司中長(zhǎng)期主業(yè)發(fā)展的潛力所在?！?/p>

現(xiàn)在，如果臨港新城土地儲(chǔ)備中心也將中華企業(yè)所投資的土地征收的話，那么中華企業(yè)的盈利幻夢(mèng)可能一朝破滅?！艾F(xiàn)在這里土地的市價(jià)已經(jīng)25萬(wàn)到30萬(wàn)了。如果政府征收，肯定將對(duì)收益有影響?！笨吹皆驹鲋禂?shù)倍的土地要被低價(jià)征用，張曉東無(wú)疑有一種煮熟的鴨子又飛走了的感覺(jué)。

海博股份的2033畝土地屬于“祖?zhèn)鳌?，不過(guò)現(xiàn)在同樣也面臨被征收的危險(xiǎn)，這使得公司憂心忡忡。

“海博的土地是2002年通過(guò)資產(chǎn)置換，從資金的大股東農(nóng)工商集團(tuán)那里取得的，當(dāng)時(shí)每畝的折價(jià)大概6.6萬(wàn)元。而農(nóng)工商集團(tuán)的土地是其前身――國(guó)營(yíng)東海農(nóng)場(chǎng)的自有土地，后來(lái)市里通過(guò)‘空轉(zhuǎn)實(shí)撥’給了農(nóng)工商集團(tuán)?！鄙虾：２┑恼聞?wù)代表沈?yàn)I表示，“現(xiàn)在土地實(shí)際上已經(jīng)凍結(jié)了，沒(méi)法進(jìn)行市場(chǎng)交易了?！?/p>

相比這3家上市公司，海鳥(niǎo)發(fā)展則顯得心平氣和，“我們?cè)瓉?lái)在臨港新城那邊有1175畝土地，但去年7、8月間因?yàn)橘Y金緊張，已經(jīng)出手了，每畝只賺了l萬(wàn)左右吧?！焙ｘB(niǎo)的證券事務(wù)代表邵鷗表示。

三大疑點(diǎn)

“從法律程序上，我們認(rèn)為由臨港新城的土地儲(chǔ)備中心來(lái)征收我們的土地，根本就不合規(guī)?！痹嗦蓭煴硎?。

2004年8月1日實(shí)施的《上海市土地儲(chǔ)備辦法》中明確規(guī)定，灘涂圍墾土地應(yīng)該是“由市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)儲(chǔ)備，其他各項(xiàng)所列的土地，由市土地儲(chǔ)備中心和所在地的區(qū)(縣)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)聯(lián)合儲(chǔ)備”。因此，從法規(guī)的角度來(lái)講，臨港新城土地儲(chǔ)備中心沒(méi)有資格單獨(dú)來(lái)征收這些灘涂圍墾土地。

而這還只是原告對(duì)土地儲(chǔ)備中心的質(zhì)疑之一，質(zhì)疑之二來(lái)自于征用土地的程序。

“早在1997年上海市房地局和市財(cái)政局聯(lián)合《上海市土地儲(chǔ)備出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行條例》，規(guī)定上海的土地儲(chǔ)備要按市場(chǎng)評(píng)價(jià)收購(gòu)，程序上先要進(jìn)行可行性研究，然后再經(jīng)過(guò)審批才能收購(gòu)。但是，現(xiàn)在程序上有沒(méi)有做到呢?”

袁青表示，按照新的《上海市土地儲(chǔ)備辦法》規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)原劃撥給企事業(yè)單位使用的國(guó)有土地實(shí)施收購(gòu)儲(chǔ)備的，應(yīng)當(dāng)按照本市的基準(zhǔn)地價(jià)并結(jié)合土地市場(chǎng)行情，與該單位進(jìn)行協(xié)商，確定補(bǔ)償價(jià)格，簽訂收購(gòu)儲(chǔ)備協(xié)議?！澳敲幢日者@個(gè)辦法，首先應(yīng)該是進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估?！?/p>

“其實(shí)，2002年上海市在籌集臨港新城前期建設(shè)資金時(shí)，就曾以蘆潮港每畝19萬(wàn)元的土地作抵押?！痹谖唇?jīng)評(píng)估的情況下，每畝6萬(wàn)元的出價(jià)顯然過(guò)低，原告方認(rèn)為。

據(jù)知情人透露，不久前臨港新城方面到香港去招商，每畝地可以賣(mài)到60多萬(wàn)元。當(dāng)然，要求補(bǔ)償?shù)钠髽I(yè)心里很清楚，要想完全按照市場(chǎng)價(jià)格也是不實(shí)際的?！暗?，不能6萬(wàn)元這么低啊。這讓大家怎么看待政府公信力呢?”

第三個(gè)方面的質(zhì)疑來(lái)自于臨港新城土地儲(chǔ)備中心是否有實(shí)力對(duì)征收土地進(jìn)行補(bǔ)償。

在2004年2月份臨港新城有關(guān)方面給臨港新城土地儲(chǔ)備中心的批文中，也要求臨港上地儲(chǔ)備中心自己籌措上地補(bǔ)償資金問(wèn)題。有關(guān)人士表示，土地儲(chǔ)備中心一般是由財(cái)政方面劃撥土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)資金來(lái)解決土地收購(gòu)資金問(wèn)題。但“迄今為止，并被有聽(tīng)說(shuō)財(cái)政方而給臨港新城的土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)資金的劃撥?！庇嘘P(guān)人士表示。

企業(yè)土地征收補(bǔ)償辦法范文第5篇

一、總體目標(biāo)

根據(jù)*市城市總體規(guī)劃，通過(guò)盤(pán)活土地存量資產(chǎn)，優(yōu)化配置土地資源，吸引增量，擴(kuò)大總量，實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的保值增值，從而達(dá)到環(huán)境提質(zhì)、交通提速、居住提檔、品位提升、管理提效的城市建設(shè)目標(biāo)。

二、工作原則

堅(jiān)持政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與、應(yīng)收盡收的原則，實(shí)行統(tǒng)一計(jì)劃、分級(jí)實(shí)施、統(tǒng)一收儲(chǔ)、統(tǒng)一出讓。

堅(jiān)持超前謀劃、創(chuàng)新模式、優(yōu)化程序、完善措施，加大收儲(chǔ)力度，對(duì)土地儲(chǔ)備涉及的企事業(yè)單位搬遷全部實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式，對(duì)居民搬遷鼓勵(lì)實(shí)行貨幣補(bǔ)償方式。

堅(jiān)持土地儲(chǔ)備與城市建設(shè)、市區(qū)企業(yè)搬遷、舊城改造相結(jié)合，以企事業(yè)單位搬遷、城中村改造、舊城改造、連片收儲(chǔ)及大片區(qū)土地規(guī)劃儲(chǔ)備為重點(diǎn)，確保年度儲(chǔ)備任務(wù)的完成。

三、健全機(jī)構(gòu)

市土地行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)市區(qū)國(guó)有土地儲(chǔ)備計(jì)劃編制、方案審核、項(xiàng)目實(shí)施監(jiān)督等工作。市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)隸屬于市土地行政主管部門(mén)，負(fù)責(zé)市區(qū)國(guó)有土地儲(chǔ)備的具體工作。

市國(guó)土資源局要進(jìn)一步加強(qiáng)土地儲(chǔ)備力量，成立土地收儲(chǔ)領(lǐng)導(dǎo)小組。組長(zhǎng)由市國(guó)土資源局主要負(fù)責(zé)同志擔(dān)任，成員由相關(guān)處室和單位主要負(fù)責(zé)同志組成。領(lǐng)導(dǎo)小組的主要職責(zé)是組織和協(xié)調(diào)土地征收、土地儲(chǔ)備工作，定期召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，及時(shí)解決土地征收、土地儲(chǔ)備中存在的問(wèn)題，大力推進(jìn)土地征收、土地儲(chǔ)備工作的順利實(shí)施。

10月30日前市內(nèi)各區(qū)（含高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)）人民政府和四組團(tuán)縣（市）要成立區(qū)、縣（市）土地儲(chǔ)備委員會(huì)，并且在轄區(qū)國(guó)土分局成立區(qū)、縣（市）級(jí)土地儲(chǔ)備中心，充實(shí)土地儲(chǔ)備力量。

四、組織實(shí)施

（一）制定全市統(tǒng)一的儲(chǔ)備計(jì)劃

市土地行政主管部門(mén)會(huì)同轄區(qū)人民政府、市發(fā)改、財(cái)政、規(guī)劃等部門(mén)，根據(jù)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、土地儲(chǔ)備紅線和土地市場(chǎng)供需狀況編制下年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

已列入年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃的土地，由市國(guó)土資源局書(shū)面通知規(guī)劃、建設(shè)、房管等相關(guān)部門(mén)，在儲(chǔ)備計(jì)劃實(shí)施的時(shí)間內(nèi)不得辦理相關(guān)新建、改建、擴(kuò)建、改變土地和房屋用途等審批和登記手續(xù)。

（二）市、區(qū)兩級(jí)實(shí)施

1市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)全市的土地儲(chǔ)備，各區(qū)土地儲(chǔ)備中心受市土地儲(chǔ)備中心業(yè)務(wù)指導(dǎo)管理，按職能分工具體負(fù)責(zé)土地的收購(gòu)、拆遷和土地征收的前期工作。市財(cái)政部門(mén)按照工作任務(wù)核撥人員和工作業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)，區(qū)級(jí)財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)區(qū)儲(chǔ)備中心的財(cái)務(wù)監(jiān)督。以區(qū)人民政府為主實(shí)施危險(xiǎn)住房改造、舊城改造、征地等土地儲(chǔ)備工作的，出讓土地收入扣除土地成本和國(guó)家規(guī)定用途資金后，按《*市市區(qū)國(guó)有土地儲(chǔ)備辦法》規(guī)定的比例撥付區(qū)人民政府。

2市國(guó)土資源局指導(dǎo)市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照土地儲(chǔ)備計(jì)劃制定土地儲(chǔ)備實(shí)施方案。市、區(qū)兩級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)按照方案具體落實(shí)。

重點(diǎn)污染企業(yè)及列入市政府年度搬遷計(jì)劃的企事業(yè)單位的土地儲(chǔ)備工作由市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織實(shí)施。

轄區(qū)范圍內(nèi)的舊城改造一級(jí)開(kāi)發(fā)、城中村改造和區(qū)屬企事業(yè)單位的土地收儲(chǔ)以及土地征收的拆遷安置補(bǔ)償工作，由各區(qū)土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)具體實(shí)施。

（三）儲(chǔ)備土地的規(guī)劃和供應(yīng)

市、區(qū)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)收儲(chǔ)的土地，市土地行政主管部門(mén)依照城市規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃統(tǒng)一供地。

五、有關(guān)政策

（一）企事業(yè)單位搬遷收儲(chǔ)政策

對(duì)列入重點(diǎn)污染企業(yè)搬遷計(jì)劃的，繼續(xù)執(zhí)行《*市加快主城區(qū)工業(yè)企業(yè)搬遷改造和產(chǎn)業(yè)升級(jí)實(shí)施意見(jiàn)（試行）》規(guī)定。為加快二環(huán)內(nèi)企事業(yè)單位搬遷和土地收儲(chǔ)速度，本著既要保護(hù)國(guó)有資產(chǎn)不受損害，又能實(shí)現(xiàn)搬遷企業(yè)搬得快、搬得好、搬得活的目標(biāo)，對(duì)企事業(yè)單位進(jìn)行土地收儲(chǔ)實(shí)施以下政策。

1二環(huán)以?xún)?nèi)所有的企事業(yè)單位收回（購(gòu)）國(guó)有土地使用權(quán)，收購(gòu)補(bǔ)償金由土地補(bǔ)償金與地上附著物評(píng)估價(jià)值構(gòu)成，實(shí)行一攬子補(bǔ)償，不再對(duì)被收儲(chǔ)企業(yè)實(shí)行出讓收益返還。土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)市政府公布的市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)，按照所在區(qū)域居住用地基準(zhǔn)地價(jià)（劃撥土地使用權(quán)按照基準(zhǔn)地價(jià)的60%）予以補(bǔ)償，若被收儲(chǔ)企業(yè)原土地用途的基準(zhǔn)地價(jià)高于居住用地基準(zhǔn)地價(jià)的，按原用途基準(zhǔn)地價(jià)給予補(bǔ)償。收回（購(gòu)）面積按企業(yè)實(shí)際土地使用權(quán)面積計(jì)算；地上附著物的補(bǔ)償金額按照重置價(jià)格結(jié)合成新評(píng)估后經(jīng)財(cái)政評(píng)審確定價(jià)格予以補(bǔ)償。

2采取土地收益分成方式收回（購(gòu)）土地的，收回（購(gòu)）原土地使用權(quán)人土地使用權(quán)時(shí)，暫不支付土地及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，按市場(chǎng)機(jī)制供地后，政府與原土地使用權(quán)人對(duì)出讓土地總價(jià)款按照4∶6實(shí)行比例分成。

（二）城中村改造收儲(chǔ)政策

對(duì)城中村范圍內(nèi)改造后形成的凈地進(jìn)行收儲(chǔ)，以財(cái)政評(píng)審認(rèn)定的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行補(bǔ)償。儲(chǔ)備土地公開(kāi)出讓后，出讓土地收益扣除土地儲(chǔ)備成本和國(guó)家規(guī)定用途資金后，出讓凈收益的90%用于村民社會(huì)保障和公益事業(yè)及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；剩余的10%用于轄區(qū)政府組織城中村改造工作。

（三）舊城改造收儲(chǔ)政策

1在我市未實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)前，已拆平的舊城改造項(xiàng)目，項(xiàng)目前期被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償費(fèi)用和回遷房建設(shè)成本由評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估；拆遷前期費(fèi)用由市拆遷辦審核。以上三項(xiàng)費(fèi)用最終由財(cái)政評(píng)審中心審定后確定?；剡w安置面積由市拆遷辦認(rèn)定；土地使用權(quán)由市國(guó)土管理部門(mén)代政府實(shí)施公告收回。

土地公開(kāi)出讓時(shí)，回遷安置房作為公開(kāi)出讓條件，由土地競(jìng)得人按拆遷人與原產(chǎn)權(quán)人簽訂的協(xié)議要求建設(shè)回遷安置房。

2舊城改造收儲(chǔ)實(shí)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的，由轄區(qū)政府按照年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃，商市發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管等管理部門(mén)確定改造項(xiàng)目及范圍，按土地一級(jí)開(kāi)發(fā)程序報(bào)批獲準(zhǔn)后，由轄區(qū)土地儲(chǔ)備中心按照尊重民意、兩輪征詢(xún)、穩(wěn)步推進(jìn)的原則，依照規(guī)劃部門(mén)出具的拆遷紅線及批準(zhǔn)的總平面圖具體實(shí)施。具體征詢(xún)程序和方式由市拆遷辦制定。

第一輪征詢(xún)由轄區(qū)土地儲(chǔ)備中心根據(jù)規(guī)劃拆遷紅線向已確定進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域范圍的被遷居民征詢(xún)意見(jiàn)。同意改造的居民戶(hù)數(shù)超過(guò)總戶(hù)數(shù)90%的，由市政府作出房屋及不動(dòng)產(chǎn)征收決定。市拆遷辦辦理房屋拆遷許可證。

第二輪征詢(xún)由轄區(qū)土地儲(chǔ)備中心根據(jù)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的項(xiàng)目總平面圖制定安置補(bǔ)償方案，報(bào)市拆遷辦審核通過(guò)后，由轄區(qū)土地儲(chǔ)備中心與被拆遷居民簽訂附生效條件的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。在90天內(nèi)簽訂協(xié)議的居民戶(hù)數(shù)超過(guò)總戶(hù)數(shù)80%的，協(xié)議生效，進(jìn)入拆遷實(shí)施階段。如果未達(dá)到80%，則該項(xiàng)目停止實(shí)施。

涉及土地儲(chǔ)備的被拆遷居民選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式的，由拆遷人提供不同區(qū)位的房源異地安置，采用“兩先一后”（即：被拆遷居民先根據(jù)自己的具體情況挑選安置房源的區(qū)位，選擇具體的戶(hù)型、面積、層次和樓號(hào)；然后再與拆遷人簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議）的方式供被拆遷居民選擇。

（四）大片區(qū)土地儲(chǔ)備政策

大片區(qū)土地征收由市政府主導(dǎo)，由轄區(qū)政府及四組團(tuán)縣（市）按照城市規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃具體組織落實(shí)。國(guó)土、規(guī)劃、發(fā)改、財(cái)政、勞動(dòng)等相關(guān)部門(mén)按照各自職責(zé)做好工作。市財(cái)政局、市金融辦負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)各融資平臺(tái)籌措落實(shí)土地征收和安置補(bǔ)償資金。

1按照“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、政府主導(dǎo)、先征后轉(zhuǎn)”的模式，以并村節(jié)地、整理增地、流轉(zhuǎn)活地的目標(biāo)。以“村改居”為契機(jī)，按照集體土地征收程序，對(duì)擬征范圍內(nèi)的土地制定征收辦法。以轄區(qū)政府為主組織實(shí)施征地、拆遷和安置補(bǔ)償工作。通過(guò)征收使集體土地變?yōu)閲?guó)有土地，只進(jìn)行土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變，不改變?cè)杏猛?。待農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)逐步落實(shí)后，再完成農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的程序。同時(shí)解決好被征地農(nóng)民的安置補(bǔ)償問(wèn)題，保證被征地農(nóng)民生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。

2多途徑解決農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)。一是積極向國(guó)土資源部、省國(guó)土資源廳爭(zhēng)取指標(biāo)。發(fā)改、國(guó)土部門(mén)要積極跑辦國(guó)土資源部和省發(fā)改委、省國(guó)土資源廳，爭(zhēng)取省政府的支持，力爭(zhēng)將大片區(qū)土地征收儲(chǔ)備列入省重點(diǎn)項(xiàng)目，增加年度用地指標(biāo)，專(zhuān)項(xiàng)用于大片區(qū)土地征收。同時(shí)市政府在每年的正常分配指標(biāo)中安排一定比例，專(zhuān)項(xiàng)用于土地的征收儲(chǔ)備。二是通過(guò)“村改居”和新民居建設(shè)與土地收儲(chǔ)結(jié)合解決指標(biāo)問(wèn)題。結(jié)合新民居、“村改居”建設(shè)，將騰出的建設(shè)用地進(jìn)行置換，置換的用地指標(biāo)主要投入劃定的預(yù)征收儲(chǔ)大片區(qū)內(nèi)，解決用地指標(biāo)不足問(wèn)題。三是要加快各縣（市）建設(shè)用地復(fù)墾力度。從各縣（市）已經(jīng)省國(guó)土資源廳驗(yàn)收的置換指標(biāo)中調(diào)配出30%，主要用于土地征收儲(chǔ)備。

3依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，選定濱河新區(qū)項(xiàng)目做為大片區(qū)征收的起步試點(diǎn)。編制項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃，統(tǒng)籌確定城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加和農(nóng)村建設(shè)用地撤并的規(guī)模和范圍，合理安排新區(qū)的城鎮(zhèn)村建設(shè)用地比例。

六、保障措施

（一）建立政府主導(dǎo)、部門(mén)分工協(xié)作的工作機(jī)制。市政府主導(dǎo)土地收儲(chǔ)和征地工作的計(jì)劃和資金，市政府有關(guān)部門(mén)及縣（市）、區(qū)政府要分工協(xié)作，共同落實(shí)，及時(shí)做好相關(guān)手續(xù)的辦理、審核和監(jiān)管工作。轄區(qū)政府要進(jìn)一步強(qiáng)化土地儲(chǔ)備的大局意識(shí)，積極謀劃，強(qiáng)力推進(jìn)，并做好社會(huì)穩(wěn)定和被征地、拆遷群眾的思想工作。同時(shí)，建立考核機(jī)制，將土地收儲(chǔ)和征地拆遷工作任務(wù)分解到各縣（市）、區(qū)政府和有關(guān)部門(mén)，列入年度工作目標(biāo)。

（二）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立*市土地儲(chǔ)備委員會(huì)協(xié)調(diào)推進(jìn)辦公室。辦公室設(shè)在市國(guó)土局，組成人員由市土地儲(chǔ)備委員會(huì)成員單位抽調(diào)，主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)解決土地儲(chǔ)備工作中的問(wèn)題，將年度儲(chǔ)備任務(wù)分解，明確目標(biāo)、時(shí)限和責(zé)任，并落實(shí)到各相關(guān)部門(mén)和單位，確保目標(biāo)落到實(shí)處。同時(shí)，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備工作力量，從市國(guó)土資源局和市相關(guān)職能部門(mén)抽調(diào)業(yè)務(wù)人員到市土地儲(chǔ)備中心集中辦公，充實(shí)市土地儲(chǔ)備中心力量。