前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇樓宇運營管理范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

樓宇運營管理范文第1篇

關鍵詞：樓宇自動化系統(tǒng)；體系構造；應用前景

中圖分類號：C35 文獻標識碼： A

引言

人類社會已進入現(xiàn)代化信息社會，信息已逐漸滲透到人們日常工作生活等各個領域，辦公自動化、電子商務等概念也逐漸由假想變?yōu)楝F(xiàn)實，這一切都是依賴于計算機技術、通信技術、信息技術、網(wǎng)絡技術等的飛速發(fā)展。而樓宇自動化系統(tǒng)作為當今智能信息化社會的典型代表產(chǎn)物之一，同樣在人們日常的工作和生活中起著各種重要作用。

一、樓宇自動化系統(tǒng)的含義

樓宇自動化是智能建筑的主要組成部分。樓宇自動化對建筑的所有公用機電設備，包括建筑的中央空調、給排水系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等，進行集中監(jiān)測和遙控來提高建筑的管理水平，降低設備的故障率，減少維護及營運成本，它的設計水平和質量對智能建筑功能的實現(xiàn)有直接影響。

二、樓宇自動化系統(tǒng)的主要硬件設備設計分析

樓宇自動化系統(tǒng)主要由中央管理工作站、傳感器、控制器、執(zhí)行器、控制與信息網(wǎng)絡和被控對象等幾部分組成。其中中央管理工作站安裝有以動態(tài)圖作為界面的監(jiān)控管理軟件，控制器主要采用DDC控制器。

1、中央管理工作站

中央管理工作站在樓宇自動化系統(tǒng)中作為“主腦”，通過通信接口與控制器進行數(shù)據(jù)通信，完成系統(tǒng)的信息采集與控制。其特征是多屏顯示、現(xiàn)存圖形的重復利用、動畫界面、采用顏色梯度的動態(tài)信號、動態(tài)趨勢。中央管理工作站主要由PC機、服務器、各種網(wǎng)絡設備和各種軟件組成。由于功能、特點、監(jiān)控要求不同，其配置方式也會有所差別。①單機集中式：全部信息的采集處理、監(jiān)視、控制和管理等工作都由一臺主機完成，可靠性不高。②雙機集中式：采集到的信息同時送給兩臺主機，主機間有切換環(huán)節(jié)，當任意一臺主機的硬件或軟件出現(xiàn)故障時，會自動切換到另一臺主機，提高了系統(tǒng)的可靠性。③雙機分布式：分主控制層和就地控制單元。主控制層，雙機配置，通過通信接口與就地控制單元通信，實現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)的全局監(jiān)視、控制、顯示、打印和管理功能，對整個系統(tǒng)進行管理和優(yōu)化。就地控制單元，實現(xiàn)本單元的信息采集、處理、監(jiān)視、控制和與主控制層的通信，完成實施性強的控制和調節(jié)。

監(jiān)控系統(tǒng)的主要軟件及功能如下：①系統(tǒng)軟件：隨主機提供的全套系統(tǒng)軟件，包括實時操作系統(tǒng)和輸入輸出設備的系統(tǒng)軟件。②支持軟件：確保主操作系統(tǒng)的有效運轉。③應用軟件：保障實時監(jiān)控系統(tǒng)的全部功能。④監(jiān)視軟件：對系統(tǒng)的硬、軟件進行實時監(jiān)視，確保系統(tǒng)安全運轉。⑤自診斷軟件：檢查和核對整個系統(tǒng)運行的正確性，顯示檢查結果或報警。⑥自恢復軟件：當操作系統(tǒng)發(fā)生故障時，能夠盡快自動恢復。

2、控制器

DDC控制器有一體式和分布式兩種結構。①一體式通常將CPU、存儲器、I/O端口、通信接口等組合在一個控制模塊中；②分布式由主控模塊（負責通信和計算）和獨立I/O模塊構成，主控模塊沒有I/O端口，必須和I/O模塊配合使用。不同的I/O模塊的端口類型和數(shù)量不同，這樣由主控模塊和若干I/O模塊構成的DDC就可以滿足任何工程現(xiàn)場的需要，即可以根據(jù)不同的需求定制不同的控制系統(tǒng)。

在DDC系統(tǒng)的設計和使用中，I/O端口有4種：①模擬量輸入（AI）端口。輸入的模擬量主要有溫度、壓力、流量、液位、空氣質量等，這些物理、化學量通過相應的傳感器測量，并經(jīng)變送器轉變?yōu)闃藴孰娦盘枺?-5V、0-10V、0-20mA、4-20mA等。這些標準電信號進入DDC的模擬量輸入端口，經(jīng)過內部的A/D轉換器轉換成數(shù)字量，再由DDC進行分析處理。②數(shù)字量輸入（DI）端口。DDC可以直接判斷DI輸入端口上的開關信號，并將其轉化成數(shù)字信號（“通”為“1”，“斷”為“0”），這些數(shù)字量經(jīng)過DDC進行邏輯運算和處理。DDC對外部的開關量傳感器進行信號采集，一般數(shù)字量接口沒有接外設或外設是斷開狀態(tài)時，DDC將其認定為“0”，而當外設開關信號接通時，DDC將其認定為“1”。③模擬量輸出（AO）端口。當外部需要模擬量輸出時，系統(tǒng)經(jīng)過D/A轉化器轉換后變成標準電信號，如0-5V、0-10V、0-20mA、4-20mA等。模擬量輸出信號一般用來控制風閥或水閥等。④數(shù)字量輸出（DO）端口。當外部需要數(shù)字量輸出時，系統(tǒng)直接提供開關信號來驅動外部設備。這些數(shù)字量開關信號可以是繼電器的觸點、NPN或PNP晶體管、晶閘管等。他們被用來控制接觸器、變頻器、電磁閥、照明燈等。

3、傳感器

傳感器是一種能把非電信號轉化為電信號的器件，它是控制系統(tǒng)的重要末端設備之一，主要用于采集現(xiàn)場過程模擬量數(shù)據(jù)，輸入信號。常見傳感器品種：力敏電阻、熱敏電阻、熱熔傳感器、感應傳感器、霍爾傳感器、壓電傳感器、超聲波傳感器和熱電傳感器等。

4、執(zhí)行器

閥門和執(zhí)行器在樓宇控制系統(tǒng)中總是成對出現(xiàn)，閥門用來控制流體的方向、壓力和流量的裝置；執(zhí)行器，接受主機發(fā)出的控制信號，執(zhí)行控制指令，對受控對象施加控制的裝置。在樓宇自動化系統(tǒng)中常用的閥門有電磁閥、電動閥、蝶閥和球閥。執(zhí)行器種類主要有電動、氣動和液動三大類。其作用主要為驅動、執(zhí)行、特性補償、自診斷等。

三、樓宇自動化系統(tǒng)的體系結構設計分析

樓宇自動化系統(tǒng)的體系結構按系統(tǒng)規(guī)模與管理類型以及控制方式來劃分可分為集中式體系、分布式體系以及綜合化體系這三種類型。

1、集中式樓宇自動化系統(tǒng)

集中式樓宇自動化系統(tǒng)的特點正如其名，它可以將現(xiàn)場所有的信號集中起來，放置在同一場地。通常有一臺主計算機，專門用于工業(yè)控制，通過在過程通道中進行各種數(shù)據(jù)的采集、分配以及控制，同時在狀態(tài)異常時自動報警，這些基本的設備管理功能都能在此系統(tǒng)中充分實現(xiàn)。再通俗地說，集中式樓宇自動化系統(tǒng)就是把分散的系統(tǒng)實現(xiàn)集中控制管理。對于機動結構而言，集中式樓宇自動化系統(tǒng)主要是采用雙機結構來完成對現(xiàn)場信號的控制，因為雙機的處理能力十分強大，能應對比較惡劣的現(xiàn)場環(huán)境以及危險性較強，不適宜管理人員進入的特殊場合。這種雙機機構是由下位機和上位機組合而成，它們有明確的分工合作確保系統(tǒng)的正常運行，下位機主要是應用于現(xiàn)場信號的數(shù)據(jù)搜集與控制，上位機則是對設備進行有效的管理，兩者之間的所有信息通過一系列的通訊協(xié)議來完成對接。集中式樓宇自動化系統(tǒng)的結構十分簡單，操作性極強，且所需資金投入比較少，開發(fā)周期較短，但是不足之處是其功能有限，無法完全滿足現(xiàn)代化智能建筑對于綜合管理的需要。

2、分布式樓宇自動化系統(tǒng)

分布式樓宇自動化系統(tǒng)是目前應用比較廣泛的一種系統(tǒng)，它的特點是能夠對現(xiàn)場信號進行分布控制，集中管理，在體系結構上層次化十分明確，管理起來也比較輕松，操作性很強。它主要由過程控制計算機、過程管理層計算機以及運營管理層計算機構成。

在系統(tǒng)計算機分工方面，運營管理層計算機是所有計算機系統(tǒng)的領導者，運營管理層計算機位于整個系統(tǒng)的最頂端，具有強大的數(shù)據(jù)處理與系統(tǒng)管理能力，它負責對系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫進行維護與管制，并還要負責各子系統(tǒng)的協(xié)調工作。過程控制計算機和過程管理層計算機則隨時聽候運營管理層計算機的指示和命令。過程控制計算機分散布置在各個控制現(xiàn)場，通過各傳輸裝置包括傳感器和變送器直接與執(zhí)行裝置等相連，實現(xiàn)主系統(tǒng)與子系統(tǒng)的信息交互以及對現(xiàn)場信號的實時監(jiān)控；過程管理層計算機分為兩種管理體系：監(jiān)控站和操作站。監(jiān)控站是監(jiān)視各個現(xiàn)場的工作情況，并直接與過程控制層計算機聯(lián)系，把從過程控制層系統(tǒng)得到的各項數(shù)據(jù)與現(xiàn)場情況直接傳遞給操作站和運營管理層計算機。而操作站主要負責操作工作，它為管理人員提供一個操作的平臺，使得操作者可以通過通訊網(wǎng)絡將操作命令及時傳送給監(jiān)控站，再由監(jiān)控站實現(xiàn)具體操作項目。在樓宇自動化系統(tǒng)中由于各設備子系統(tǒng)的分布比較分散，處于各個不同的場地，并且控制現(xiàn)場的環(huán)境通常都各不相同，因此，分布式樓宇自動化系統(tǒng)這種控制結構是實現(xiàn)實時控制的最佳方式。

3、綜合化樓宇自動化系統(tǒng)

綜合化樓宇自動化系統(tǒng)集結了集中式樓宇自動化系統(tǒng)與分布式樓宇自動化系統(tǒng)的特點，實現(xiàn)了對于現(xiàn)場的分布控制和綜合化管理。它在傳統(tǒng)分布式樓宇自動化系統(tǒng)的基礎上，合理的融合了集中式樓宇自動化系統(tǒng)的優(yōu)點，通過對于各項技術的有機結合與綜合運用，現(xiàn)已具備了綜合化服務和管理的功能。同時再通過引入應用先進的網(wǎng)絡技術，就能將其優(yōu)異的功能融入到各個系統(tǒng)之中，而整個系統(tǒng)通過樓宇自動化局域網(wǎng)相連接，以網(wǎng)絡數(shù)據(jù)庫代替了傳統(tǒng)的單機集中式數(shù)據(jù)庫，使得數(shù)據(jù)傳輸更加快捷、準確，操作性也變得更強。

四、樓宇自動化系統(tǒng)的應用前景分析

其實在現(xiàn)實生活中，很多人對樓宇自動化系統(tǒng)的了解可以說是知乎其微，樓宇自動化系統(tǒng)還沒有真正融入到人們的日常生活中來。

近些年來，我國對于智能建筑所涉及的樓宇自動化系統(tǒng)的研究開發(fā)與設計應用已越來越重視，但是與國外那些技術相對先進的發(fā)達國家相比，在該領域對其的研究、開發(fā)、設計、應用起步較晚，這就造成了有些人對國產(chǎn)樓宇自動化系統(tǒng)的性能產(chǎn)生一定的疑慮，盡管還沒有真正接觸到國產(chǎn)的樓宇自動化系統(tǒng)，卻從內心深處誤認為國產(chǎn)樓宇自動化系統(tǒng)遠遠比不上國外樓宇自動化系統(tǒng)，這也使得一些優(yōu)秀的國產(chǎn)樓宇自動化系統(tǒng)被忽視，得不到很好的應用和推廣。當然，事實上，由于國產(chǎn)樓宇自動化系統(tǒng)在研制開發(fā)與設計應用上相比于國外發(fā)達國家起步是晚些，并在技術支持與使用經(jīng)驗方面都還比較缺乏經(jīng)驗，有待進一步鑒借和提高，因此在整體或長期應用的可靠性方面和設計應用經(jīng)驗上，國產(chǎn)系統(tǒng)與進口系統(tǒng)還是有一定的差距。但是換一個角度而言，在樓宇自控這個行業(yè)中，技術只是其中的一個方面，國內外系統(tǒng)存在的差距正在逐步縮小，而在對于應用人員的管理水平和服務意識上，我國真的在這方面還有待于進一步提高，或許這就是國產(chǎn)與進口系統(tǒng)最為主要的差距。

結束語：

隨著科學技術的進步和計算機網(wǎng)絡技術的飛速發(fā)展，寬帶網(wǎng)絡已經(jīng)融入人們生活的每個角落，互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)越性是任何系統(tǒng)都無可比擬的，它的操作性與功能都極為強大，對于樓宇自動化系統(tǒng)，正是由于網(wǎng)絡的拓展延伸使得智能建筑的可操作性變成可能。由此可見，綜合化樓宇自動化系統(tǒng)的市場發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮?，很有前途的，也確實是切實可行的。只要在未來的科技領域能給予樓宇自動化系統(tǒng)足夠的重視，以及充足的資金投入去進行科學研究，它必將具有很大的應用前景。

參考文獻：

[1]王平.樓宇自動化系統(tǒng)的設計與應用分析[J].門窗，2013，04：207.

[2]趙陽.淺議樓宇自動化系統(tǒng)中的關鍵技術[J].建筑設計管理，2011，03：73-74+80.

[3]朱軍楠.樓宇自動化在生活中的應用分析[J].科技資訊，2014，10：1.

樓宇運營管理范文第2篇

【關鍵詞】工業(yè)地產(chǎn)；發(fā)展；研究

一、國外工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及研究現(xiàn)狀

1.國外工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

工業(yè)地產(chǎn)的概念最早出現(xiàn)于19世紀80年代的英國，其目的是通過系統(tǒng)的規(guī)劃設計，在基礎設施齊備的基礎上，通過統(tǒng)一工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)，將工業(yè)集中到一起形成工業(yè)社區(qū)以滿足其共需求。1945年后很多國家開始將工業(yè)地產(chǎn)融入到整個國家策略中，但是直到1970年，工業(yè)地產(chǎn)得以快速的發(fā)展并在各方面逐漸走向成熟。工業(yè)地產(chǎn)往往是一個城市乃至國家的經(jīng)濟支柱?！叭毡镜墓I(yè)地產(chǎn)占全世界的30%，對日本GDP貢獻在40%以上；美國工業(yè)地產(chǎn)占全世界的27%，對本國GDP貢獻也超出了30%”。正是由于發(fā)達國家工業(yè)地產(chǎn)突飛猛進的發(fā)展局面，因此其相關領域的研究較之于國內成熟。

2.國外工業(yè)地產(chǎn)研究現(xiàn)狀

國外將工業(yè)地產(chǎn)（Industrial Real Estate）有時也稱為工業(yè)物業(yè)（Industrial property），一般是指工業(yè)類土地使用性質的所有毛地、熟地，以及該類土地上的建筑物和附屬物，其實質是工業(yè)性質的房地產(chǎn)。Graaskamp（1981）的《房地產(chǎn)開發(fā)的基礎》中明確提出，房地產(chǎn)項目決不能被看成僅僅是磚塊和砂漿，而必須被看作是一個在不斷變化和競爭不斷加劇的市場中運作的動態(tài)的企業(yè)。在此基礎上，Miles（1998）予以深化并提出房地產(chǎn)管理的三個層次：物業(yè)管理者、資產(chǎn)管理者和組合投資管理者，并強調三者協(xié)同以實現(xiàn)房地產(chǎn)資產(chǎn)的持續(xù)管理。日本越村幸弘（2006）提出購物中心運營管理的統(tǒng)一性，即開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整體劃一的經(jīng)營管理工作。

二、我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及研究現(xiàn)狀

1.我國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

隨著國家對異常火爆的住宅和商業(yè)地產(chǎn)宏觀調控的加大，工業(yè)地產(chǎn)以其低風險、高回報的特點逐漸受到青睞。各種在建的物流中心、工業(yè)廠房和研發(fā)樓宇隨處可見，工業(yè)地產(chǎn)投資成為近些年來房地產(chǎn)投資不斷升溫的熱點。由于一線城市土地價格與勞動力成本上升很快，一些跨國企業(yè)正在試圖將生產(chǎn)基地移至二線城市。由于東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)結構調整的影響，高耗能企業(yè)開始向中西部轉移。在國家對中西部地區(qū)實施政策傾斜的情況下，長江三角區(qū)域、珠江三角區(qū)域正在形成總部經(jīng)濟模式，制造業(yè)迅速向內地轉移，這給這些地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)帶來極大的發(fā)展機遇。安徽、江西、湖北、湖南、河南、廣西、陜西等地迎接產(chǎn)業(yè)轉移日漸頻繁，工業(yè)投資項目也逐漸增多。

2.我國工業(yè)地產(chǎn)研究現(xiàn)狀

（1）探析工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向方面

司成均（2007）對工業(yè)地產(chǎn)的概念進行了介紹，并分析了其特征和開發(fā)模式，從工業(yè)發(fā)展的堅實基礎、政策支持、工業(yè)用地市場化、宏觀調控和市場轉型等方面分析了工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨的機遇，以促進工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。武東偉（2007）以新加坡工業(yè)地產(chǎn)為參照物對北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)進行了比較研究，提出了一系列相關的建議。汪思源、殷躍建（2008）對武漢光谷地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展情況行了研究，對該片區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的狀況進行了分析，并結合光谷工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷史，提出該地區(qū)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的建議。劉麗榮等（2009）建立工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟互動機理概念模型，分析工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟互動機理的作用路徑，并基于工業(yè)地產(chǎn)與城市經(jīng)濟互動機理及集約節(jié)約使用工業(yè)用地的原則，探究合理規(guī)劃工用地、推進城市經(jīng)濟發(fā)展的思路，從而推進工業(yè)地產(chǎn)優(yōu)化利用在城市規(guī)劃決策中的實施。

（2）評價和推動工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面

王宏新、盧長鋒(2007)認為要預防三大風險，市場風險、經(jīng)營風險、政策風險。胡泊(2007)對我國工業(yè)地產(chǎn)投資風險分析的研究，對風險進行識別和估計，建立風險評價模型對工業(yè)地產(chǎn)投資風險進行分析。李連元（2007）提出要根據(jù)不同的城市，不同的產(chǎn)業(yè)情況實行不同的操作方式，還必須通過專業(yè)化的手段來操作整個工業(yè)園區(qū)。劉偉(2008)進行的工業(yè)地產(chǎn)運營模式研究，從工業(yè)地產(chǎn)的幾種發(fā)展模式來研究其開發(fā)、盈利、經(jīng)營和投融資模式。陳曦（2008）對工業(yè)地產(chǎn)的概念進行了介紹，將中國工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展背景、特點等進行歸納總結，同時針對目前國內工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的幾種主要模式進行分析。王輝龍(2009)以整體的思維，對工業(yè)地產(chǎn)項目實行統(tǒng)一運營管理；變“建造-營銷”的傳統(tǒng)模式，從長周期角度加強項目運營管理；重視全程運營管理。楊建喜、宋永發(fā)（2010）以遼寧省14個地級市為研究對象，在構建工業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境評價指標體系的基礎上，應用基于實數(shù)編碼的加速遺傳算法(RAGA)的投影尋蹤(PP)方法對各市的投資環(huán)境進行定量分析，并針對改善工業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境提出了完善的對策與建議。王新紅（2011）以大連軟件園項目作為研究實例，分析了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)與盈利模式，總結了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的四大特點，并從政策解讀、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、運營管理、項目增值等方面為房地產(chǎn)企業(yè)提出了發(fā)展對策。

樓宇運營管理范文第3篇

關鍵詞：產(chǎn)業(yè)園區(qū)；開發(fā)建設；工業(yè)地產(chǎn)模式；商業(yè)地產(chǎn)模式

一、開發(fā)建設模式概述

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設業(yè)務的主要目標是將 “生地”變?yōu)?“熟地”，并在此基礎上進一步實施工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等二級載體的開發(fā)建設，打造園區(qū)產(chǎn)業(yè)所必須的完善的基礎設施環(huán)境。在實際操作中一般由政府通過委托或招投標的方式選定土地運營商進行開發(fā)建設。政府與土地運營商在整個開發(fā)建設價值鏈中有著不同的權責和利益點，具體內容見表1。

表1 政府與開發(fā)商在土地開發(fā)中權責與利益

1.土地一級開發(fā)

土地一級開發(fā)是運營商在獲取土地后，投入人力物力將生地開發(fā)為熟地，并且不斷提高土地價值，運營商最終可以土地轉讓方式獲取主營收益，或以土地為資本對外進行投資合作。土地一級開發(fā)模式的特點在于開發(fā)技術簡單、收益支付穩(wěn)定、收益大但利潤率較低。

2.土地二級開發(fā)

土地二級開發(fā)是指運營商獲得土地一級開發(fā)完成的熟地后，進行工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)等使用權的轉讓獲取一次性轉讓收益，或通過租賃獲取長期租金收益，也可通過抵押獲得資金從事其他業(yè)務。隨著土地性質、物業(yè)形態(tài)的不同，土地二級開發(fā)運營模式也有所差別。但總的來說都可分為直接出售、持有物業(yè)兩種形式。

二、國內外典型產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設模式分析

從開發(fā)主體看，產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設模式主要包括三種基本模式（表2）：自主開發(fā)模式、開發(fā)商開發(fā)模式、合作開發(fā)模式。根據(jù)產(chǎn)業(yè)的具體情況，這三種基本模式在現(xiàn)實生活中，又有多種表現(xiàn)形式，比如合作開發(fā)模式也有多種可能，可以是園區(qū)、開發(fā)商、入駐企業(yè)等開發(fā)主體之間的兩兩合作或三者合作。

三、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分析

1.常見類型及開發(fā)模式

工業(yè)地產(chǎn)常見形態(tài)包括工業(yè)廠房、工業(yè)研發(fā)樓宇、物流倉儲等，其中工業(yè)研發(fā)樓宇及物流倉儲當前政府扶持力度較大。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主要模式有工業(yè)地產(chǎn)商模式、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、綜合運作模式等。

2.國有大型企業(yè)集團適用方式

結合國有大型企業(yè)集團開發(fā)建設現(xiàn)狀，國有大型企業(yè)集團一般作為獨立運營的經(jīng)濟主體，負責產(chǎn)業(yè)園的招商、投資、建設、管理工作，建議參照工業(yè)地產(chǎn)商模式進行開發(fā)建設。對于工業(yè)地產(chǎn)項目，國有大型企業(yè)集團可采取自主或聯(lián)合開發(fā)建設，建成后租售結合的方式。

（1）自主開發(fā)建設。在具備資金實力及工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)相關資質時，可采取成立房地產(chǎn)開發(fā)公司自主開發(fā)運營模式，獲取全部物業(yè)所有權。

（2）聯(lián)合開發(fā)建設。在初期不具備建筑規(guī)劃、工程建造等專業(yè)能力之時，可引進具備資金實力、招商能力、具備相關專業(yè)資質的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營商作為合作伙伴，成立房地產(chǎn)開發(fā)公司進行開發(fā)建設，共同分享收益

（3）租售結合的經(jīng)營方式。出售方式：對已建成工業(yè)廠房、工業(yè)研發(fā)樓宇、物流倉儲等項目進行出售，獲取項目銷售后的一次性增值收益。收益相對較小，風險較小。出租方式：長期持有物業(yè)，對已建成工業(yè)廠房、工業(yè)研發(fā)樓宇、物流倉儲等項目進行出租，獲取長期租賃收益，實現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的最優(yōu)效果。此時，不但能持續(xù)獲得物業(yè)收益，還可獲取項目及周邊地產(chǎn)的持續(xù)增值收益。收益最大，對商業(yè)運作能力要求比較高，風險較高。

四、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分析

1.常見類型及開發(fā)模式

商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)區(qū)中常見形態(tài)物業(yè)包括零散商鋪、商業(yè)中心、專業(yè)市場、寫字樓、酒店、會展中心等，其中開發(fā)區(qū)常見商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)包括商業(yè)中心、專業(yè)市場、酒店、會展中心、零散商鋪、寫字樓等。隨物業(yè)形態(tài)的不同，經(jīng)營模式多種多樣。

2.商業(yè)中心/專業(yè)市場開發(fā)模式

國有大型企業(yè)集團在商業(yè)中心、專業(yè)市場項目可采取由獨立或聯(lián)合投資商開發(fā)建設，出售、出租、自留相結合的運營模式。利用可開發(fā)商業(yè)用地，獨立開發(fā)或聯(lián)合投資商（大型商業(yè)機構）成立公司共同開發(fā)建設商業(yè)中心、專業(yè)市場項目載體，獨立運營或引進大型商業(yè)機構對項目進行運營，提升物業(yè)價值，保證長期收益。具體操作上可采取“出售、出租、自留”相結合的方式，通過出售一部分黃金商鋪產(chǎn)權，可回收項目的全部或絕大部分投資；通過出租與自留進一步提升物業(yè)價值，獲取長期增值收益，也為公司自身業(yè)務發(fā)展預留空間。

3.酒店/寫字樓項目開發(fā)模式

酒店和寫字樓開發(fā)模式基本相同，常見的有兩種方式：一是自我管理模式；二是委托管理模式。自我管理模式是開發(fā)商選用專業(yè)管理人士主持管理工作并配備專業(yè)人員，按照專業(yè)化、市場化、規(guī)范化的要求管理物業(yè)。委托管理模式是當所有人不具備管理能力時應考慮托管，由專業(yè)管理團隊提供運營支持。專業(yè)的經(jīng)營管理可迅速提高物業(yè)形象，促進周邊物業(yè)較快升值，國內外已有多家集團機構提供托管服務。

國有大型企業(yè)集團在酒店、寫字樓項目可采取獨立或聯(lián)合投資商開發(fā)建設，委托專業(yè)機構管理的運營模式。公司可利用可開發(fā)商業(yè)用地，獨立或聯(lián)合投資商共同開發(fā)建設酒店、寫字樓項目并采取委托管理模式加以運營，未來可逐漸培養(yǎng)自身管理團隊，實現(xiàn)項目自我管理。國有大型企業(yè)集團初期獲得物業(yè)租金收入，同時提升周邊物業(yè)價值，獲取增值收益，遠期可獲得向園區(qū)提供生活及商務服務的收益。

4.會展中心項目開發(fā)模式

會展項目常見有三種方式：一是官營模式；二是商營模式；三是官商合營模式。國有大型企業(yè)集團在會展中心項目可采取引入政府投資建設、聯(lián)合專業(yè)會展公司運營模式。首先引入政府投資建設，建成后由運營公司托管并引入專業(yè)會展公司對會展中心進行運營管理。公司收益主要以獲取園區(qū)影響力擴大、形象提升等帶來的物業(yè)價值提升間接收益為主。

參考文獻：

[1]龍 昱：中國商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式現(xiàn)狀分析[J].企業(yè)技術開發(fā)，2009年8期.

樓宇運營管理范文第4篇

通過比較研究法對國內外孵化器的運營模式進行了研究，其中重點分析了我國三種孵化器運營模式的優(yōu)缺點。研究結果表明我國的孵化器應該朝著企業(yè)化運作的方向發(fā)展，同時政府需要改變對孵化器的扶持方式，并且制定政策應適用于全部的孵化器在孵企業(yè)。

關鍵詞：

孵化器；運營模式；比較研究

中圖分類號：F2

文獻標識碼：A

文章編號：16723198（2014）06003002

1 引言

孵化器作為培育自主創(chuàng)新企業(yè)和企業(yè)家的載體，已成為促進創(chuàng)新成果轉化、優(yōu)化區(qū)域經(jīng)濟結構的強勁動力，成為了國家科技創(chuàng)新體系的重要組成部分。但在發(fā)展的同時，我國孵化器事業(yè)仍然存在著一些有待解決的問題。因此，比較國內外孵化器的運營模式，汲取其有益的經(jīng)驗教訓，可以針對我國孵化器運營存在的不足提供重要借鑒。

2 國外孵化器運營模式的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 美國

美國的孵化器發(fā)展大致經(jīng)歷了初創(chuàng)階段、系統(tǒng)孵化階段、企業(yè)化運作階段、孵化集團階段，各個階段發(fā)展的目的、運營特征及功能都有明顯的區(qū)別（見表1）。

2.2 以色列

以色列的孵化器作為科技興國計劃的一部分，出現(xiàn)在1991年，它幫助技術專家將有潛在市場化價值的創(chuàng)新理念轉化成商品。然而，從2002年開始全面實施孵化器的私有化改革，逐步引入風險資本和私人資本。私有化主要內容包括：（1）增加私人公司和個人在孵化器中所占有的股份，孵化器由非盈利性組織變?yōu)橛怨尽＝?jīng)孵化器與在孵企業(yè)的創(chuàng)業(yè)者協(xié)商，30-70%的股權可以由孵化器擁有，剩余股權由創(chuàng)業(yè)者擁有，從而較好地解決了孵化器的風險激勵機制問題。（2）孵化器就每個項目與以色列工貿(mào)部下屬首席科學家辦公室（OCS）簽訂協(xié)議，明確雙方之間責任關系。孵化器作為項目投資基金的管理人直接支配資金的使用，OCS作為政府部門履行托管人職責，就資金使用情況進行監(jiān)督。（3）新建的孵化器由私營公司以競標方式承擔建設、經(jīng)營和管理，政府在孵化器董事會內不派駐代表，不干涉孵化器管理人員任命。孵化器管理決策受董事會監(jiān)督，孵化器享有獨立財務權，政府僅對其投入到項目公司的資金進行監(jiān)督。

截至2010年底，以色列23家孵化器全部完成私有化改革，孵化器資金總額中來自于政府的比例越來越少。孵化器改革后，在功能和運作上更加類似于風險投資公司，每個孵化項目由職業(yè)經(jīng)理人進行管理，孵化項目共享控股股東的商業(yè)網(wǎng)絡和市場資源，通過孵化器的管理團隊和咨詢委員會獲得企業(yè)發(fā)展、戰(zhàn)略、市場、人力資源、規(guī)章制度及其他支持服務。自私有化改革以來，以色列每年約有80家初創(chuàng)企業(yè)進駐孵化器創(chuàng)業(yè)，同時約有70家企業(yè)從孵化器畢業(yè)。

3 國內典型孵化器運營模式的發(fā)展現(xiàn)狀

從1987年第一家孵化器出現(xiàn)以來，我國的孵化器事業(yè)取得了飛速發(fā)展，截至2012年末，納入全國火炬計劃統(tǒng)計體系的企業(yè)孵化器達到1239家，其中國家級435家，孵化面積為4375.8萬平方米，在孵企業(yè)已超過7萬家，其中累計畢業(yè)企業(yè)達45160家，同時為社會創(chuàng)造了143.7萬個就業(yè)崗位。目前，我國孵化器運營模式多樣，主要以事業(yè)型、政府主導公司型和民營孵化器為主，三種運營模式之間存在著明顯區(qū)別。

3.1 事業(yè)型孵化器的特點與不足

事業(yè)型孵化器的投資主體主要是政府，大部分為政府科技管理部門或高新技術開發(fā)區(qū)下轄的事業(yè)單位。政府指派孵化器的管理人員，全額或部分撥付孵化器運營費用。我國孵化器從建設伊始就帶著濃厚的政府色彩，早期沒有一家孵化器完全從組織機構上與政府分離，基本上要么是政府機構，要么就是政府派出機構。

在孵化器行業(yè)發(fā)展的初期，事業(yè)型孵化器的確對高新技術產(chǎn)業(yè)的培育起到一定的促進作用。政府出資興建、提供優(yōu)惠政策與補貼、積極宣傳和倡導，提高了孵化器的信譽和資金實力，在促進科技成果轉化、增加就業(yè)、鼓勵創(chuàng)業(yè)精神、促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展等方面發(fā)揮了重要作用。但是，這種運營模式的弊端也是顯而易見的。

政府對事業(yè)型孵化器有國有資產(chǎn)保值增值的要求，這限制了孵化器與資本市場的結合，很大程度上抑制了孵化器產(chǎn)權投資的多元化。而且過多的政府指令參與到孵化器的運作中，阻礙了孵化器與市場相聯(lián)系，孵化的創(chuàng)新企業(yè)與市場脫軌。

事業(yè)型孵化器由政府全額或部分撥款，政府直接參與孵化器運作，一般只會根據(jù)上級主管部門的要求完成招商任務，不會依照市場的需求去選擇入孵項目，更沒有為在孵企業(yè)提供相應創(chuàng)新服務的動力。而且孵化器收入主要以場地租金為主，政府補貼和租金收入在孵化器運營費用中占了絕對比重，其持續(xù)發(fā)展易受政策等不確定因素的影響。

事業(yè)型孵化器的人事任免由上級指定，過于僵化的人事制度缺乏激勵機制，阻礙了管理人員的工作積極性和主動性，最終導致孵化器服務水平低下。事業(yè)型孵化器的管理人員缺乏企業(yè)管理經(jīng)驗，大多依靠政府力量吸引新創(chuàng)企業(yè)，沒有運用企業(yè)營銷手段挖掘客戶資源的意識。而且孵化器的管理人員之前大多在政府部門工作，對特定的高新技術產(chǎn)業(yè)缺乏足夠認識，也就無法為在孵企業(yè)提供專業(yè)、高效的創(chuàng)業(yè)扶持。

事業(yè)型孵化器提供的服務相對單一，缺乏提供多元化創(chuàng)業(yè)服務的能力，如創(chuàng)業(yè)輔導、知識產(chǎn)權保護、投融資對接、項目推介、行業(yè)沙龍等。為滿足國家級科技企業(yè)孵化器的申報要求，許多孵化器都建立了創(chuàng)業(yè)導師制度，但實際執(zhí)行與制度相去甚遠，導師未能給在孵企業(yè)提供持續(xù)的創(chuàng)業(yè)指導。事業(yè)型孵化器在專業(yè)化公共技術平臺建設方面或多或少都有所涉及，但是平臺運營能力較弱，欠缺完善的運營機制。

3.2 政府主導公司制孵化器的特點與不足

政府主導投資的公司制孵化器一般在創(chuàng)建初期給予部分資金，形成創(chuàng)業(yè)環(huán)境所需的完善服務和支撐條件（包括固定資產(chǎn)），并且委托某個企業(yè)經(jīng)營或政府自行組建公司來管理。為了孵化器的可持續(xù)發(fā)展，不能僅靠政府投資，需要吸引更多的投資者進入，而公司制孵化器的組織形式正好為實現(xiàn)投資主體的多元化提供了必要條件。

孵化器采取現(xiàn)代企業(yè)制度，意味著孵化器本身具備了完善的治理結構和內部激勵機制，能夠根據(jù)市場環(huán)境的變化去不斷調整孵化管理能力，以市場為導向去尋找高價值的孵化項目，更好地實現(xiàn)在孵企業(yè)與市場的對接。

但是，政府主導的公司制孵化器也不是完美的，企業(yè)化經(jīng)營導致孵化器的“經(jīng)濟性”必將削弱其“社會服務性”。追求利潤最大化是企業(yè)的終極目標，經(jīng)濟利益的驅動雖然帶來了孵化器的高效率運作和強有力的激勵動力，但也可能會就此造成其社會創(chuàng)新功能的弱化。由于在企業(yè)利潤最大化的目標指引下，孵化器在選擇入孵企業(yè)時難免出現(xiàn)“非理性”行為，為了避免資金風險、獲得較高的投資回報，那些應用前景不明確的高創(chuàng)新技術項目往往不易被扶持，這樣就會在一定程度上影響創(chuàng)新技術的產(chǎn)品化?！敖?jīng)濟利益”和“社會功能”的沖突直接阻礙了區(qū)域創(chuàng)新能力的提升，背離了建立孵化器的初衷，如何解決好孵化器的經(jīng)濟效益和社會功能兩者之間的矛盾成了孵化器運營模式改革的關鍵問題。

3.3 民營孵化器的特點與不足

民營孵化器主要由個人、企業(yè)、風險資本等多種主體相結合的形式進行投資建設，按照企業(yè)化方式運營。大多數(shù)民營孵化器將資金投向了某個專業(yè)的領域，形成了一定的集聚效應，促進了孵化器向專業(yè)化的方向發(fā)展。一些大型企業(yè)集團為了調整產(chǎn)品結構、獲得新的盈利增長點，或為品牌產(chǎn)品提業(yè)鏈的上下游支持，投資興建了與自身行業(yè)相關的專業(yè)型孵化器。大型企業(yè)運營孵化器具備了健全的企業(yè)制度和優(yōu)越的人才儲備等先發(fā)優(yōu)勢，其參與到孵化器行業(yè)，既有助于企業(yè)自身的發(fā)展，也有助于技術創(chuàng)新項目迅速商品化。

然而民營孵化器與政府主導的公司制孵化器相比，必定在場地、財政稅收、專項基金等優(yōu)惠政策上處于絕對的劣勢。政府對于一些在建的民營孵化器的政策支持缺乏持續(xù)性，政策申報過程中導入路徑不明晰，這些無疑增加了民營孵化器的發(fā)展壓力。政府直接參與的孵化器為在孵企業(yè)無償提供創(chuàng)業(yè)支持服務，甚至包括零稅收和零房租，這些過度的優(yōu)惠使得民營孵化器失去了盈利空間，減弱了民間資本進入孵化器行業(yè)的積極性。

部分民營孵化器以科技地產(chǎn)的名義獲得土地，使得租金和售價都比同類別商業(yè)樓宇便宜得多，這些孵化器甚至只以樓宇租售為主要經(jīng)營業(yè)務，基本沒有符合在孵企業(yè)發(fā)展需要的創(chuàng)業(yè)服務，對區(qū)域科技創(chuàng)新能力的提高基本沒有作用。

4 建議

鑒于國外孵化器正朝著企業(yè)化運作方向發(fā)展，而且我國的三種主要孵化器運營模式都不同程度上存在著不足，就此提出了一些建議：

由于事業(yè)型孵化器在我國孵化器的總量上占了較大比重，且這種運營模式孵化出來的企業(yè)過度依賴政策的扶持，無法適應激烈的市場競爭。事業(yè)型孵化器應該逐步進行公司制改革，有利于其他社會資本的進入，并且保證孵化器擁有完善的治理結構和內部激勵機制，使得孵化器運營管理人員能夠利用最少的投入去創(chuàng)造最大的價值。

政府應該改變對孵化器的扶持方式，只在新的孵化器建設初期給予一定的資金支持，而孵化器隨后的運營管理支撐則通過資金補貼的方式給到在孵企業(yè)，并且為在孵企業(yè)設定了獲取補貼的里程碑。這樣將政府從孵化器的運營管理中剝離出來，作為需求的購買者為在孵企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)服務，而孵化器有了提供高價值孵化服務的動力，保證了孵化器的自身效率和社會功能都能實現(xiàn)。同時，政府應加強對孵化器在培育科技創(chuàng)新型企業(yè)做出貢獻的獎勵，激勵孵化器管理人員創(chuàng)新孵化服務方式，提高孵化資源的利用效率。

政府應制定針對全體孵化器的扶持政策，只要孵化項目符合國家或地區(qū)高新技術的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，無論在國有還是民營孵化器中孵化，都應同等享受政策在財稅等政策的支持。同時，政府應提高孵化器建設者的準入門檻、加強孵化器的效率考核體系、完善科技創(chuàng)新成果獎勵機制等，保證我國孵化器事業(yè)健康可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻

[1]錢平凡.孵化器運作的國際經(jīng)驗與我國孵化器產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對策[J].管理世界，2000，（6）：7884.

樓宇運營管理范文第5篇

各位領導好，歡迎各位蒞臨指導工作。首先，向各位介紹一下我們的保險小鎮(zhèn)，我們的保險小鎮(zhèn)占地面積有3平方公里，其中綠化面積0.02平方公里，建筑面積0.05平方公里。樓宇共有42棟，房間數(shù)有712間。目前，園區(qū)入駐學校一家，學生4000余人，入駐企業(yè)200余家，其中上市公司32家，世界500強企業(yè)16家，用工人數(shù)7000余人，園區(qū)每年稅收收入7個億。保險業(yè)，大數(shù)據(jù)，科技創(chuàng)新成為園區(qū)三股強勁的發(fā)展力量。

下面，我跟各位介紹一下我們監(jiān)控室的大屏幕，它是我們保險小鎮(zhèn)的一個智慧運營平臺。它主要是運用云計算，互聯(lián)網(wǎng)等技術，整合園區(qū)通訊網(wǎng)絡，地理信息，自動化辦公等多個系統(tǒng)到一個統(tǒng)一智慧運營平臺，該平臺包括了五個應用子平臺：

1.

園區(qū)綜合運營管理平臺

2.

園區(qū)綜合服務平臺

3.

共享數(shù)據(jù)平臺

4.

綜合地理信息平臺

5.

園區(qū)綜合辦公服務平臺

我們主要負責的就是綜合地理信息平臺中的視頻監(jiān)控系統(tǒng)，該軟件是由浪潮數(shù)據(jù)公司開發(fā)的，我們目前所需要操作的就是實時預覽，錄像回放以及視頻檢測。

實時預覽主要是利用軟件對系統(tǒng)運行的過程進行同步的監(jiān)控，以便于我們能后在第一時間發(fā)現(xiàn)異常并及時的進行處理。

錄像回放是為了方便查詢過去的某個時間段所發(fā)生的一長時間。

視頻檢測主要是看是否有監(jiān)測點掉線，如若有掉線，系統(tǒng)會在第一時間自動提示軟件開發(fā)者。

目前，我們的監(jiān)控共有400個，采用的是全覆蓋的方式，主要對地面，車庫，一樓以及周邊進行監(jiān)控。監(jiān)控設備共有三種，全球機，半球機，槍機。全球機是360度無死角旋轉式的，共有9個。半球機的射程是10-20米，槍機的射程是50米左右。

監(jiān)控主要實現(xiàn)目標是發(fā)現(xiàn)園區(qū)內發(fā)生可疑情況后，監(jiān)控人員第一時間內可以發(fā)現(xiàn)問題，并利用通訊設備通知警務人員前去處理，做到及時上報，并及時處理突發(fā)問題，當監(jiān)控人員未發(fā)現(xiàn)情況，但發(fā)生了治安案件時，監(jiān)控人員也可以及時調取錄像做到取證并抓捕犯罪嫌疑人，監(jiān)控人員會對當天發(fā)生的突發(fā)事件進行保存，以備查詢。

當然，這并不是我們的最終數(shù)據(jù)，我們的軟件開發(fā)者一直在不斷地的對系統(tǒng)進行完善，最終我們的監(jiān)控數(shù)目會達到700個左右，全園區(qū)覆蓋率百分百，功能上也會有所增加，增加的有停車，尋車系統(tǒng)，門禁識別等功能。下面，我跟給為介紹一下我們的尋車誘導系統(tǒng)和門禁識別功能。

停車尋車系統(tǒng)相比于傳統(tǒng)的刷卡式尋車誘導系統(tǒng)，本系統(tǒng)停車后無須專門刷卡，避免了車主因為主觀因素忘記刷卡而造成的尋車停車功能失效的尷尬。系統(tǒng)既可以實時監(jiān)控車位占用情況，又可以實時顯示車位使用情況，系統(tǒng)可以提供所有車位的高清錄像，對于停車場內最常見的停車刮擦，車窗被砸等現(xiàn)象能起到遏制的作用，使停車安全保障達到最佳效果。并且系統(tǒng)支持模糊查詢功能，用戶在輸入車牌號碼后，系統(tǒng)會提供與該車牌號類似的多組車輛圖片或者視頻片段供車主選擇確認，大幅度的增加了查詢的有效性，簡單直接。用戶確認車輛圖片后，系統(tǒng)會提供當前停車場的平面地圖，并繪制當前查詢點的目標車輛停放位置的最優(yōu)路線，方便車主快速，準確的找到愛車。