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住宅小區(qū)物業(yè)管理范文第1篇

為貫徹落實(shí)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，保持物業(yè)管理在企業(yè)和業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，創(chuàng)造一個(gè)清新、整潔、文明有序的生產(chǎn)和生活環(huán)境，特制定本辦法。一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證書(shū)。

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場(chǎng)所，專線電話，專職工作人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級(jí)收費(fèi)，并由物價(jià)部門統(tǒng)一定價(jià)，設(shè)“公示板”公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

6、日常維護(hù)與緊急事件處理。（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，確保設(shè)備運(yùn)行正常，居住安全。（2）對(duì)上水管線發(fā)生跑漏、下水管線發(fā)生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理，確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。

（3）對(duì)二次供水水箱，應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來(lái)關(guān)心愛(ài)護(hù)綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既：不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見(jiàn)人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹(shù)坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭(zhēng)取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強(qiáng)消防意識(shí)，警鐘長(zhǎng)鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動(dòng)交納各種費(fèi)用。

3、業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動(dòng)采曖、供水、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物；不準(zhǔn)損壞花草樹(shù)木、小品、健身器材；不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì)；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用；也可以向法院提訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。

6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或直接向人民法院提訟。

住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬(wàn)戶，做好這項(xiàng)工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂(lè)業(yè)，保證社會(huì)的穩(wěn)定。為開(kāi)創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

三、本辦法施行監(jiān)督機(jī)關(guān)為×市××區(qū)建設(shè)環(huán)保行政執(zhí)法局物業(yè)管理 辦公室。

住宅小區(qū)物業(yè)管理范文第2篇

肅北縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局黨組書(shū)記、局長(zhǎng) 王向林

（2019年10月16日）

按照縣委統(tǒng)一部署，對(duì)照《“不忘初心、牢記使命”主題教育調(diào)查研究工作方案》要求，結(jié)合我縣實(shí)際，為進(jìn)一步了解和掌握全縣物業(yè)管理情況，本人深入全縣各物業(yè)小區(qū)，通過(guò)與有關(guān)部門、公共服務(wù)企業(yè)、街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人和部分居民代表進(jìn)行了座談交流，并現(xiàn)場(chǎng)察看了金地花園、紫亭小區(qū)、牧民小區(qū)、和碩佳園等4個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

一、全縣物業(yè)管理工作的基本現(xiàn)狀

近年來(lái)，縣住建局和房管中心認(rèn)真貫徹執(zhí)行《甘肅省物業(yè)管理?xiàng)l例》，逐步建立起以縣級(jí)為總攬、社區(qū)為重點(diǎn)、小區(qū)為基礎(chǔ)的物業(yè)管理新機(jī)制，物業(yè)管理工作逐步走向規(guī)范。縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理從無(wú)到有，實(shí)行物業(yè)管理的區(qū)域不斷擴(kuò)大，物業(yè)管理效應(yīng)初步顯現(xiàn)，取得一定成效，為維護(hù)肅北社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮了積極作用。

（一）住宅小區(qū)基本情況。目前肅北縣已建成和在建房屋共138棟4291套（包括保障性住房、小康樓、城關(guān)村、鹽管局、東山村棚戶區(qū)）。其中封閉式小區(qū)六個(gè)，分別是金地花園11棟360套、紫亭花園12棟556套、牧民小區(qū)7棟380套、巴音小區(qū)6棟209套、和碩佳園4棟241套、博倫小區(qū)10棟260套；新建雙創(chuàng)大廈1棟72套，巴音朝倫2棟144套；散居樓58棟（2069套）。

（二）物業(yè)管理基本情況。全縣在運(yùn)行共有物業(yè)企業(yè)2家，即肅北縣祥和物業(yè)服務(wù)公司和酒泉鑫隆物業(yè)公司。肅北縣祥和物業(yè)服務(wù)公司成立于2017年4月，物業(yè)公司現(xiàn)有職工16人，包括經(jīng)理、會(huì)計(jì)、出納、收費(fèi)員及辦公室管理人員，小區(qū)公共秩序維護(hù)員、保潔員及門衛(wèi)。目前該公司與金地花園業(yè)主委員會(huì)簽訂合同、進(jìn)行物業(yè)服務(wù)；對(duì)牧民小區(qū)、紫亭小區(qū)已進(jìn)行服務(wù)，但還未與業(yè)主委員會(huì)簽訂合同。酒泉鑫隆物業(yè)公司是肅北縣和碩佳園開(kāi)發(fā)商管理前期物業(yè)服務(wù)公司。散居樓58棟（2069套）無(wú)專門物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，由社區(qū)管理、環(huán)衛(wèi)處進(jìn)行垃圾拉運(yùn)。

二、物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題及原因分析

在縣委縣政府、相關(guān)部門單位、基層組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力下，全縣物業(yè)管理事業(yè)有了較快的發(fā)展，但由于我縣物業(yè)管理工作起步較晚，整體上看，基礎(chǔ)條件差，管理水平低，利益訴求多，與城市發(fā)展和人民群眾對(duì)美好生活的向往相比，還有一定的差距。主要表現(xiàn)在以下幾方面：

一是政府對(duì)物業(yè)管理工作重視不夠。由于我縣物業(yè)起步較晚，之前各小區(qū)物業(yè)管理基本處于無(wú)序狀態(tài)。多年來(lái)，縣、鎮(zhèn)政府均沒(méi)有專門研究和出臺(tái)加強(qiáng)我縣物業(yè)管理工作的具體政策及對(duì)物業(yè)答理作缺乏有力有效的組織領(lǐng)導(dǎo)、工作指導(dǎo)和制度保障，主管部門也存在對(duì)物業(yè)管理工作研究不深、工作力度不大、方法單一等問(wèn)題。加之主管部門力量有限，履行監(jiān)管職責(zé)等方面不夠到位。目前我縣的物業(yè)管理工作主要依靠房管中心進(jìn)行行業(yè)直管，部門之間沒(méi)形成監(jiān)管合力，物業(yè)管理涉及到鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、公安、國(guó)土、規(guī)劃、執(zhí)法、供熱、供水、供電、供氣等多個(gè)部門，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門有效的協(xié)調(diào)各方，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機(jī)制和應(yīng)急防御機(jī)制。同時(shí)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)還沒(méi)有發(fā)揮應(yīng)有的作用。在物業(yè)管理中應(yīng)組織協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立，調(diào)解業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)間的糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系，但目前鎮(zhèn)及社區(qū)都以人手少、工作忙等為由不愿承擔(dān)物業(yè)管理相關(guān)職能。

二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平和業(yè)主的交費(fèi)意識(shí)不高，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)交納率較低。全縣范圍內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例超過(guò)70%，而老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例較低，一般只能達(dá)到30%到50%。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因有兩個(gè)，一是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平不高。目前我縣的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的都是保潔、綠化、安保等常規(guī)，而且服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)水平得不到業(yè)主的認(rèn)可。二是業(yè)主的交費(fèi)意識(shí)還需要提高。居住在金地花園、紫亭小區(qū)等老舊小區(qū)的部分業(yè)主，在實(shí)施物業(yè)管理之前不需要交納物業(yè)費(fèi)，在進(jìn)行綜合改造實(shí)施物業(yè)管理之后，仍然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免費(fèi)享受物業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)，因此不愿意交納物業(yè)費(fèi)。最終形成物業(yè)服務(wù)水平低、業(yè)主不滿意、業(yè)主不交費(fèi)的惡性循環(huán)。

三是車位有效供給不足，停車管理矛盾突出。從群眾反映情況看，車位緊張及停車秩序混亂，是當(dāng)前物業(yè)管理十分突出的問(wèn)題。以前建成的老舊小區(qū)及散居樓,很少配建停車設(shè)施，規(guī)劃配建的車位較少，僅有的少量車庫(kù)，而近幾年建設(shè)小區(qū)，雖然調(diào)高了規(guī)劃車位比，各項(xiàng)管理措施也比較到位，但隨著我縣私家車的不斷增多，短缺矛盾仍然十分突出。在每戶人家一輛車甚至是第二輛汽車已經(jīng)開(kāi)始大量進(jìn)入市民家庭的時(shí)代，已經(jīng)不能滿足廣大業(yè)主的停車需求。

四是物業(yè)管理模式落后，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。我縣由于地處偏僻，人口稀少，物業(yè)市場(chǎng)低迷，物業(yè)市場(chǎng)還沒(méi)有真正引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，物業(yè)企業(yè)并不是通過(guò)招投標(biāo)進(jìn)入物業(yè)市場(chǎng)的，企業(yè)抱著向政府等、靠、要的態(tài)度，造成了物業(yè)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。部分開(kāi)發(fā)商把自建小區(qū)的物業(yè)服務(wù)變成了經(jīng)營(yíng)行為，加之我縣住宅小區(qū)大多規(guī)模較小，服務(wù)項(xiàng)目少，服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，收繳率低造，造成企業(yè)管理成本高，形成虧損，公平的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、良性循環(huán)機(jī)制無(wú)法建立。  加之有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)少，服務(wù)質(zhì)量不高，物業(yè)費(fèi)收支不公開(kāi)不透明，物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)困難。部分物業(yè)企業(yè)擺不正自己的位置，認(rèn)為自己是管理者而對(duì)業(yè)主頤指氣使，缺乏主動(dòng)服務(wù)、積極服務(wù)意識(shí)，從而滋生了眾多的矛盾。

五是居民對(duì)物業(yè)管理意識(shí)淡薄。物業(yè)管理是業(yè)委會(huì)與企業(yè)通過(guò)合同約定提供服務(wù)的市場(chǎng)行為。多數(shù)居民對(duì)物業(yè)管理不了解、不理解，不知道物業(yè)企業(yè)只是按合同條款為業(yè)主提供約定服務(wù)，不是交了費(fèi)，所有的事務(wù)企業(yè)都要管。部分業(yè)主，視物業(yè)服務(wù)為公益性事業(yè)，對(duì)有償服務(wù)還很不適應(yīng)，“要服務(wù)、少付錢或不付錢”現(xiàn)象嚴(yán)重。同時(shí)從調(diào)研情況看鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)、物管人員、業(yè)主委員會(huì)成員以及業(yè)主代表，普遍對(duì)物業(yè)管理法規(guī)不知或知之甚少，各級(jí)宣傳普及物業(yè)管理法規(guī)不積極、不主動(dòng)，普法宣傳也沒(méi)有涉及物業(yè)管理的內(nèi)容。

六是業(yè)主委員會(huì)組建比例低，居民自治基礎(chǔ)薄弱，沒(méi)有充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。目前我市共成立業(yè)主委員會(huì)1個(gè)，僅占住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的20%。業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行不夠規(guī)范，個(gè)別規(guī)模小區(qū)業(yè)主大會(huì)召集難，沒(méi)人參會(huì)、業(yè)務(wù)委員會(huì)選舉難，沒(méi)人愿意干，業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮難等問(wèn)題。不能夠嚴(yán)格按照《甘肅省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定履行職責(zé)，業(yè)委會(huì)組建比例低，不能依法履職、依法維權(quán)，是目前制約物業(yè)管理水平提升的短板。而且我縣71%的居民樓屬于散居樓群，散居樓群適宜居民自治。由于長(zhǎng)期形成依賴政府的思維定式，住戶在物管自治方面參與意識(shí)淡薄、缺乏主動(dòng)性。

七是公共維修設(shè)施基金的收繳問(wèn)題突出。肅北縣早期建設(shè)的集資房以及各機(jī)關(guān)和企事業(yè)單位家屬樓因建成時(shí)間較早，大多數(shù)沒(méi)有交納住宅維修資金，住宅專項(xiàng)維修資金收繳困難。主要集中在以前已辦理房地產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主，根本沒(méi)有辦法讓其繳納住宅專項(xiàng)維修資金，這就造成了一幢樓或一個(gè)小區(qū)只有部分業(yè)主歸集了住宅專項(xiàng)維修資金。目前許多住宅小區(qū)的共用部位,公用設(shè)施設(shè)備急需維修養(yǎng)護(hù)和改造，而這些小區(qū)沒(méi)有專項(xiàng)維修基金,根本無(wú)力進(jìn)行舊小區(qū)改造。

八是小區(qū)和散居樓群內(nèi)違法建設(shè)屢禁不止，占用公共綠地現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建和占用公共空間種菜現(xiàn)象是個(gè)老大難問(wèn)題，并且屢禁不止、屢屢反彈，這種現(xiàn)象在2000年到2013年建成的小區(qū)比較普遍，尤其是教育路的散居樓群更為嚴(yán)重。近幾年相關(guān)部門開(kāi)展了多輪占綠種菜問(wèn)題整治行動(dòng)，效果較為明顯；但私搭亂建頂風(fēng)而上，而且一旦形成，違法建設(shè)認(rèn)定、拆除等程序復(fù)雜、涉及部門多、處置時(shí)間長(zhǎng)，重新恢復(fù)難度極大。

三、意見(jiàn)和建議

物業(yè)管理與千家萬(wàn)戶的利益息息相關(guān)，是一項(xiàng)涉及到各級(jí)各有關(guān)部門的系統(tǒng)工程，物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要全社會(huì)的共同關(guān)心和支持。為此，提出以下幾點(diǎn)建議：

（一）健全完善物業(yè)管理體制機(jī)制。完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，屬地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)應(yīng)設(shè)立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)，配備專職人員，加強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)的物業(yè)管理隊(duì)伍組織建設(shè)。根據(jù)“條塊結(jié)合、屬地管理”的原則進(jìn)一步明確部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)的職責(zé)分工將管理重心下移，充分發(fā)揮鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)對(duì)轄區(qū)日常物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管作用。將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，積極探索行政主管部門、開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集、保存與使用的新型工作方法確保專項(xiàng)維修基金的足額歸集和合理使用。

（二）加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。業(yè)主委員會(huì)是做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)之一，要學(xué)習(xí)借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合我縣實(shí)際，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，適時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。倡導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成員與居民委員會(huì)成員交叉任職，鼓勵(lì)業(yè)主中的黨代表、人大代表、政協(xié)委員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員積極參與業(yè)主委員會(huì)。積極開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)組建和運(yùn)行方面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會(huì)成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。進(jìn)一步理順居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，推進(jìn)溝通合作，提升社區(qū)物業(yè)管理水平。

（三）增加車位有效供給，規(guī)范小區(qū)停車管理。超前規(guī)劃，科學(xué)合理確定新建住宅小區(qū)車位配建標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批時(shí)車位的比例。充分挖掘老舊住宅小區(qū)的停車潛力，結(jié)合小區(qū)環(huán)境綜合整治，通過(guò)調(diào)整綠化空間、優(yōu)化小區(qū)布局、拆除違法建設(shè)等方式，增加車位。加強(qiáng)管理，依法糾正改變車庫(kù)和車位使用功能的行為。對(duì)小區(qū)內(nèi)占用消防通道停車、占用他人車位停車、亂停車和惡意堵塞進(jìn)出通道等行為，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行勸阻引導(dǎo)，規(guī)范業(yè)主有序停車。

（四）要積極推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理。由縣政府投入資金，逐步改造老舊小區(qū)，并相應(yīng)組織相關(guān)職能部門，調(diào)動(dòng)各方積極性，針對(duì)舊住宅小區(qū)物業(yè)規(guī)模小，較為分散，尤其小區(qū)樓房陳舊、基礎(chǔ)設(shè)施差物業(yè)管理難以起步的情況，采取多種途徑、多種形式，完善物業(yè)管理?xiàng)l件改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。可著手先行對(duì)有條件的小區(qū)進(jìn)行新型管理工作機(jī)制的試點(diǎn)，通過(guò)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物業(yè)管理模式，最終促其走上規(guī)范化管理軌道。

（五）要強(qiáng)化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)督。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)要主動(dòng)介入，認(rèn)真分析研究當(dāng)前小區(qū)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)、引入物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)方面存在的困難和問(wèn)題。加大組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)、幫助的力度，促進(jìn)業(yè)主大會(huì)召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的建立并有效開(kāi)展工作。要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律指導(dǎo)與日常監(jiān)管。

（六）加大政府對(duì)物業(yè)企業(yè)的政策扶持力度。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅免收，所得稅減半征收；給企業(yè)給予適當(dāng)資金、人員、設(shè)施設(shè)備的補(bǔ)助和幫扶；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)老舊分散樓群進(jìn)行物業(yè)服務(wù)管理，在政策上給予扶持和優(yōu)惠；建立物業(yè)服務(wù)酬金制度，推進(jìn)業(yè)主自治進(jìn)程。

（七）提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。加大宣傳力度，通過(guò)邀請(qǐng)物管權(quán)威人士、法律顧問(wèn)進(jìn)行宣講解說(shuō)，發(fā)放宣傳材料、電視、廣播等新聞媒體，大力宣傳物業(yè)管理的相關(guān)政策、文件，形成強(qiáng)有力的輿論氛圍，提高居民的物管意識(shí)，提高業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的自覺(jué)性。相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系，提高業(yè)主交費(fèi)的主動(dòng)性；建立對(duì)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)案件快速審判的綠色通道，對(duì)一些惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的行為，依法快速處理。

（八）加大小區(qū)執(zhí)法力度，清理違法建設(shè)、破壞公共綠地等行為。明確各級(jí)執(zhí)法機(jī)構(gòu)工作職責(zé)，著重解決住宅小區(qū)違法建設(shè)、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道等突出問(wèn)題。城管執(zhí)法部門要加大執(zhí)法力度，及時(shí)開(kāi)展執(zhí)法活動(dòng)，對(duì)拒不配合行政執(zhí)法的，依法申請(qǐng)人民法院予以強(qiáng)制執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)配合，對(duì)違法違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行勸阻和報(bào)告，積極協(xié)助執(zhí)法活動(dòng)開(kāi)展。

住宅小區(qū)物業(yè)管理范文第3篇

一、物業(yè)管理企業(yè)

1、本辦法中的物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主、使用人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其配套設(shè)施、設(shè)備、綠化、衛(wèi)生、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)，修繕和整治，并向業(yè)主和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。

2、從事物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)具有獨(dú)立的法人資格，從業(yè)人員應(yīng)取得職業(yè)資格證

3、物業(yè)管理企業(yè)接受委托應(yīng)與業(yè)主、使用人簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其內(nèi)容應(yīng)包括服務(wù)范圍、管理標(biāo)準(zhǔn)、權(quán)限、期限、費(fèi)用收支監(jiān)督檢查和違約責(zé)任等，并報(bào)送區(qū)物業(yè)主管部門備案。

4、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立固定的服務(wù)場(chǎng)所，專線電話，專職工作人員24小時(shí)值班，確保及時(shí)為業(yè)主服務(wù)。

5、物業(yè)企業(yè)應(yīng)按等級(jí)收費(fèi)，并由物價(jià)部門統(tǒng)一定價(jià)，設(shè)“公示板”公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，便于業(yè)主和使用人監(jiān)督。

（1）物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)房屋主體，水電設(shè)施，排水設(shè)施，消防設(shè)備共用部位和供用設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修，確保設(shè)備運(yùn)行正常，居住安全。

（2）對(duì)上水管線發(fā)生跑漏、下水管線生堵、冒等突發(fā)事件及時(shí)處理，確保業(yè)主和使用人財(cái)產(chǎn)不受損失。

（3）對(duì)二次供水水箱，應(yīng)一個(gè)季度或在重大節(jié)日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質(zhì)安全使用。

7、小區(qū)綠化。小區(qū)綠化要與周圍建筑風(fēng)格渾然一體，既要注意根據(jù)不同的功效進(jìn)行適宜的綠化和小品布置，重點(diǎn)美化部分應(yīng)放在小區(qū)出入口等引人注目的地方。物業(yè)管理企業(yè)要采取多種形式，向廣大業(yè)主或使用人特別是兒童進(jìn)行宣傳教育，使人人都來(lái)關(guān)心愛(ài)護(hù)綠化，并制定相應(yīng)的綠化管理規(guī)定。

8、小區(qū)衛(wèi)生管理。清潔衛(wèi)生的工作應(yīng)做到“五定”即定人，定時(shí)間、定地點(diǎn)、定任務(wù)、定標(biāo)準(zhǔn)。每天清掃一遍，全日保潔，質(zhì)量應(yīng)達(dá)到“六不”、“六凈”。既：不見(jiàn)積水、不見(jiàn)積土、不見(jiàn)雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見(jiàn)人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹(shù)坑墻根凈、果皮箱凈。

9、小區(qū)治安。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)與當(dāng)?shù)毓膊块T建立良好的工作關(guān)系，接受指導(dǎo)，爭(zhēng)取配合，做好小區(qū)治安管理工作。

10、小區(qū)消防、消防管理在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強(qiáng)消防意識(shí)，警鐘長(zhǎng)鳴，常抓不懈，因此消防工作應(yīng)提高到管理的重要日程。

11、車輛管理。小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車，摩托車，自行車應(yīng)在指定位置存放，由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理。

二、業(yè)主、房屋使用人

1、業(yè)主、使用人應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)。與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)合同，并監(jiān)督物業(yè)管理活動(dòng)。有權(quán)選擇物業(yè)管理企業(yè)。

2、業(yè)主、使用人應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)、經(jīng)營(yíng)性房屋的業(yè)主或使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理部門和環(huán)境衛(wèi)生管理部門，按規(guī)定主動(dòng)交納各種費(fèi)用。

3、業(yè)主，使用人不應(yīng)高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內(nèi)部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設(shè)置立架改動(dòng)采曖、供水、排水設(shè)施，不準(zhǔn)隨意占用公共用地亂堆雜物；不準(zhǔn)損壞花草樹(shù)木、小品、健身器材；不準(zhǔn)在樓道內(nèi)亂寫亂畫；不準(zhǔn)私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質(zhì)；制造妨礙他人正常休息的噪音等。

4、物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)督促拒交應(yīng)交費(fèi)用的業(yè)主、房屋使用人交納費(fèi)用；也可以向法院提訟。

5、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，任何一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并可要求另一方承擔(dān)違約責(zé)任。6、當(dāng)事人因房屋使用、維修、管理等發(fā)生糾紛的，可依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或直接向人民法院提訟。住宅小區(qū)物業(yè)管理工作涉及千家萬(wàn)戶，做好這項(xiàng)工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂(lè)業(yè)，保證社會(huì)的穩(wěn)定。為開(kāi)創(chuàng)我區(qū)物業(yè)管理更新更好的局面作出努力。

住宅小區(qū)物業(yè)管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；管理；分析；合同

在我國(guó)，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理是一個(gè)全新的概念。無(wú)論在觀念上還是在實(shí)踐中，物業(yè)管理都是我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程突飛猛進(jìn)的產(chǎn)物，尤其在新建商品住宅小區(qū)的營(yíng)銷過(guò)程中，物業(yè)管理更成為一個(gè)不可或缺的重要內(nèi)容。由于物業(yè)管理將商品化、專業(yè)化和社會(huì)化的運(yùn)作機(jī)制引進(jìn)到房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理中來(lái)，從而成功地塑造出一個(gè)充滿生機(jī)和活力的、現(xiàn)代化的產(chǎn)業(yè)管理新模式。

一、物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性

物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間基于物業(yè)服務(wù)合同形成交易關(guān)系，雙方交易的標(biāo)的物是物業(yè)管理服務(wù)。與一對(duì)一的交易關(guān)系不同的是，由于物業(yè)管理主要指向房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，重點(diǎn)是物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備。而物業(yè)的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備不為單一的業(yè)主所擁有，而是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有，這就使得物業(yè)管理服務(wù)有別于為單一客戶提供的特約服務(wù)，而具有為某一特定社會(huì)群體提供服務(wù)產(chǎn)品的公共性。

從物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容來(lái)看，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主約定的物業(yè)管理事項(xiàng)具有綜合性，不僅包括對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，而且包括對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化、清潔、交通、車輛等秩序的維護(hù)，這就使得物業(yè)管理服務(wù)有別于業(yè)主與專業(yè)公司之間的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托。

二、物業(yè)管理服務(wù)受益主體的廣泛性和差異性

物業(yè)管理服務(wù)的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性，這是物業(yè)服務(wù)合同區(qū)別一般委托合同的一個(gè)顯著特點(diǎn)。首先，物業(yè)服蘸賢中服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)期限，雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)、違約責(zé)任等約定，必須是全體業(yè)主的合意。但對(duì)于業(yè)主群體來(lái)講，很難實(shí)現(xiàn)所有業(yè)主認(rèn)識(shí)完全一致，總會(huì)有部分業(yè)主或個(gè)別業(yè)主持有異議。因此，必須從業(yè)主整體利益出發(fā)，按照少數(shù)服從多數(shù)的原則決定物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，然后再以全體業(yè)主的名義，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。其次，各個(gè)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的認(rèn)識(shí)也是不一致的，有的業(yè)主對(duì)服務(wù)表示滿意，有的業(yè)主則不滿意，這就給客觀評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量帶來(lái)一定困難。

在此情況下，物業(yè)服務(wù)合同成為衡量物業(yè)管理企業(yè)是否正確履行義務(wù)的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，這就要求物業(yè)管理企業(yè)細(xì)化物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，各項(xiàng)服務(wù)的違約責(zé)任等方面的約定盡可能具體、明確、完備。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)還應(yīng)當(dāng)經(jīng)常進(jìn)行客戶調(diào)查，跟蹤掌握大多數(shù)業(yè)主的普遍需求和服務(wù)評(píng)價(jià)，以保證受益群體的最大化。

三、物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性和無(wú)形性

一般有形商品的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)環(huán)節(jié)彼此獨(dú)立且較為清晰，而物業(yè)管理服務(wù)并不存在流通環(huán)節(jié)，且生產(chǎn)和消費(fèi)處于同一過(guò)程之中，這就使得物業(yè)管理企業(yè)必須隨時(shí)滿足業(yè)主客觀上存在的物業(yè)服務(wù)需求。物業(yè)管理服務(wù)的即時(shí)性對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量控制能力提出了很高的要求，一旦相關(guān)服務(wù)滿足不了業(yè)主的消費(fèi)需求，就很難有效地予以糾正和彌補(bǔ)。

物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性源于其服務(wù)產(chǎn)品的特征，由于服務(wù)的無(wú)形性，使得作為物業(yè)服務(wù)消費(fèi)者的業(yè)主，難以象有形產(chǎn)品的消費(fèi)者那樣感到物業(yè)服務(wù)的真實(shí)存在，對(duì)于服務(wù)消費(fèi)意識(shí)較薄弱的部分業(yè)主，難以產(chǎn)生物有所值的感覺(jué)。物業(yè)服務(wù)的無(wú)形性還使物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量評(píng)價(jià)變得困難和復(fù)雜，因?yàn)槲飿I(yè)管理企業(yè)的服務(wù)品質(zhì)難以用精確標(biāo)準(zhǔn)去衡量，更多依賴于業(yè)主的主觀評(píng)判。

四、物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和長(zhǎng)期性

與一般合同標(biāo)的不同，物業(yè)管理服務(wù)提供的是一個(gè)持續(xù)的不間斷的過(guò)程。物業(yè)管理企業(yè)必須保證物業(yè)共用部位的長(zhǎng)時(shí)間完好和共用設(shè)施設(shè)備的全天候運(yùn)行，在物業(yè)服務(wù)合同有效期內(nèi)的任何服務(wù)中斷，都有可能導(dǎo)致業(yè)主的投訴和違約的追究。

物業(yè)管理服務(wù)的持續(xù)性和更換物業(yè)管理企業(yè)的巨大成本，使得物業(yè)服務(wù)合同的期限一般較長(zhǎng)，這對(duì)保持物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的穩(wěn)定和改善客戶關(guān)系較有利，同時(shí)也要求物業(yè)管理企業(yè)必須長(zhǎng)時(shí)間接受客戶的監(jiān)管和考驗(yàn)。一）物業(yè)管理服務(wù)的公共性和綜合性

五、總結(jié)

本文主要介紹了，物業(yè)管理的分析，其次想要搞好小區(qū)設(shè)施配套建筑。主要是指，治安，消防，衛(wèi)生，交通，文體，娛樂(lè)，等公共設(shè)施的配套.本文運(yùn)用管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)等學(xué)科的基本原理，通過(guò)一些詳實(shí)的數(shù)據(jù)和事例，對(duì)我國(guó)新建住宅小區(qū)物業(yè)管理進(jìn)行了分析和研究，剖析了新建住宅小區(qū)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題及成因，并在此基礎(chǔ)上提出了六個(gè)有針對(duì)性的建議。

參考文獻(xiàn)：

住宅小區(qū)物業(yè)管理范文第5篇

【關(guān)鍵詞】住宅小物業(yè)管理；物業(yè)管理糾紛；對(duì)策

隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，以及人口的增長(zhǎng)、城市化步伐的加快，整個(gè)社會(huì)對(duì)物業(yè)的需求量逐年增加，伴隨的是物業(yè)管理行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展、壯大。然而，與物業(yè)管理行業(yè)同步發(fā)展的是年年居高不下的各類物業(yè)管理糾紛，其中表現(xiàn)最為突出的就是住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛。

一、住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的主要表現(xiàn)形式

一般來(lái)講，住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛是指業(yè)主與住宅小區(qū)物業(yè)管理公司因?qū)ν豁?xiàng)與物業(yè)有關(guān)或與物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)或與有關(guān)的權(quán)利和義務(wù)有相互矛盾的主張和請(qǐng)求，而發(fā)生的具有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的爭(zhēng)執(zhí)。

住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的表現(xiàn)形式是多種多樣的，可以將其歸納為以下幾種類型：

1.業(yè)主對(duì)物業(yè)管理公司服務(wù)不滿意引發(fā)的糾紛

這類糾紛主要源于業(yè)主對(duì)住宅小區(qū)的清潔、消防、車位管理、治安、噪音等物業(yè)管理或服務(wù)的不滿意。比如：有業(yè)主丟失自行車或摩托車、電動(dòng)車，然后就去找物業(yè)管理公司要求其賠償，而物業(yè)管理公司對(duì)于業(yè)主反映的問(wèn)題消極對(duì)待，遲遲不予處理，雙方就此發(fā)生糾紛。

2.物業(yè)管理公司收取費(fèi)用不合理引發(fā)的糾紛

這類糾紛主要是因?yàn)槲飿I(yè)管理公司在收取物業(yè)裝修、垃圾清運(yùn)、材料運(yùn)輸、電梯使用、樓道粉刷等物業(yè)費(fèi)用時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)各不相同或者收費(fèi)不透明而引起業(yè)主不滿，最終產(chǎn)生物業(yè)糾紛。

3.物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)之間的糾紛

這類糾紛主要源于住宅小區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，或者業(yè)主委員會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)不與物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同甚至業(yè)主委員會(huì)解聘原物業(yè)管理公司，而另請(qǐng)他人，倒致一個(gè)小區(qū)出現(xiàn)兩家物業(yè)管理公司的現(xiàn)象，由此產(chǎn)生糾紛。

4.業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的利益糾紛

某物管公司將所在住宅小區(qū)的樓內(nèi)一層電梯旁的公共部位出租給他人設(shè)攤經(jīng)營(yíng)。業(yè)主認(rèn)為，購(gòu)房時(shí)該公共部分是攤?cè)胨?gòu)房屋的建筑面積中，小區(qū)業(yè)主對(duì)引公共部位擁有使用權(quán)，物管公司未經(jīng)業(yè)主同意，擅自將公共部位讓與他人經(jīng)營(yíng)是一種侵權(quán)行為，于是業(yè)主委員會(huì)一紙?jiān)V狀將物業(yè)公司告上法庭。

二、住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的深層次原因

住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的深層次原因歸結(jié)起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面：

1.物業(yè)管理法規(guī)不夠完善

雖然在2004年以前，國(guó)家和各地區(qū)政府出臺(tái)了一些和物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)及部門規(guī)章，但仍不十分完善，沒(méi)形成完整的體系。至今，在處理物業(yè)管理糾紛起到至關(guān)重要的《物權(quán)法》還沒(méi)出臺(tái)。有關(guān)部門在處理這些糾紛過(guò)程中，缺乏相應(yīng)法律依據(jù)和手段，致使這些糾紛得不到有效地解決。比如停在小區(qū)內(nèi)的車輛丟失，全國(guó)各地判決的依據(jù)和結(jié)果都不一樣。這一系列的法規(guī)缺陷使物權(quán)不清，當(dāng)產(chǎn)權(quán)不清時(shí)，無(wú)法分清管理權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)，自然就會(huì)發(fā)生糾紛和矛盾。

2.物業(yè)管理體制不健全

據(jù)調(diào)查，我國(guó)有70%以上的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)派生的，它們之間本來(lái)就是“老子”和“兒子”的關(guān)系，所以物業(yè)公司一般很難洗脫“和開(kāi)發(fā)商一個(gè)鼻孔出氣”的嫌疑。事實(shí)上，像一些業(yè)主反映的綠地培植、小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)、公共設(shè)施建造等問(wèn)題井非物業(yè)管理的事情，相當(dāng)多是開(kāi)發(fā)商遺留下來(lái)的。業(yè)主自然覺(jué)得物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)商的維護(hù)和售后服務(wù)者，就應(yīng)該解決所有問(wèn)題。這種誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)管理的管理體制導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題成為住宅小區(qū)業(yè)主和物業(yè)管理公司之間糾紛的一大原因所在。

3.部分物業(yè)管理公司從業(yè)人員綜合素質(zhì)較低

在物業(yè)管理活動(dòng)中，服務(wù)的質(zhì)量、從業(yè)人員的素質(zhì)日益成為業(yè)主議論的焦點(diǎn)，被視為物業(yè)管理水平高低的衡量標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理從業(yè)人員中，來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力通常占到很大比重，其年齡、文化、專業(yè)知識(shí)技能難以適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。

而從業(yè)人員的素質(zhì)又影響到物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。由于部分物管公司從業(yè)人員素質(zhì)較低，專業(yè)性不強(qiáng)，服務(wù)意識(shí)差，管理水平低，造成業(yè)主和使用人滿意率不高，投訴較多。

4.部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠

業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不夠也是導(dǎo)致糾紛的一個(gè)重要原因。有的業(yè)主未意識(shí)到業(yè)主大會(huì)的重要性，從不參加業(yè)主大會(huì)的活動(dòng)，卻要求物業(yè)管理公司少收費(fèi)或不收費(fèi)；有的業(yè)主不重視相關(guān)的法律法規(guī)的了解，卻抱怨業(yè)主委員會(huì)不維權(quán)或維權(quán)不利；有的業(yè)主沒(méi)有科學(xué)的消費(fèi)意識(shí)，不理解物業(yè)管理的職責(zé)，覺(jué)得花錢請(qǐng)物業(yè)不值得；有的業(yè)主認(rèn)為只要花了錢，和房子有關(guān)的事都可以找物業(yè)管理公司，即“收錢就要服務(wù)”否則，“服務(wù)不好就賠錢”。諸如此類的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)和觀念都易引發(fā)住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛。

5.部分物業(yè)管理公司收費(fèi)不規(guī)范、不透明

部分物業(yè)管理公司收費(fèi)不規(guī)范，為了增加收入，巧立名目多收費(fèi)；不按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，越權(quán)定價(jià)，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)日、不按規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)，只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)等現(xiàn)象普遍存在。部分物業(yè)管理企業(yè)暗箱操作，不愿向業(yè)主公開(kāi)，特別是沒(méi)有成立業(yè)主或使用人委員會(huì)的住宅小區(qū)。業(yè)主或物業(yè)使用人只見(jiàn)交費(fèi)，不了解支出，造成業(yè)主或物業(yè)使用人心里不平衡，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)交有影，去無(wú)蹤，從而拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，引發(fā)物業(yè)糾紛

三、解決住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的主要對(duì)策

解決住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，對(duì)此，住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛涉及各方應(yīng)共同努力、同心協(xié)力采取各種對(duì)策來(lái)解決糾紛、消除矛盾。總體來(lái)說(shuō)，可從以下幾個(gè)方面著手：

1.加快物業(yè)管理體制改革，解決物業(yè)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題

解決物業(yè)開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題糾紛這方面，各級(jí)政府及相關(guān)職能部門承擔(dān)著有不可推卸的責(zé)任，要督促有關(guān)開(kāi)發(fā)商限期解決開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題。新物業(yè)接管后，與開(kāi)發(fā)商的溝通甚為重要，溝通的效果好壞，直接影響到以后物業(yè)管理工作。物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)充當(dāng)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的中間橋梁，以便雙方面的溝通交流，及時(shí)、有效的解決出現(xiàn)的問(wèn)題，避免糾紛出現(xiàn)。

2.嚴(yán)格相關(guān)執(zhí)法，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)公司的管理與監(jiān)督

政府有關(guān)主管部門，包括房管部門、工商部門、城管部門、財(cái)稅部門和公安司法部門等，要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)法律法規(guī)，加大對(duì)物業(yè)公司的管理監(jiān)督力度，切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主的合法權(quán)益。要依法規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，指導(dǎo)和幫助小區(qū)的業(yè)主及其業(yè)主委員會(huì)通過(guò)招標(biāo)選聘物業(yè)公司；對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)活動(dòng)進(jìn)行全程跟蹤管理與監(jiān)督；發(fā)現(xiàn)違法經(jīng)營(yíng)、服務(wù)低劣、欺詐業(yè)主亂收費(fèi)的，要堅(jiān)決予以查處，勒令其停業(yè)整頓，直至取消其經(jīng)營(yíng)資格。

3.多渠道提高物業(yè)管理公司從業(yè)人員綜合素質(zhì)和物業(yè)服務(wù)水平

社會(huì)的進(jìn)步和物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，需要高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)人員。業(yè)主在購(gòu)房時(shí)除了考慮房?jī)r(jià)、房型、交通環(huán)境外，物業(yè)管理公司的服務(wù)也是一個(gè)重要的參考因素。物業(yè)管理公司要贏得市場(chǎng)、能提供高水平的服務(wù)，就必須要有一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。因此，物業(yè)管理公司要不斷提高員工隊(duì)伍整體素質(zhì)。

物業(yè)管理公司要加大從業(yè)人員業(yè)務(wù)知識(shí)技能的培訓(xùn)力度。隨著住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)設(shè)施的智能化程度越來(lái)越高，家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備也在不斷地更新?lián)Q代，所以員工的業(yè)務(wù)技術(shù)水平的高低，直接關(guān)系到服務(wù)的質(zhì)量，關(guān)系到服務(wù)的工作效率，因此物業(yè)管理公司的從業(yè)人員要不斷更新設(shè)備設(shè)施的使用管理和維修養(yǎng)護(hù)的技能，不能拘泥于現(xiàn)狀，滿足于一般的修修補(bǔ)補(bǔ)，一定要與時(shí)俱進(jìn)，服務(wù)手段要有所創(chuàng)新，服務(wù)技能要有所提高，努力掌握新技術(shù)、新知識(shí)，隨時(shí)為業(yè)主提供滿意服務(wù)。

物業(yè)管理公司還要完善員工的考核制度。完善的考核制度易促進(jìn)員工素質(zhì)建設(shè)。員工的素質(zhì)高低，最終要通過(guò)他們的工作業(yè)績(jī)表現(xiàn)出來(lái)。因此，物業(yè)管理公司必須對(duì)各崗位員工進(jìn)行嚴(yán)格的考核，考核他們的服務(wù)質(zhì)量、業(yè)務(wù)技能、各項(xiàng)指標(biāo)完成情況、業(yè)主對(duì)其工作的滿意程度、服務(wù)過(guò)程中的操作規(guī)范等等。通過(guò)客觀、公正的考核和嚴(yán)明的獎(jiǎng)懲，使員工能在考核中發(fā)現(xiàn)自己的差距，激勵(lì)他們發(fā)揮主動(dòng)性和創(chuàng)造性，不斷完善自我，提高自身素質(zhì)。

物業(yè)管理公司還應(yīng)加強(qiáng)與業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的溝通。物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生的原因既有客觀原因，也有主觀的原因，除國(guó)家法律法規(guī)要不斷完善外，物業(yè)管理各方面應(yīng)在協(xié)商互利的基礎(chǔ)上不斷提高認(rèn)識(shí)，積極預(yù)防和減少物業(yè)管理糾紛。物業(yè)管理公司通過(guò)對(duì)業(yè)主資料的登記、了解每位業(yè)主的年齡、個(gè)性、職業(yè)、家庭狀況、收入水平等情況，然后根據(jù)情況將業(yè)主分成幾類。針對(duì)不同類型的業(yè)主，事先預(yù)備一套與之溝通的方法，并事前培訓(xùn)員工，這樣必然減少與業(yè)主的糾紛。另外，物業(yè)管理公司應(yīng)增加管理服務(wù)的透明度，通過(guò)宣傳欄、座談會(huì)、集體活動(dòng)等方式，讓業(yè)主了解物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、常識(shí)以及物業(yè)管理公司的運(yùn)作程序和規(guī)則，并使業(yè)主參與到服務(wù)過(guò)程中來(lái)，從而改善服務(wù)質(zhì)量。

4.明晰住宅小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系

首先，物業(yè)管理公司依據(jù)合同實(shí)施物業(yè)管理，其管理權(quán)來(lái)源于業(yè)主，業(yè)主才是物業(yè)管理的主體，物業(yè)管理公司實(shí)際上是其雇員。業(yè)主委員會(huì)根據(jù)多數(shù)業(yè)主的意志，有權(quán)選擇不同的物業(yè)管理公司來(lái)提供服務(wù)性管理。

其次，物業(yè)管理公司是獨(dú)立的法人，與業(yè)主委員會(huì)在法律地位上是平等的。他們之間是受委托人與委托人、服務(wù)者與被服務(wù)者的平等關(guān)系，沒(méi)有行政隸屬關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)愿意出什么錢獲得什么樣的服務(wù)，物業(yè)管理公司提供何種服務(wù)要按什么標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，完全是一種交易談判。

再次，物業(yè)管理公司必須與業(yè)主委員會(huì)合作，實(shí)施對(duì)物業(yè)的管理，他們之間是一種合作關(guān)系。只有明確了上述關(guān)系，物業(yè)管理公司才能定位準(zhǔn)確、擺正心態(tài)、搞好自己的工作、避免糾紛的發(fā)生。

5.積極用"仲裁"來(lái)解決住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛

根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，仲裁也是解決此類糾紛的法定方式。仲裁具有自愿性、專業(yè)性、國(guó)際性、靈活性、保密性、快捷性、經(jīng)濟(jì)性、獨(dú)立性的特點(diǎn)。仲裁的這些特點(diǎn)，為住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛的公正、及時(shí)、有效地解決提供了保障。事實(shí)上，許多當(dāng)事人已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)仲裁來(lái)解決住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛，這也是物業(yè)管理逐步走向社會(huì)化，專業(yè)化和市場(chǎng)化的必然趨勢(shì)。

選擇仲裁解決住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛，需要注意以下幾個(gè)方面：第一是明確仲裁的受理范圍，一般來(lái)講，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司之間的合同糾紛可以通過(guò)仲裁來(lái)解決；但與建設(shè)行政主管部門之間的行政管理糾紛則只能提起行政復(fù)議、行政訴訟。第二是訂立有效的仲裁協(xié)議，明確選定的仲裁委員會(huì)。第三是注意仲裁時(shí)效，仲裁時(shí)效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)算起。第四是仲裁請(qǐng)求要明確具體，且符合仲裁協(xié)議約定的范圍。第五是仲裁請(qǐng)求的證據(jù)材料要充分。因此，對(duì)于住宅小區(qū)物業(yè)管理活動(dòng)的參與者來(lái)說(shuō)，平時(shí)注意收集和保存相關(guān)的活動(dòng)資料，就顯得十分重要。

6.充分發(fā)揮社區(qū)居委會(huì)對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用

社區(qū)居委會(huì)是我國(guó)法律規(guī)定的城市居民的基層自治組織，是經(jīng)過(guò)居民民主選舉產(chǎn)生的，有穩(wěn)定的組織形式。社區(qū)居委會(huì)的基本任務(wù)就是在城市街道辦事處（城市區(qū)縣政府的派出機(jī)構(gòu)）的指導(dǎo)下，通過(guò)居民民主自治的方式全面管理居住小區(qū)，為小區(qū)居民創(chuàng)造安全、衛(wèi)生、方便、和諧的居住和工作環(huán)境。由于社區(qū)居委會(huì)地處基層，對(duì)廣大業(yè)主的情況及要求十分了解和熟悉，具有很強(qiáng)的親和力及號(hào)召力。因此，住宅小區(qū)的物業(yè)管理絕不能孤立于社區(qū)管理與建設(shè)之外單獨(dú)進(jìn)行，必須融入社區(qū)之內(nèi)，主動(dòng)接受社區(qū)居委會(huì)的指導(dǎo)與協(xié)調(diào)，業(yè)主（及業(yè)主委員會(huì)）同物業(yè)公司與社區(qū)居委會(huì)相互支持，協(xié)同一致，共同努力才能實(shí)現(xiàn)資源共享、互利雙贏的目標(biāo)，切實(shí)把小區(qū)的物業(yè)管理搞好。

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