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土地政策范文第1篇

1.土地政策革新促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。土地政策革新使農(nóng)民成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的經(jīng)營主體，農(nóng)民作為主要經(jīng)濟(jì)利益主體，會(huì)根據(jù)市場需求來決定自己所經(jīng)營的產(chǎn)品項(xiàng)目，同時(shí)在國家對(duì)農(nóng)民“生產(chǎn)什么、為誰生產(chǎn)、怎樣生產(chǎn)”思想引導(dǎo)下，農(nóng)民積極調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，根據(jù)自家土地特點(diǎn)安排農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，如在發(fā)展種植業(yè)的同時(shí)，積極發(fā)展水產(chǎn)養(yǎng)殖、果蔬花卉等，整體性的調(diào)整加快了農(nóng)村由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)變。通過這些措施，目前越南第一產(chǎn)業(yè)比重已降至20.4%，成績非常顯著。

2.土地政策革新促進(jìn)了農(nóng)業(yè)規(guī)?；?jīng)營。土地政策革新使農(nóng)民獲得了土地轉(zhuǎn)讓、租賃等權(quán)利，農(nóng)民會(huì)根據(jù)自身需要和其他農(nóng)戶交換土地，這不僅解決了家庭聯(lián)產(chǎn)承包制度所帶來的土地過于分散的問題，而且在農(nóng)戶享受土地轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利中實(shí)現(xiàn)了土地資源的整合、聯(lián)合和聯(lián)營，這為越南農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營提供了政策保障，這就是越南的“換地聚田”。特別是1997年以來，在基本土地政策的指導(dǎo)下，越南政府通過鼓勵(lì)農(nóng)民按照“自愿、民主、互利”的原則參加新型農(nóng)業(yè)合作社，鼓勵(lì)農(nóng)戶、家庭莊園和其他經(jīng)濟(jì)成分聯(lián)合起來，來擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，這使越南農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營取得了良好的經(jīng)濟(jì)效果。目前越南已有7000多個(gè)新型合作社，其中18個(gè)合作社已發(fā)展成為國家級(jí)的大型公司。同時(shí)20世紀(jì)90年代應(yīng)運(yùn)而生的“莊園經(jīng)濟(jì)”在越南農(nóng)村也遍地開花，目前數(shù)量已逾13萬，主要經(jīng)營農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、林業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖等。這些對(duì)于引導(dǎo)越南從傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代化過渡具有重要意義。

3.土地政策革新促進(jìn)了農(nóng)村勞動(dòng)力要素的合理流動(dòng)。土地政策革新改變了以往農(nóng)村土地集體經(jīng)營，統(tǒng)一管理的模式，允許農(nóng)民自主經(jīng)營，自主管理土地，并賦予農(nóng)民土地交易的權(quán)利，這使農(nóng)村土地市場應(yīng)運(yùn)而生并逐漸發(fā)育成長起來。土地市場主要進(jìn)行土地使用權(quán)交易，土地使用權(quán)交易的實(shí)行成功地推動(dòng)了農(nóng)村勞動(dòng)力從土地上轉(zhuǎn)移出來，轉(zhuǎn)入第二或第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的多樣化發(fā)展。同時(shí)轉(zhuǎn)移出來的農(nóng)民還有很多進(jìn)入城市，為越南工業(yè)化進(jìn)程提供了充足的勞動(dòng)力。

4.以農(nóng)民利益和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展為導(dǎo)向進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村土地政策革新。越南農(nóng)村土地政策革新給越南的農(nóng)業(yè)、農(nóng)村乃至整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都帶來了巨大的制度輻射效應(yīng)。但越南是典型的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)國家，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展和自然地理結(jié)構(gòu)有很大的差異，土地政策在制定和推行過程中，由于具有普遍性和典型性，很少根據(jù)各地土地狀況和農(nóng)民自身利益來制定土地政策，這使普遍性土地政策，在個(gè)別地區(qū)沒有產(chǎn)生相應(yīng)的效果。同時(shí)，隨著一些地區(qū)工業(yè)企業(yè)、交通運(yùn)輸、城鎮(zhèn)擴(kuò)建、農(nóng)村住宅等非農(nóng)業(yè)用地的不斷增加，大量耕地并非依據(jù)法律程序被占，這不僅壓縮了農(nóng)業(yè)用土地面積，阻礙了農(nóng)業(yè)的發(fā)展，而且滋生了大量的腐敗現(xiàn)象和行為，農(nóng)民利益受到侵害。同時(shí)在市場化過程中，由于國家宏觀調(diào)控力度不夠，在市場短期信號(hào)的影響下，很多農(nóng)民頻繁更換種植作物，這也造成了農(nóng)業(yè)乃至社會(huì)資源的巨浪費(fèi)。針對(duì)目前出現(xiàn)的新問題，越南黨和政府應(yīng)該從維護(hù)農(nóng)民根本利益和確保農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，加大相關(guān)土地政策的完善和改革，如完善管理機(jī)制，越南政府可以通過頒布土地基準(zhǔn)價(jià)格、運(yùn)用稅收杠桿等手段調(diào)控土地價(jià)格，打擊土地投機(jī)活動(dòng)；加大對(duì)土地違法的查處力度，對(duì)壓榨農(nóng)民、掠奪農(nóng)民土地的政府官員行為做明確具體的處分規(guī)定，等等。

二、越南土地政策革新對(duì)中國社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的借鑒作用

盡管越南土地政策革新存在一定的問題，但其做法仍然對(duì)中國深化農(nóng)村土地制度改革具有一定的借鑒作用。

1.借鑒越南“換地聚田”的做法，解決中國“分散經(jīng)營”的問題。實(shí)現(xiàn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)亟待解決的問題是推進(jìn)農(nóng)村土地的適度集中和規(guī)模經(jīng)營。但目前我國農(nóng)地經(jīng)營狀況卻面臨著機(jī)械化生產(chǎn)與土地分散之間的矛盾。由于手工耕種的效率低，農(nóng)民收益少，加之農(nóng)民不能通過土地轉(zhuǎn)讓獲得充分補(bǔ)償，他們寧愿將土地作為自己的最后保障也不愿意低價(jià)轉(zhuǎn)讓土地。現(xiàn)在我國轉(zhuǎn)移到城市的青壯年農(nóng)民達(dá)到一億多，他們或者將土地交給年邁的父母對(duì)付耕種，或者將土地拋荒。農(nóng)村勞動(dòng)力的這種畸形配置已經(jīng)嚴(yán)重阻礙現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。越南的“換地聚田”的做法能夠使土地在農(nóng)民自愿基礎(chǔ)上得到集中以更好地實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)的機(jī)械化，值得我國深入學(xué)習(xí)借鑒。

土地政策范文第2篇

【關(guān)鍵詞】土地政策；房地產(chǎn)調(diào)控；政策效果

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)已成為了我國的重要產(chǎn)業(yè)支柱，對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)有著重要的促進(jìn)作用。隨著我國住房貨幣化的改革，房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速的發(fā)展，滿足了人民日益提高的住房要求，但同時(shí)也造成了房地產(chǎn)價(jià)格的日益上漲，在21世紀(jì)，我國的住房價(jià)格增長速度更是大幅度提高，普通群眾的消費(fèi)水平已經(jīng)難以支付高額的房價(jià)，產(chǎn)生了一系列的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。在國家現(xiàn)行的政策中，采用了土地、財(cái)政等一系列的政策進(jìn)行控制，尤其是土地政策的實(shí)施，在房地產(chǎn)的調(diào)控中取得了一定的效果，但其實(shí)行的效果受到了一定程度的限制，這就使得現(xiàn)行的調(diào)控和預(yù)期的目標(biāo)存在一定的差距，土地政策在房地產(chǎn)的調(diào)控中發(fā)揮的作用需要對(duì)其進(jìn)行綜合性的評(píng)價(jià)，從而為房地產(chǎn)政策的調(diào)控提供有力的條件。

一、土地政策在房地產(chǎn)調(diào)控中存在的問題

利用土地政策進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，不僅對(duì)于開發(fā)區(qū)的清理和整頓工作具有一定的促進(jìn)意義，還能夠有效減少因過度投資和重復(fù)建設(shè)造成的土地資源的浪費(fèi)。在政府現(xiàn)行的土地政策中仍存在一定的缺陷，其主要表現(xiàn)在：

（一）不能夠進(jìn)行準(zhǔn)確的定位

在經(jīng)濟(jì)市場中，政府的主要作用在于發(fā)揮自身的只能租用減少在市場中存在的缺陷，保證市場公平競爭。在我國的現(xiàn)階段，雖然已經(jīng)形成社會(huì)主義的市場經(jīng)濟(jì)，但其整體仍然不夠完善，因此就需要政府進(jìn)行及時(shí)、有效的調(diào)控，保證市場經(jīng)濟(jì)秩序的順利進(jìn)行。在市場經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，政府既是進(jìn)行各種行為的調(diào)控的主體，也是促進(jìn)其進(jìn)一步發(fā)展的主體，既是利益的主體，也是在壟斷的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的主體。如果政府只對(duì)自身的利益進(jìn)行考慮，將土地作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的主要手段，就會(huì)造成土地資源的浪費(fèi)。

保證政府在市場中準(zhǔn)確的定位是利用土地政策進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控的關(guān)鍵所在。在房地產(chǎn)行業(yè)中，地方政府就需要進(jìn)行市場調(diào)控，在考慮公眾利益的前提下保證房地產(chǎn)調(diào)控的有效進(jìn)行。

（二）現(xiàn)有的調(diào)控手段較少

在進(jìn)行房地產(chǎn)需求的調(diào)控過程中，不能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)期的效果，多是由于現(xiàn)有的調(diào)控政策較少或?qū)嵤┎坏轿?。房地產(chǎn)的需求量主要取決于人們的購買力。而貨幣政策和國家的財(cái)政政策有著直接的關(guān)系。我國現(xiàn)有的房購方式中，以抵押貸款的形式為主，因此就涉及到了貨幣政策、財(cái)政政策和稅收政策。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)供給的調(diào)控中，雖然存在的方式較多，但仍然存在著以下兩個(gè)方面的問題：1、在進(jìn)行土地調(diào)控的政策中，存在明顯的單向性的特征。2、土地政策的執(zhí)行中存在較長的時(shí)滯性的特點(diǎn)，從項(xiàng)目的產(chǎn)生到銷售總體的時(shí)間約兩年，而貨幣政策的執(zhí)行時(shí)間為半年左右，因此就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場造成一定的影響。

二、土地政策在房地產(chǎn)市場中的作用分析

在對(duì)房地產(chǎn)市場的價(jià)格造成影響的因素中包含兩個(gè)兩面，一種是供求關(guān)系的影響，另一個(gè)產(chǎn)生的成本的變化。在進(jìn)行房地產(chǎn)市場尤其是房價(jià)的調(diào)控中，土地政策具有明顯的作用。

（一）對(duì)房地產(chǎn)供求關(guān)系調(diào)控的作用

首先，在供給關(guān)系的影響中，土地是進(jìn)行房地產(chǎn)生產(chǎn)的重要因素。在進(jìn)行房地產(chǎn)市場的調(diào)控過程中，主要體現(xiàn)在供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)的總數(shù)、空間布局等方面。在進(jìn)行土地規(guī)劃的過程中對(duì)土地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)作出相應(yīng)的調(diào)整，同時(shí)對(duì)投資的數(shù)量和供應(yīng)的數(shù)量進(jìn)行控制；對(duì)土地供給的計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整就能夠?qū)ζ湔w的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整；通過土地的供給計(jì)劃的調(diào)整能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)的上市速度做出相應(yīng)的調(diào)整。稅收和金融等與土地相關(guān)的政策對(duì)于房地產(chǎn)的供給也存在一定的影響。在土地的的稅收政策中氛圍所得稅、保有稅和流轉(zhuǎn)稅三個(gè)方面。在土地稅增加的同時(shí)，土地的成本就會(huì)上升，保有稅上升，就會(huì)引得開放商進(jìn)行土地的銷售，市場中的土地供應(yīng)量就會(huì)大幅度上漲。流轉(zhuǎn)稅增加，開發(fā)商就會(huì)減少對(duì)于土地的售出，與此同時(shí)，市場中的土地供應(yīng)量就會(huì)減少。在目前的土地政策中土地抵押貸款為主要的方式之一，減少對(duì)于其進(jìn)行限制的力度就會(huì)使得貸款的數(shù)量增加，同時(shí)，房地產(chǎn)的開發(fā)力度就會(huì)加大。限制土地的抵押貸款就會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)形成一定程度的限制，房地產(chǎn)的開發(fā)力度就會(huì)大大減少。

其次，在需求關(guān)系的影響中，在對(duì)土地進(jìn)行投機(jī)開發(fā)時(shí)，土地政策本身也能夠成為需求的調(diào)控手段。隨著土地政策的限制力度逐漸減小，就會(huì)存在土地的自由轉(zhuǎn)讓，投機(jī)現(xiàn)象就會(huì)增多，同時(shí)在市場中的土地機(jī)會(huì)存在供不應(yīng)求的狀況，此時(shí)就會(huì)出現(xiàn)土地價(jià)格的上漲。對(duì)于土地的限制力度加大，家少投機(jī)現(xiàn)象的產(chǎn)生，土地的需求量就會(huì)大大降低，也就不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格的大幅度上漲的情況。

（二）調(diào)控開發(fā)成本的作用

在以往的實(shí)踐中充分體現(xiàn)出：進(jìn)行地價(jià)政策的調(diào)整能夠?qū)崿F(xiàn)房價(jià)的有效調(diào)整。在房價(jià)中，地價(jià)有著十分重要的作用。地價(jià)的上升或下跌對(duì)于房價(jià)的變化有著十分顯著的影響。在我國現(xiàn)有的地價(jià)組成部分中，包括：進(jìn)行征地所需要的安置費(fèi)用、進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的成本、以及政府獲得的土地收益。在地價(jià)中，其比例相同。

征地補(bǔ)償安置費(fèi)用和開發(fā)成本具有的可調(diào)控的范圍較小，政府獲得的土地收益中擇能夠進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)節(jié)。例如，在進(jìn)行土地出讓的過程中綜合利用各種方式，產(chǎn)生的價(jià)格也就各不相同。如果采用公開出讓的方式，產(chǎn)生的價(jià)格則較高，采用協(xié)議的方式進(jìn)行土地的出讓，產(chǎn)生的價(jià)格則較低。在土地的價(jià)格產(chǎn)生變動(dòng)時(shí)，會(huì)對(duì)其交易的價(jià)格形成約束，房產(chǎn)的價(jià)格就會(huì)受到影響。由此可見，在土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控中，尤其是對(duì)房價(jià)的影響，不僅受到政策變化的影響較大，所產(chǎn)生的效果也較明顯。

土地政策在對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的過程中，如果將其作為政策的調(diào)控工具，可以將其分為數(shù)量型和價(jià)格型，從調(diào)控要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)來看，可以分為：對(duì)于投資市場的調(diào)控，對(duì)于整體房價(jià)的調(diào)控，對(duì)整體供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行的調(diào)控。

三、利用土地政策進(jìn)行宏觀調(diào)控的建議

（一）切實(shí)發(fā)揮政府自身的職能

加強(qiáng)政府的宏觀調(diào)控職能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的合理化調(diào)節(jié)，減少地區(qū)間存在的經(jīng)濟(jì)差異，減少收入的不平衡現(xiàn)象的產(chǎn)生，在進(jìn)行管理的過程中，政府應(yīng)適當(dāng)弱化自身的管理功能，為企業(yè)和中介提供有力的發(fā)揮平臺(tái)，在政府的監(jiān)督下發(fā)揮自身的作用。

（二）加強(qiáng)土地的供應(yīng)管理

完善土地政策，強(qiáng)化土地的供應(yīng)和管理。在進(jìn)行年度用地的規(guī)劃時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的用地規(guī)劃。在市場發(fā)生變化時(shí)要能夠作出及時(shí)的調(diào)整，擴(kuò)大普通商品房的開發(fā)和建設(shè)，適當(dāng)減少高檔房地產(chǎn)的開發(fā)用地。

（三）合理規(guī)劃利用土地

在進(jìn)行土地利用的規(guī)劃時(shí)要保證其高起點(diǎn)，充分考慮現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)條件對(duì)于土地的使用需求，將不同的用地進(jìn)行合理規(guī)劃，并保證土地的使用結(jié)構(gòu)，為調(diào)控做好充分的準(zhǔn)備，加大對(duì)于違法占用土地的管理力度。

（四）加大相關(guān)的法律法規(guī)的管理力度

在進(jìn)行土地市場的管理中，加快對(duì)于土地的立法進(jìn)程是保證土地政策良好實(shí)施的重要前提。在我國現(xiàn)有的法律制度中，《土地管理法》具有一定的管理作用，但與其相關(guān)的只能法律中仍然存在較大的缺陷。《土地法》、《農(nóng)地保護(hù)法》仍需要得到進(jìn)一步的實(shí)施。

參考文獻(xiàn)

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[2]陳會(huì)廣，劉忠原.中國普通住宅房地價(jià)關(guān)系的理論及實(shí)證研究[J].資源科學(xué)，2011（33）.

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土地政策范文第3篇

關(guān)鍵詞： 土地政策；房地產(chǎn)調(diào)控；重慶市

0 引言

2003年國家通過《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（銀發(fā)〔2003〕121號(hào)）中首次提出將土地政策作為宏觀調(diào)控的手段之一，并將其與貨幣、金融政策等作為房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的重要手段，同時(shí)在“國六條”、“國八條”中提出將調(diào)整住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點(diǎn)，土地政策在房地產(chǎn)市場調(diào)控中的作用越來越突出。

1 參與房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策分析

2003年以來國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，且首次提出將土地政策作為宏觀調(diào)控的手段之一[1]。通過對(duì)2003年以來國家及市級(jí)層面的關(guān)于房地產(chǎn)方面的重要文件進(jìn)行分類，可以看出土地方面的調(diào)控政策主要集中在三個(gè)方面：一是調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房用地供應(yīng)[2]；二是促進(jìn)閑置土地開發(fā)，提高土地利用效率；三是完善土地出讓方式，提升調(diào)控的針對(duì)性。

1.1 調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)保障性住房用地供應(yīng) 該項(xiàng)在土地調(diào)控政策中是使用頻率最高的政策之一?！皣藯l”、“國六條”明確提出“大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，將調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)作為調(diào)控著力點(diǎn)”。并且國土資發(fā)〔2010〕34號(hào)、渝辦發(fā)〔2010〕92號(hào)、渝辦發(fā)〔2010〕357號(hào)等多個(gè)文件提出確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住型中小套型普通商品房用地供應(yīng)不得低于住房用地供應(yīng)總量的70%。

1.2 促進(jìn)閑置土地開發(fā)，提高土地利用效率 2003年至今國家的土地政策中關(guān)于促進(jìn)閑置土地開發(fā)的多達(dá)七項(xiàng)，文件中反復(fù)提出促進(jìn)存量土地合理利用，提高土地實(shí)際供應(yīng)總量和利用效率。加大閑置土地清理力度，規(guī)定對(duì)閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)，對(duì)違法用地以及閑置土地和別墅等高檔住宅用地進(jìn)行全面清理。

1.3 完善土地出讓方式，提升調(diào)控的針對(duì)性 具有代表性的是2006年5月“九部委‘十五條’”對(duì)出讓方式進(jìn)行約束，明確提出“土地供應(yīng)須在限套型、限房價(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位”。2010年1月“國十一條”強(qiáng)調(diào)“綜合考慮土地價(jià)格、價(jià)款繳納、合同約定開發(fā)時(shí)限及企業(yè)閑置地等因素，合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容”。

2 重慶市土地政策參與房地產(chǎn)調(diào)控的具體做法

2.1 建立了土地供應(yīng)新的雙軌制，促進(jìn)住房制度改革 按照“低端有保障、中端有市場、高端有約束”的房地產(chǎn)調(diào)控思路，重慶市逐步建立了“市場+保障”的雙軌制住房供應(yīng)體系。在保障性住房的土地稅費(fèi)方面實(shí)行減免政策，加大商品房中低價(jià)位和中小套型住房供應(yīng)比例，對(duì)高端性住房實(shí)行限量供應(yīng)和征收房產(chǎn)稅，在全國率先大規(guī)模建設(shè)公租房，全市住房保障范圍逐步擴(kuò)大，公積金覆蓋面和使用率不斷提高，逐步探索出了新時(shí)期住房制度改革的樣本，在一定程度上促進(jìn)了住房制度改革，為實(shí)現(xiàn)“住有所居”提供了有力保障。

2.2 合理調(diào)控用地供應(yīng)量及時(shí)序，基本平衡了房地產(chǎn)市場供求 依據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，于每年年初下達(dá)了土地儲(chǔ)備、征轉(zhuǎn)用、整治、供地計(jì)劃，合理調(diào)控了房地產(chǎn)用地量。形成了“形勢(shì)好時(shí)集中供應(yīng)一般地塊、力爭全面開花；形勢(shì)差時(shí)大力推介優(yōu)質(zhì)地塊、攻堅(jiān)大企業(yè)大項(xiàng)目”的土地出讓思路，實(shí)現(xiàn)了“按工作要求供地”向“按市場節(jié)奏供地”的轉(zhuǎn)變，提前研判宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，采取適應(yīng)性的供地策略。在供應(yīng)時(shí)序上，重慶市很好地把握了土地市場與房地產(chǎn)市場的關(guān)聯(lián)性，在房地產(chǎn)投資出現(xiàn)過熱苗頭時(shí)，適度放緩供地節(jié)奏，避免出現(xiàn)大量土地閑置、房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的現(xiàn)象。在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象時(shí)，及時(shí)加大土地供應(yīng)力度，增加商品住房開工量及有效供給。

2.3 建立了土地儲(chǔ)備制度，增強(qiáng)了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力 為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控效果，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的可持續(xù)利用，重慶市政府建立了土地儲(chǔ)備制度，并完善了土地投放總量調(diào)控機(jī)制。截至目前，重慶市土地儲(chǔ)備面積累計(jì)近68萬畝，是土地供應(yīng)總量29.4萬畝的2.31倍；其中近三年儲(chǔ)備土地14.7萬畝，為近三年土地供應(yīng)量12.2萬畝的1.2倍。可見，建立重慶市土地儲(chǔ)備制度，市政府可以通過土地的收購、收回和征收等手段，掌握一定數(shù)量的實(shí)物土地，牢牢把握土地出讓的主動(dòng)權(quán)，從而大大地增強(qiáng)了政府對(duì)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控能力。

2.4 規(guī)范土地市場秩序，保障土地的有效供應(yīng) 為規(guī)范土地市場秩序，保障土地的有效供應(yīng)，重慶市國土房管局及時(shí)掌握房地產(chǎn)用地的開發(fā)利用情況，切實(shí)加強(qiáng)供后監(jiān)管，并開展房地產(chǎn)用地專項(xiàng)整治工作，嚴(yán)格依法清理和查處房地產(chǎn)開發(fā)中閑置土地、囤地炒地等違法違規(guī)用地行為。對(duì)擬供應(yīng)地塊逐宗進(jìn)行摸排，明確土地拆遷、土地整治、供應(yīng)時(shí)間，協(xié)調(diào)解決規(guī)劃問題，堅(jiān)持土地推介與加快土地拆遷整治并重，盡早形成“凈地”。對(duì)年內(nèi)具備出讓條件的儲(chǔ)備土地進(jìn)行分類包裝策劃，區(qū)分一般地塊、優(yōu)質(zhì)地塊和重點(diǎn)引資地塊，制定土地供應(yīng)方案，為適時(shí)調(diào)整供地節(jié)奏和策略做好準(zhǔn)備。

3 土地政策參與房地產(chǎn)調(diào)控效果評(píng)價(jià)

3.1 重慶市土地政策參與房地產(chǎn)調(diào)控取得的成效 自2003年國家宏觀調(diào)控以來，重慶市順應(yīng)國家調(diào)控思路，積極采取了土地政策措施，并在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)投資、地價(jià)房價(jià)等方面取得了一定的成效。

3.1.1 中小套型和保障性住房比例逐步提高 重慶市加大保障性住房和普通商品住房用地的供應(yīng)力度，將保障性住房用地列入土地供應(yīng)計(jì)劃優(yōu)先供應(yīng)，并逐步提高保障性住房用地占住宅用地供應(yīng)總量的比例。2005-2007年，保障性住房建設(shè)力度加大，保障性住房所占比例逐年增加，2007年保障性住房及中小套型住房比例占住宅用地60.37%。2008年金融危機(jī)以來，由于資金實(shí)力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到嚴(yán)重影響，中小戶型普通商品房用地規(guī)模急劇下降，保障性住房及中小套型住房比例占住宅用地僅55.76%。在2009-2011年保障性住房和中小套型商品房所占比例從65.89%升至84.28%，全市住房結(jié)構(gòu)逐漸優(yōu)化，調(diào)控效果日益明顯。

3.1.2 房地產(chǎn)投資比例始終保持穩(wěn)定 從2003年開始重慶市房地產(chǎn)投資進(jìn)入高速發(fā)展的階段，為實(shí)現(xiàn)重慶市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，市長多次明確提出“堅(jiān)持每年房地產(chǎn)投資不能超過固定資產(chǎn)投資的25%”。因此，重慶市嚴(yán)格按照2005年的“國八條”、2006年的“新國八條”和“九部委‘十五條’”以及2010年的“國十條”等文件的要求加大對(duì)房地產(chǎn)投資的調(diào)控力度。根據(jù)歷年來數(shù)據(jù)顯示，2003-2007年重慶市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例保持在25%左右，2008年下降至24.5%，近三年投資比例維持在相對(duì)較低的23.3%左右的比重?？梢?，全市房地產(chǎn)投資比例控制較好，調(diào)控效果明顯。

3.1.3 地價(jià)房價(jià)增速控制較好 重慶市積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施，認(rèn)真組織對(duì)穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查，經(jīng)過一系列的宏觀調(diào)控，地價(jià)房價(jià)比維持在合理水平，房價(jià)上漲與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)[3]。

地價(jià)房價(jià)比均維持在1/3以下：近年來重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，地價(jià)也一直呈增長趨勢(shì)，但地價(jià)房價(jià)比一直維持在合理水平。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2003-2011年地價(jià)房價(jià)比最高為33.28%，最低為16.94%，2003-2011年間重慶市的平均地價(jià)房價(jià)比為25.79%，與全國其他城市相比較低，重慶市地價(jià)房價(jià)比值較低，實(shí)現(xiàn)了市政府制定的地價(jià)房價(jià)比在1/3以下的目標(biāo)。

房價(jià)上漲速度與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)：2003-2011年重慶市商品房銷售均價(jià)及住宅銷售均價(jià)呈高速增長趨勢(shì)，雖然九年間商品房銷售均價(jià)增加了203.71%，住宅銷售均價(jià)增加了289.37%，但就平均水平來看，住宅銷售均價(jià)的環(huán)比增速平均為18.81%，與2003-2011年重慶市GDP環(huán)比平均增速17.62%相比，重慶市房價(jià)增速與經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度相適應(yīng)。

3.2 土地政策參與房地產(chǎn)調(diào)控存在的問題 盡管重慶市土地政策參與房地產(chǎn)調(diào)控在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)投資、地價(jià)房價(jià)取得了一定的成效，但土地政策作為調(diào)控手段，在房地產(chǎn)調(diào)控中仍存在一定的問題。

3.2.1 同一指向的政策制定頻繁 2003年以來，國務(wù)院、相關(guān)部委了多項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)的重要文件，但文件的名字一般表述為穩(wěn)定住房價(jià)格、加大閑置土地利用、房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等。據(jù)統(tǒng)計(jì)，其中關(guān)鍵詞包含“促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展”的12次，表現(xiàn)在每年平均1-2次；“加大閑置土地處罰”的5次，分別是2003、2004、2007年各一次，2006年兩次；“穩(wěn)定住房價(jià)格”3次，分別是2005年2次，2006年1次。政策指向基本相同，同一件事一再重復(fù)，同樣的政策一再重申，如果決策者的承諾不可信，則會(huì)導(dǎo)致政策目標(biāo)無法實(shí)現(xiàn)，反而往往使人產(chǎn)生疲憊感，不能取得較好的調(diào)控效果。

3.2.2 土地政策調(diào)控具有一定的滯后性 由于土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，相比金融、財(cái)政方面的調(diào)控措施，土地調(diào)控對(duì)增量市場的影響最為直接，但是效果顯現(xiàn)需要一段相當(dāng)長的時(shí)間，土地政策時(shí)滯包括認(rèn)識(shí)時(shí)滯、決策時(shí)滯、行動(dòng)時(shí)滯和響應(yīng)時(shí)滯。房地產(chǎn)市場外部沖擊發(fā)生后，土地供應(yīng)者從識(shí)別沖擊到制定土地政策需要一定的認(rèn)識(shí)時(shí)滯和決策時(shí)滯；土地政策制定后，從實(shí)施到對(duì)市場發(fā)生影響，又會(huì)產(chǎn)生一段行動(dòng)時(shí)滯和響應(yīng)時(shí)滯。

3.2.3 單純的土地政策調(diào)控力度較弱 土地所有權(quán)歸國家所有，土地市場發(fā)展不完善等因素，使得土地政策同金融政策、稅收政策相比，不能夠?qū)ν恋匦枨螽a(chǎn)生直接的影響，無法實(shí)現(xiàn)整體市場的穩(wěn)定均衡，土地政策對(duì)于緩和土地供需矛盾的效果是有效的。

3.2.4 土地政策執(zhí)行過程中后期監(jiān)管力度不足 由于目前法律比較偏重于規(guī)范企業(yè)行為，規(guī)范政府行為的法律則不足。同時(shí)政府部門也沒有完全公開土地供應(yīng)方面的信息，無法發(fā)揮公眾的監(jiān)督作用。因此，部分地方政府為追求政績，受利益驅(qū)動(dòng)，以土地來換取本地區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的增長，無形中推高了土地出讓價(jià)格。甚至導(dǎo)致一些地方政府不僅濫占土地，甚至用暴力圈占土地，還利用手中職權(quán)通過對(duì)土地的暗箱操作中飽私囊。

3.2.5 “招拍掛”土地供應(yīng)方式間接推動(dòng)房價(jià)上漲 土地供應(yīng)方式對(duì)土地價(jià)格的變動(dòng)有極大的影響，而房價(jià)中又包含地價(jià)款，因此土地供應(yīng)方式必定間接影響著房價(jià)。土地出讓的“招拍掛”方式在客觀上提高了商品住宅用地的價(jià)格，價(jià)高者得的政策雖然公平但無疑也會(huì)增加購地成本，進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)。重慶市在2007年、2010年地價(jià)和房價(jià)同時(shí)上漲幅度達(dá)到兩個(gè)頂峰，說明土地供應(yīng)方式對(duì)土地價(jià)格及房價(jià)產(chǎn)生了一定程度的影響。

4 完善土地政策參與房地產(chǎn)調(diào)控的政策建議

4.1 加強(qiáng)土地政策和財(cái)政、貨幣等政策的配合 目前我國房地產(chǎn)調(diào)控的政策選擇缺乏層次感，經(jīng)濟(jì)下行帶來人們對(duì)收入預(yù)期的改變，降低對(duì)房地產(chǎn)需求的釋放，而緊縮的貨幣政策一方面直接影響房地產(chǎn)市場企業(yè)借款能力，進(jìn)而影響投資的擴(kuò)大；另一方面影響購房貸款資金需求的擴(kuò)大，這些因素都對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)整帶來了影響，因此要做好政策間的松緊搭配，把握好調(diào)控力度和調(diào)控的總體方向，準(zhǔn)確把握市場運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況、新問題，注意地區(qū)間的差異，跟蹤市場走勢(shì)，積極應(yīng)對(duì)，主動(dòng)作為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

4.2 加強(qiáng)土地市場管理，改善市場機(jī)制運(yùn)行的環(huán)境和條件 房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康運(yùn)行與土地市場機(jī)制的運(yùn)轉(zhuǎn)良好有不可分割的聯(lián)系。因此，要加強(qiáng)土地市場管理，改善土地市場機(jī)制運(yùn)行的環(huán)境和條件。首先制定科學(xué)、合理的土地政策必須要遵守市場規(guī)律，遵循公開、公平、公正的原則，讓資源得到合理、有效的配置；二是要改革行政管理體制，加快國土資源管理部門的職能轉(zhuǎn)變，創(chuàng)新管理理念和管理方式，增強(qiáng)行政能力，提高行政效率。三是扎實(shí)做好國土資源管理的基礎(chǔ)工作，為土地市場機(jī)制建設(shè)和運(yùn)行提供可靠的基礎(chǔ)保障。四是加強(qiáng)土地市場機(jī)制培育，完善市場主體利體系，完善土地價(jià)格的形成體系。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜愛林.20 世紀(jì)下半葉中國學(xué)者對(duì)土地政策的研究述評(píng)[J].中國當(dāng)代史研究，2001，9（1）：53-61.

土地政策范文第4篇

歷經(jīng)數(shù)年調(diào)控,一個(gè)較為完整的政策體系已經(jīng)形成

國家正式提出運(yùn)用土地政策參與宏觀調(diào)控是2003年,而且首先是從土地政策參與房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定住房價(jià)格作為重點(diǎn)而展開的。數(shù)年調(diào)控歷程中的各種措施,逐步形成了一個(gè)完整的土地政策調(diào)控體系。

2003年6月5日,中國人民銀行發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,收緊了地產(chǎn)信貸。被認(rèn)為是土地政策參與宏觀調(diào)控的肇端,拉開了宏觀調(diào)控的序幕。該文至今仍有深遠(yuǎn)影響。

同年7月18日,國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于暫停審批各類開發(fā)區(qū)的緊急通知》,提出“一律暫停審批新設(shè)立和擴(kuò)建各類開發(fā)區(qū)”。土地調(diào)控全面啟動(dòng)。

當(dāng)月,國務(wù)院辦公廳又發(fā)出《關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》,全面清查和整頓規(guī)范各類開發(fā)區(qū),并加強(qiáng)開發(fā)區(qū)建設(shè)用地的集中統(tǒng)一管理。自此,宏觀調(diào)控開始加速。

11月,國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加大工作力度進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序的緊急通知》,加大治理整頓力度,糾正地方政府等待觀望的態(tài)度。調(diào)控由開發(fā)區(qū)建設(shè)用地向整個(gè)土地市場延伸。

如果說,2003年的土地政策還停留在策動(dòng)意義上,那么,2004年的土地政策則出現(xiàn)了歷史性的轉(zhuǎn)折。

2004年3月18日,國土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》,全面推行經(jīng)營性用地招拍掛出讓制度,嚴(yán)肅查處違法違規(guī)批地用地行為。要求各地在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢,即影響深遠(yuǎn)的“8?31大限”。

同年4月,國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》,實(shí)施“三個(gè)暫?！薄?月,國土資源部發(fā)出《關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院緊急通知精神進(jìn)一步嚴(yán)格土地管理的通知》。這兩個(gè)政策實(shí)質(zhì)上暫停半年農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批。

最有影響的,當(dāng)數(shù)2004年10月國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》。該文件系統(tǒng)提出了嚴(yán)格執(zhí)法,加強(qiáng)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實(shí)施管理;完善征地補(bǔ)償和安置制度;健全土地節(jié)約利用和收益分配機(jī)制;建立完善耕地保護(hù)和土地管理的責(zé)任制度,明確土地管理的權(quán)力和責(zé)任等深化改革嚴(yán)格土地管理的各項(xiàng)措施。該文件被認(rèn)為是土地參與新一輪宏觀調(diào)控的標(biāo)志性文件。

2005年,土地政策以總體調(diào)控為基礎(chǔ),在“穩(wěn)定房價(jià)”、從嚴(yán)控制建設(shè)用地等方面發(fā)揮了重要作用,備受各界關(guān)注的“國八條”、“新國八條”、“七部委意見”等文件中,土地政策都是重頭戲。

2006年,是調(diào)控政策從總量到結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變和深化的一年。5月,總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,提出住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等六項(xiàng)措施,稱為“國六條”,開啟了2006年房地產(chǎn)調(diào)控大幕。當(dāng)月,國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》,出臺(tái)了涉及稅收、信貸、土地等政策、對(duì)“國六條”作了細(xì)化,即“九部委意見”。

7月,國務(wù)院辦公廳《關(guān)于建立國家土地督察制度有關(guān)問題的通知》,國家土地督察制度正式建立,全國省(區(qū)、市)及計(jì)劃單列市的土地審批利用全部納入嚴(yán)格監(jiān)管。

8月,國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》,這是繼2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》出臺(tái)后,中央政府在土地管理和調(diào)控政策上的又一次重大調(diào)整。

11月,財(cái)政部、國土資源部和中國人民銀行等部委了《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知》,規(guī)定從2007年1月1日起,新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高1倍,同時(shí)調(diào)整地方分成的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)管理方式。地方分成的70%部分,一律全額繳入省級(jí)國庫。

12月,國土資源部出臺(tái)《關(guān)于實(shí)施的通知》,正式向低地價(jià)、零地價(jià)出讓工業(yè)用地說“不”。

有資料顯示,2003年以來,國家的涉及土地宏觀調(diào)控政策的文件有50多個(gè),形成了由宏觀到微觀、由原則到具體操作層面較為完整的政策體系。

調(diào)控影響顯著

調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)過熱,遏制固定資產(chǎn)投資規(guī)模過快增長

2003年以來,土地政策堅(jiān)持“有保有壓、區(qū)別對(duì)待”的原則,對(duì)不符合國家產(chǎn)業(yè)政策、發(fā)展規(guī)劃和市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目不予供地。2004年土地供應(yīng)219670.32公頃,比2003年減少23.3%,2005年土地供應(yīng)180326.54公頃,比2004年下降17.9%。

與土地供應(yīng)明顯回落相比,我國經(jīng)濟(jì)仍保持較快增長,建設(shè)用地供應(yīng)的單位面積所創(chuàng)造的GDP明顯提高,2004年為0.73億元/公頃,2005年達(dá)到1.01億元/公頃,提高39%。表明土地供應(yīng)的適時(shí)調(diào)整既保證了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的用地需求,同時(shí)也對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展起到先行調(diào)節(jié)作用。

從土地供應(yīng)與固定資產(chǎn)投資的關(guān)系來看。2004年一季度固定資產(chǎn)投資增速高達(dá)47.8%,在4月實(shí)行“三個(gè)暫停”后,上半年迅速回落到31%,全年為25.8%,比2003年的28.4%回落2.6個(gè)百分點(diǎn),比2004年一季度回落22個(gè)百分點(diǎn)。2005年以來,固定資產(chǎn)投資增速雖呈逐月加快態(tài)勢(shì),但仍低于2003年、2004年同期水平。表明通過土地市場治理整頓和嚴(yán)格控制土地供應(yīng),較有效地遏制了固定資產(chǎn)投資規(guī)模的過快增長,對(duì)制止部分行業(yè)盲目投資和低水平擴(kuò)張產(chǎn)生了釜底抽薪的效應(yīng)。

促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展

通過“控制增量、盤活存量、市場配置”,提高了節(jié)約集約用地水平,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變。2004年、2005年的土地供應(yīng)中,存量土地得到有效利用,改變了過去建設(shè)用地供應(yīng)主要以新增建設(shè)用地為主的狀況,各季度存量用地所占比例始終保持在50%以上的較高水平。2005年存量用地供應(yīng)量占供地總量的55.9%。

同時(shí),招拍掛制度在全國得到了全面推行。2005年全國招拍掛出讓土地面積占出讓總面積比例達(dá)到歷年最高水平。存量土地利用的提高和市場配置土地資源的推進(jìn),控制了城市建設(shè)規(guī)模任意擴(kuò)張的趨勢(shì),發(fā)揮了價(jià)格杠桿的調(diào)節(jié)作用,推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長方式由過去占用大量土地資源為代價(jià)的粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。

其次,在供地的區(qū)域結(jié)構(gòu)上,2005年東部地區(qū)的土地供應(yīng)比重略有下降,中西部地區(qū)有所上升,特別是工礦倉儲(chǔ)用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地,東部地區(qū)所占比例分別下降6.0個(gè)和6.3個(gè)百分點(diǎn),中部地區(qū)分別增加5.7個(gè)和1.9個(gè)百分點(diǎn),西部地區(qū)分別增加0.3個(gè)和4.4個(gè)百分點(diǎn)。

圈地和亂占耕地的勢(shì)頭得到遏制,耕地得到有效保護(hù),農(nóng)民利益得到維護(hù)

通過開發(fā)區(qū)清理整頓和土地違法案件的查處,基本剎住了盲目設(shè)立開發(fā)區(qū)大量“圈地”之風(fēng),遏制了亂占濫用耕地的勢(shì)頭。2004年、2005年共核減開發(fā)區(qū)面積301萬公頃,查處違法案件16.55萬件,建設(shè)占用耕地?cái)?shù)量大幅度減少,分別比上年減少37.0%和4.1%。2004年全國農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)壓減了20.3%,其中耕地轉(zhuǎn)用指標(biāo)壓減了23.4%。同時(shí)2004年清理償還1999年以來拖欠農(nóng)民征地補(bǔ)償費(fèi)用175.46億元。2005年增加給農(nóng)民的征地補(bǔ)償費(fèi)2.3億元。

調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)總量,房地產(chǎn)投資增速過快勢(shì)頭得到遏制

土地購置面積持續(xù)回落,開發(fā)面積比例逐步增大。2000年～2002年全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積每年增長30%以上。經(jīng)過幾年的調(diào)控,增幅明顯回落。2003年房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比增長13.8%,2004年同比增長11.5%,2005年同比減少3.96%。2006年一季度,同比減少9.3%。與房地產(chǎn)購置面積同比增幅逐步減小相對(duì)應(yīng),自2004年開始,土地開發(fā)面積同比增幅呈現(xiàn)反向變動(dòng)。2005年在全國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積同比降低3.96%的情況下,土地開發(fā)面積20762.2萬平方米,同比增加5.18%,2006年一季度開發(fā)面積5284.13萬平方米,同比增加53.3%。作為房地產(chǎn)開發(fā)的先行條件,土地購置面積增幅的持續(xù)下降,表明房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用地過快增長的勢(shì)頭受到有效約束。

與固定資產(chǎn)投資一致,2004年上半年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速從一季度的41.1%迅速下降為28.7%。此后,同比增速逐季穩(wěn)步下降,2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資11538.3億元,同比增長28.1%,增幅比2003年減少1.6個(gè)百分點(diǎn)。2005年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資15759.3億元,同比增長19.8%,增幅比2004年減少8.3個(gè)百分點(diǎn),比固定資產(chǎn)投資增速減少7.4個(gè)百分點(diǎn)。2006年一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資2793億元,同比增長20.2%,增幅比2005年一季度減少6.5個(gè)百分點(diǎn),比固定資產(chǎn)投資增速減少9.6個(gè)百分點(diǎn)。2005年上半年以來,房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速持續(xù)低于固定資產(chǎn)投資增速,二者增速差額有進(jìn)一步擴(kuò)大的跡象。這表明緊縮性土地政策和金融政策,使過快的房地產(chǎn)投資增速得到顯著控制。

優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu),促進(jìn)了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善和房價(jià)的穩(wěn)定

土地政策參與房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個(gè)明顯成效是有力地改變住房的類型結(jié)構(gòu)。從商品房的供地結(jié)構(gòu)來看,2004年1季度～2006年3季度,普通住房供地所占比例基本保持在50%的平均水平,上下浮動(dòng)大約5個(gè)百分點(diǎn),經(jīng)濟(jì)適用房供地比例也保持穩(wěn)定。當(dāng)然,從調(diào)研情況看,各地對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)識(shí)和做法不盡一致。如濟(jì)南市至今沒有建廉租住房,經(jīng)濟(jì)適用房的比例也很小,并多數(shù)供應(yīng)給公務(wù)員。2004年經(jīng)濟(jì)適用房供地僅58公頃,2005年更少,2006年干脆沒有供地。青島市的經(jīng)濟(jì)適用房比例及供地比例也很低,2006年前三個(gè)季度經(jīng)濟(jì)適用房供地分別為23.11公頃、6.73公頃和18.65公頃。相反,有的地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)適用房供地和建房比例都比較高。

對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格發(fā)揮了積極作用。2005年上半年以來,各季度房屋銷售價(jià)格指數(shù)、住宅價(jià)格指數(shù)、普通住宅價(jià)格指數(shù)漲幅都低于前年同期漲幅。2006年一季度,房屋銷售價(jià)格同比上漲5.5%,漲幅比上季度回落1個(gè)百分點(diǎn),同比減少4.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅價(jià)格同比上漲6.3%,漲幅比上季度回落1.2個(gè)百分點(diǎn),比2005年同期少4.2個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)格執(zhí)行“招拍掛”制度,規(guī)范了市場秩序。2003年以來,經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地“招拍掛”制度得到全面實(shí)施,在顯化土地價(jià)格、理順地價(jià)與房價(jià)關(guān)系的同時(shí),規(guī)范了房地產(chǎn)市場秩序,創(chuàng)造了一個(gè)公平競爭的市場環(huán)境。2003年以來住宅價(jià)格指數(shù)與住宅用地價(jià)格指數(shù)的變化趨勢(shì)和變化幅度存在一定差異,房價(jià)的漲落幅度不僅高于地價(jià),而且有些時(shí)段背離地價(jià),而地價(jià)的漲落幅度相對(duì)平穩(wěn),這說明進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)用地“招拍掛”制度后,地價(jià)更趨合理。

一定程度上遏制了囤積土地行為。2005年,針對(duì)開發(fā)商囤積土地行為,國土資源部加大了閑置土地清理力度,取得了初步成效。在土地供應(yīng)相對(duì)緊縮和強(qiáng)有力的監(jiān)管約束下,開發(fā)企業(yè)加快了土地開發(fā)進(jìn)度。2005年完成土地開發(fā)面積占同期土地購置面積的比重由2004年的49.6%上升為54.3%,2006年一季度繼續(xù)上升到79%。2006年4月國土資源部聯(lián)合工商總局出臺(tái)《國有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議》,對(duì)未能按期竣工的開發(fā)商要求支付違約金,這將進(jìn)一步有效地遏制開發(fā)商囤積土地行為,使得土地供應(yīng)能盡快轉(zhuǎn)為商品房供應(yīng)。

土地調(diào)控雖有收效但并沒達(dá)到預(yù)期效果

宏觀上固定資產(chǎn)投資增長過快,部分工業(yè)行業(yè)產(chǎn)能過剩依然嚴(yán)重

從2006年的情況看,固定資產(chǎn)投資并沒有出現(xiàn)理想的回落趨勢(shì)。2006年前11個(gè)月累計(jì)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速高達(dá)26.6%,不僅是在四年持續(xù)高增長基礎(chǔ)上的加速擴(kuò)張,而且也超過了2003年、2004年過熱時(shí)期的增長水平。按照中長期趨勢(shì)衡量,則更是大大超過了1990年～2005年(中期)，投資平均增長20.8%和1981年～2005年長期投資平均增長20.1%的水平。2006年在建項(xiàng)目投資規(guī)模達(dá)到30萬億,投資在建規(guī)模偏大問題依然突出。

同時(shí),過度投資導(dǎo)致部分行業(yè)產(chǎn)能過剩的問題仍然沒有得到根本解決。鋼鐵、電解鋁、電石、鐵合金、焦炭、汽車等行業(yè)產(chǎn)能已經(jīng)出現(xiàn)明顯過剩;水泥、煤炭、電力、紡織等行業(yè)目前雖然產(chǎn)需基本平衡,但在建規(guī)模很大,上新的項(xiàng)目較多,潛在過剩問題明顯。而且,這些行業(yè)在行業(yè)技術(shù)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的不合理問題也很嚴(yán)重。

房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡,部分地區(qū)價(jià)格上漲過快

一方面,占城市人群絕大多數(shù)的普通居民的住房需求并沒有得到滿足,政策所要求的小戶型普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)未見顯著增長,后者反而出現(xiàn)下降趨勢(shì)。2005年經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資同比下降6.8%,2006年一季度同比僅增長2.6%。經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)總投資的比例由2004年的4.6%下降到2005年的3.6%,2006年一季度進(jìn)一步下降到2.2%。另一方面,部分地區(qū)房價(jià)漲幅仍較大,北京、深圳等城市,新房價(jià)格同比上漲仍在兩位數(shù)徘徊。其中北京以10.7%的漲幅名列首位。

同時(shí),開發(fā)商囤積土地量仍然較大。1998年～2006年一季度,全國房地產(chǎn)開發(fā)商土地購置面積累計(jì)21.41萬公頃,土地開發(fā)面積累計(jì)13.14萬公頃,這表明尚有8.27萬公頃已購置土地等待開發(fā)或者正在開發(fā)中。到2005年底,全國大型房地產(chǎn)開發(fā)公司都有大量囤積土地,個(gè)別開發(fā)商的土地囤積量高達(dá)1000公頃以上,且所囤積土地主要位于長三角、環(huán)渤海、珠三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)以及一些直轄市和省會(huì)城市。大量土地囤積,加大了土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整的難度,直接影響房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果。

土地調(diào)控仍面臨諸多問題

雖然開始重視多種政策工具的配合,但缺乏綜合運(yùn)用的協(xié)調(diào)性

應(yīng)當(dāng)說,2003年下半年以來的一系列調(diào)控措施,與以往的宏觀調(diào)控相比,開始注重綜合運(yùn)用信貸、土地、財(cái)稅多個(gè)政策,的確取得了一定的成效。但是在運(yùn)用中,主次不分明甚至各部門之間對(duì)調(diào)控目標(biāo),重點(diǎn)、對(duì)象、手段等理解不一致,口徑不統(tǒng)一,溝通協(xié)調(diào)不夠,造成執(zhí)行上的困難,甚至出現(xiàn)某種混亂。例如,對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場的調(diào)控,從七部委增加到九部委,幾乎用盡了所有調(diào)控工具,但是很難辨別每次調(diào)控的主要工具是什么?哪一個(gè)部門負(fù)主要責(zé)任?調(diào)控的主要目標(biāo)和重點(diǎn)又是什么?幾年對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控沒有達(dá)到預(yù)期目的,不能說與缺乏協(xié)調(diào)性不無關(guān)系。

土地調(diào)控仍然處于被動(dòng)地位

由于認(rèn)識(shí)上的局限,重大的經(jīng)濟(jì)決策中和項(xiàng)目決定中,土地仍然處于“保障”、“服務(wù)”和“配合”的地位,重大項(xiàng)目往往是“先計(jì)劃、再資金、再土地”。仍然是有了錢,就有地。同時(shí),土地參與宏觀調(diào)控并未建立起一套相應(yīng)的理論體系。沒有理論的支撐,科學(xué)的政策體系和制度機(jī)制就建立不起來。從這個(gè)意義上說,土地政策參與宏觀調(diào)控是被動(dòng)的。

經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控作用有所加強(qiáng),但仍以行政手段為主

盡管在宏觀調(diào)控中一直強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)手段的作用,但大量的行政手段依然是主導(dǎo)且仍具有明顯的計(jì)劃色彩,“重管制、輕引導(dǎo)”也是本輪宏觀調(diào)控的一大特點(diǎn)。例如,2004年對(duì)“鐵本事件”的處理,以及2006年對(duì)“鄭州大學(xué)城事件”的處理,都是典型的行政手段。2003年清理整頓各類開發(fā)區(qū)的“一律暫停審批”,以及2004年“集中半年左右的時(shí)間”實(shí)施“三個(gè)暫停”等,都是帶有明顯的計(jì)劃色彩的土地政策。

土地政策范文第5篇

關(guān)鍵詞：土地政策；宏觀調(diào)控；任務(wù)；措施

中國地大物博，而土地是人類賴以生存與發(fā)展的重要因素，還是其他社會(huì)生產(chǎn)生活正常運(yùn)行的重要載體，更是促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)步的助推力。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步，人們?cè)絹碓街匾曂恋氐闹匾运?，因此，諸多土地政策出臺(tái)，為土地的使用、運(yùn)行提供了制度保障，同時(shí)不得不重視的是土地政策逐漸開始以宏觀調(diào)控的手段影響著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步，換句話說，土地政策已經(jīng)成為和財(cái)政政策、貨幣政策并重的宏觀調(diào)控手段，因此，加強(qiáng)對(duì)土地政策宏觀調(diào)控進(jìn)行分析研究具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，只有不斷強(qiáng)化其作為宏觀調(diào)控手段的作用，不斷加強(qiáng)其相關(guān)機(jī)制的完善和協(xié)調(diào)，注重相關(guān)法律法規(guī)的完善，才能使得土地政策作為宏觀調(diào)控手段的重要作用充分發(fā)揮，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。

一、土地政策作為宏觀調(diào)控手段的主要任務(wù)

1、確保經(jīng)濟(jì)增長

作為宏觀調(diào)控手段之一的土地政策，其主要目的與任務(wù)就是確保經(jīng)濟(jì)的不斷增長，從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步，同時(shí)還應(yīng)該有效保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和運(yùn)行。如此一來，就需要做到以下幾點(diǎn)：第一，合理控制建設(shè)用地總量與建設(shè)速度，而且還要注重土地利用結(jié)構(gòu)的合理性，同時(shí)還要確保其能夠與其他行業(yè)用地之間保持一定的平衡性。第二，做到“四個(gè)平衡”。具體包括土地供與求的平衡、土地供應(yīng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展之間的平衡、土地供求空間布局的平衡、土地價(jià)值和社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量的平衡，確保土地資產(chǎn)價(jià)格充分發(fā)揮其重要作用。

2、保護(hù)耕地與集約用地

當(dāng)前土地利用還存在一些不足之處，比如說有些地方仍然沿用傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)增長方式，而且土地粗放利用現(xiàn)象頻發(fā)，從而導(dǎo)致耕地的資源數(shù)量與質(zhì)量大幅度下降，而建設(shè)用地卻快速增加，甚至出現(xiàn)不合理用地現(xiàn)象，使得耕地遭到嚴(yán)重破壞。土地政策的出臺(tái)對(duì)于耕地的保護(hù)作用有著重要的意義，而且對(duì)于土地的使用也有著相關(guān)的規(guī)定，對(duì)于土地的發(fā)展有著借鑒性的意義。

3、公平發(fā)展

當(dāng)前，公平發(fā)展問題受到人們的進(jìn)一步重視，社會(huì)發(fā)展的不公平性主要表現(xiàn)在地區(qū)發(fā)展的不平衡性；城鄉(xiāng)發(fā)展相差大；農(nóng)民征地權(quán)益缺乏有效保障；中低收人階層的住房保障得不到有效解決。而土地政策的出臺(tái)能夠有效提升社會(huì)發(fā)展的公平性，主要表現(xiàn)在它可以針對(duì)土地供應(yīng)、開發(fā)整理以及收益分配等內(nèi)容，為其提供具有保障性的優(yōu)惠政策，對(duì)于維護(hù)農(nóng)民權(quán)益的長效機(jī)制進(jìn)行進(jìn)一步的探索分析，增加對(duì)于廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的土地供應(yīng)量，從而有效營造社會(huì)發(fā)展的公平環(huán)境，為社會(huì)的和諧發(fā)展提供有效保障。

4、統(tǒng)籌區(qū)域土地利用

土地政策作為宏觀調(diào)控的一種手段，其基本任務(wù)就是需要將區(qū)域土地統(tǒng)籌利用，并且注重土地利用內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，與該區(qū)域的相關(guān)發(fā)展政策實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步的配合，同時(shí)還要確保土地政策對(duì)于特殊區(qū)域的調(diào)控能力得到有效發(fā)揮，比如說對(duì)于重點(diǎn)發(fā)展區(qū)、限制發(fā)展區(qū)或是優(yōu)先發(fā)展區(qū)的調(diào)控；通過土地政策實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控能夠有效加強(qiáng)區(qū)域土地的協(xié)調(diào)利用，有效避免了惡性競爭現(xiàn)象，而且對(duì)于重復(fù)建設(shè)的問題也會(huì)有極大的改善，注重徒弟的置換與調(diào)整，不斷優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，進(jìn)而更好地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和土地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和進(jìn)步。

二、強(qiáng)化土地政策宏觀調(diào)控的措施

1、進(jìn)一步完善土地政策宏觀調(diào)控的長效機(jī)制

土地政策作為宏觀調(diào)控的一種手段，已經(jīng)取得了很好的效果，但是想要做的更好還需要進(jìn)一步的完善其長效機(jī)制，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，應(yīng)該加強(qiáng)土地管理與耕地保護(hù)長效機(jī)制的建立。當(dāng)前所表現(xiàn)出來的問題在于其投資規(guī)模過大，違法違規(guī)用地現(xiàn)象嚴(yán)重，耕地保護(hù)不力，所以就應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)土地的整頓和治理，逐漸建立起有關(guān)土地保護(hù)的長效機(jī)制。其次，還應(yīng)該研究制定一系列相關(guān)的土地稅收政策，逐漸建立起完善統(tǒng)一的土地市場。再者，建立完善的規(guī)劃體系，確保其層次的分明性，邊界要保持清晰，而且銜接協(xié)調(diào)要到位，進(jìn)一步完善土地規(guī)劃的宏觀調(diào)控作用。土地政策參與宏觀調(diào)控工作具有一定的長遠(yuǎn)性和戰(zhàn)略性，需要一個(gè)完善的規(guī)劃系統(tǒng)進(jìn)行指導(dǎo)，只有這樣，才能在真正意義上實(shí)現(xiàn)土地政策宏觀調(diào)控的重要目標(biāo)。

2、完善土地政策作為宏觀調(diào)控手段的績效評(píng)價(jià)

當(dāng)前，作為宏觀調(diào)控手段之一的土地政策，主要還是傾向于文字層面，缺乏具體的實(shí)踐活動(dòng)，只有落于實(shí)踐，才能更好地實(shí)現(xiàn)其宏觀調(diào)控功能。因此，在具體的工作中，要從實(shí)際出發(fā)，充分了解到土地管理相關(guān)工作指標(biāo)和宏觀調(diào)控之間的關(guān)系，以及其與國民生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展等指標(biāo)之間的關(guān)系等方面的內(nèi)容。所以進(jìn)一步加強(qiáng)土地政策參與宏觀調(diào)控的績效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立是很有必要的，對(duì)于其后期的發(fā)展具有重要的意義。

3、加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控政策與其他宏觀調(diào)控政策的協(xié)調(diào)發(fā)展

現(xiàn)階段，土地政策已經(jīng)成為我國調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主要手段之一，對(duì)于其的重視度也在不斷提高，其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的重要作用也是不可忽視的，隨著該政策的不斷成熟發(fā)展，其功能職責(zé)也趨向于明確化。但是需要注意的是，土地政策的宏觀調(diào)控作用并不是獨(dú)一存在的，只有和其他宏觀調(diào)控政策相協(xié)調(diào)，其作用才能得到更好地發(fā)揮和完善。除了土地政策，財(cái)政政策、貨幣政策以及其他方面的政策都是進(jìn)行宏觀調(diào)控所必不可少的重要機(jī)制，只有將上述政策進(jìn)行結(jié)合，使其能夠協(xié)調(diào)發(fā)展，充分把握住我國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，進(jìn)一步分析當(dāng)前所有政策的具體內(nèi)容，讓其充分協(xié)同起來，才能確保國家經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也只有如此，作為我國宏觀調(diào)控手段的土地政策的重要作用與功能才能夠有效發(fā)揮出來，才能更好地為我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供條件支持。

結(jié)束語

綜上所述，土地政策作為宏觀調(diào)控的一種方式手段，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及土地的使用有著重要的作用，筆者主要針對(duì)土地政策參與宏觀調(diào)控的措施進(jìn)行了分析研究，對(duì)于后期進(jìn)一步強(qiáng)化土地管理以及經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展有著重要的借鑒意義。

參考文獻(xiàn)

[1]侯飛.發(fā)揮土地政策宏觀調(diào)控作用的對(duì)策研究[D].財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所，2013.