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房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文第1篇

中國(guó)新一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控于2003年全面展開,相關(guān)部門從多個(gè)方面共同努力,采取一系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策既有土地政策、信貸政策,也有經(jīng)濟(jì)政策和行政措施,并且在不同時(shí)期呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)。具體歸納為以下四個(gè)階段:

一、嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸、嚴(yán)格土地供給階段(2003.2～2005.2)

2003年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比繼續(xù)增長(zhǎng)了30.6%,商品房屋竣工面積為3.95億平方米,銷售面積為3.22億平方米,商品房銷售率達(dá)到82%,房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷兩旺。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施,其政策重點(diǎn)是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)商的資金問題和土地問題展開,具體包括嚴(yán)控信貸,提高項(xiàng)目自有資本金要求,從而提高行業(yè)進(jìn)入門檻;整頓清理土地市場(chǎng),徹查開發(fā)區(qū)與大型項(xiàng)目,完善各項(xiàng)土地制度,嚴(yán)格控制土地供給總量;土地交易實(shí)行招、掛、拍,杜絕協(xié)議出讓土地。其目標(biāo)在于調(diào)控住房供給總量,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展,使投資和供應(yīng)的增長(zhǎng)速度適度下降,改變固定資產(chǎn)投資過熱的狀況,抑制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。

總地來(lái)說,此次宏觀調(diào)控基本達(dá)到了嚴(yán)格控制土地供給總量的目標(biāo),但明顯存在時(shí)滯效應(yīng)。在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)后一段時(shí)間,住宅供給總量增速開始回落,調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。2004年6月,全國(guó)商品住宅開工面積同比增速15.2%,增速首次回落到2002年以前的水平以下,前后經(jīng)歷了17個(gè)月的時(shí)間;2004年和2005年住宅開工面積同比增速分別下降到11.7%和12.6%,比2003年低了近15個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí),此階段宏觀調(diào)控政策也帶來(lái)了一定的負(fù)面效應(yīng),也就是帶來(lái)了地價(jià)房?jī)r(jià)飛漲的新問題。政府宏觀調(diào)控政策中控制供給和鼓勵(lì)消費(fèi)的矛盾在2004年左右爆發(fā)。2004年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額持續(xù)增長(zhǎng),地價(jià)和商品房?jī)r(jià)格也雙雙走高。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料顯示,2004年房地產(chǎn)開發(fā)投資13,158億元,比上年增長(zhǎng)28.1%;商品房銷售額10,376億元,增長(zhǎng)30.0%,土地購(gòu)置費(fèi)同比增長(zhǎng)19.9%,全國(guó)商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)15.2%。2005年初,房?jī)r(jià)同比增速超過了20%,房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快。

二、重點(diǎn)抑制房地產(chǎn)價(jià)格階段(2005.3～2006.4)

根據(jù)前面的分析,第一階段的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在加強(qiáng)土地供給管理的同時(shí)帶來(lái)了房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的新問題。2005年的兩會(huì)上,第一次公開表達(dá)了政府對(duì)不斷攀升的房地產(chǎn)價(jià)格的深切憂慮,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控進(jìn)入一個(gè)新的階段的標(biāo)志。隨后,國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲,其政策重點(diǎn)是圍繞打擊供給環(huán)節(jié)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的炒作行為展開,政府主要從提高房貸門檻、提高房地產(chǎn)投資成本和降低房地產(chǎn)投資收益的角度著手抑制房?jī)r(jià)過快上漲,調(diào)控住房需求總量。具體包括:提高購(gòu)房首付比例和貸款利率、限制期房轉(zhuǎn)讓、提高住房交易稅等。調(diào)控政策要求地方政府及相關(guān)部門正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)預(yù)期,將房地產(chǎn)市場(chǎng)引入理性發(fā)展的軌道,特別提出打擊土地炒作;利用稅收政策,打擊投機(jī)性購(gòu)房等房地產(chǎn)交易行為。

本階段政策推出初期,中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)快速上漲。2005年全國(guó)商品房銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)幅度達(dá)到12.6%,比同期GDP增速高出2.2個(gè)百分點(diǎn),全國(guó)商品房銷售量同比增長(zhǎng)24.8%,增速與1998～2004年年均增速(26%)基本持平。這種狀況一直持續(xù)到2006年下半年,控制需求總量的政策效應(yīng)開始顯露,上海等標(biāo)志性城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)增長(zhǎng)趨緩甚至下降,宏觀調(diào)控取得了一定的成果。2006年9月和10月,全國(guó)房?jī)r(jià)同比分別下降8.1%和0.6%。2006年末住房銷量同比增長(zhǎng)11.8%,比1998～2005年年均增速(26%)低了將近14個(gè)百分點(diǎn),滯后期約18個(gè)月。

三、全面治理房地產(chǎn)市場(chǎng)階段(2006.5～2008.8)

2006年以來(lái),中國(guó)部分城市房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)“報(bào)復(fù)性上漲”,被暫時(shí)壓抑的房地產(chǎn)需求開始反彈。2006年5月17日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施(國(guó)六條),新的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控由此拉開序幕。本階段房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策重點(diǎn)是圍繞部分地區(qū)房?jī)r(jià)過高、房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾突出等問題展開,主要目的在于抑制房?jī)r(jià)過快上漲,調(diào)控住房結(jié)構(gòu),促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。與以前的調(diào)控政策相比,本次宏觀調(diào)控政策有了很大的改進(jìn),政府主要通過市場(chǎng)化的手段來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)。具體包括:通過信貸政策和稅收政策等來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲,同時(shí)引導(dǎo)住房需求結(jié)構(gòu)調(diào)整;通過調(diào)節(jié)住房供給結(jié)構(gòu),增加小戶型供給比例,來(lái)降低當(dāng)套住房的價(jià)格,以緩解住房?jī)r(jià)格的上漲導(dǎo)致的中等收入階層住房問題;通過住房分類供應(yīng)機(jī)制,興建廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)解決中低收入家庭及低收入住房困難家庭的住房問題。

本階段的宏觀調(diào)控政策密集出臺(tái),政府從各個(gè)方面采取措施全面整治房地產(chǎn)市場(chǎng),但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的抑制作用不大,效果不太明顯。一直到2008年初,效果方才顯現(xiàn)。據(jù)資料顯示,2008年1月全國(guó)住房成交量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)(10年來(lái)第一次負(fù)增長(zhǎng)),2008年7月全國(guó)住房?jī)r(jià)格開始下降。

四、緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動(dòng)階段(2008年9月至今)

由于受國(guó)際、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響,2008年1月,全國(guó)住宅成交面積首次同比下降。2008年7月,全國(guó)住房?jī)r(jià)格開始下降,各大中城市紛紛出臺(tái)救市措施。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),國(guó)家暫時(shí)放松信貸,降低居民購(gòu)房成本,緊縮性的宏觀調(diào)控政策開始松動(dòng)。2008年9月16日和10月8日,央行先后兩次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和住房公積金貸款利率。為解決廣大人民群眾特別是中低收入者的住房困難問題,2008年10月22日國(guó)務(wù)院有關(guān)部門采取一系列措施:一是降低住房交易稅費(fèi)。自2008年11月1日起,對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫時(shí)統(tǒng)一下調(diào)到1%;對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅;對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。同時(shí),為加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策管理,要求首次購(gòu)房證明由住房所在地縣(區(qū))住房建設(shè)主管部門出具;二是擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度,加強(qiáng)對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買普通住房的金融支持。金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí),下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn);三是加大保障性住房建設(shè)規(guī)模。加快廉租住房建設(shè),加大實(shí)物配租力度,擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍,推進(jìn)棚戶區(qū)(危舊房)改造,多渠道改善居民住房條件;四是出臺(tái)《城市低收入家庭資格認(rèn)定辦法》;五是地方政府可以制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。上述政策的實(shí)施有利于改善住房消費(fèi)的政策環(huán)境,減輕廣大人民群眾特別是中低收入者的購(gòu)房負(fù)擔(dān),擴(kuò)大住房消費(fèi)需求。

根據(jù)前面的分析我們可以看出,中國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域出臺(tái)的一系列措施,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展起到了一定的作用,房?jī)r(jià)上漲速度有所減緩,房地產(chǎn)投資增速過猛勢(shì)頭得到有效遏制。但是,由于經(jīng)濟(jì)社會(huì)形勢(shì)的快速變化,政府在制定房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策時(shí),相關(guān)決策存在著一些誤區(qū),政策執(zhí)行中發(fā)生了一些偏差,客觀上導(dǎo)致調(diào)控政策并沒有達(dá)到預(yù)想的效果,城市土地價(jià)格持續(xù)攀升,房?jī)r(jià)偏高的問題也沒有得到真正解決,房地產(chǎn)行業(yè)一些深層次的結(jié)構(gòu)性問題更加突出。因此,政府要加強(qiáng)政策輿論導(dǎo)向,引導(dǎo)消費(fèi)者樹立合理的住房消費(fèi)觀念;進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的信息披露制度,建設(shè)信息透明化的房地產(chǎn)市場(chǎng);改善地方政府的績(jī)效考核體系,提高地方政府落實(shí)宏觀調(diào)控政策的積極性;針對(duì)不同的對(duì)象,實(shí)施有差別的調(diào)控政策,避免“一刀切”。

(作者單位:安徽建筑工業(yè)學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

[1]包宗華.房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀調(diào)控的幾個(gè)問題.城市開發(fā),2005.3.

[2]戴園晨.股市泡沫生成機(jī)理以及由大辯論引發(fā)的深層思考.經(jīng)濟(jì)研究,2001.4.

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文第2篇

（一）保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)效益的高低，往往取決于營(yíng)銷策略是否到位，在國(guó)家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)暫時(shí)失去了政策優(yōu)勢(shì)，只有依靠自身的力量來(lái)維持企業(yè)的發(fā)展。為了擴(kuò)大客源，就要轉(zhuǎn)變以往單一的營(yíng)銷措施，從不同的受眾、不同的成本等方面進(jìn)行考慮，在營(yíng)銷策略奏效的情況下，才能增加顧客的購(gòu)房幾率，從而盤活企業(yè)資金，促使房地產(chǎn)企業(yè)向健康方向發(fā)展。

（二）保證國(guó)家經(jīng)濟(jì)順利運(yùn)行房地產(chǎn)作為高利潤(rùn)企業(yè)，對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出過重要的貢獻(xiàn)，但是如果任其發(fā)展，不采取相應(yīng)的措施加以限制，則會(huì)導(dǎo)致無(wú)序發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟(jì)泡沫跡象初現(xiàn)的當(dāng)前，更應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)通過宏觀調(diào)控的手段加以規(guī)范，防止其滑入深淵。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在營(yíng)銷過程中充分了解顧客的需求，不斷創(chuàng)新營(yíng)銷模式，吸引更多的顧客，保證了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，就為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

二、宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)營(yíng)銷策略

（一）大打質(zhì)量牌顧客對(duì)住房是一種剛性需求，因此注重房子的質(zhì)量問題。在宏觀調(diào)控的情況下，保證住房的質(zhì)量，能在相當(dāng)大的程度上吸引顧客的目光，對(duì)質(zhì)量的營(yíng)銷是要貫徹到各個(gè)方面的：第一，房地產(chǎn)商在開發(fā)的過程中要注意質(zhì)量把關(guān)，用合格的原材料，不能因貪圖利潤(rùn)而建造出豆腐渣工程。第二，施工人員在建設(shè)過程中要本著負(fù)責(zé)任的態(tài)度，不偷工減料，按質(zhì)按量完成工程。第三，售樓人員在營(yíng)銷過程中要突出住房質(zhì)量好的優(yōu)點(diǎn)，向客戶耐心解釋，形成示范效應(yīng)，提升企業(yè)的形象。

（二）形成營(yíng)銷團(tuán)體目前，各房地產(chǎn)公司各自為政，在價(jià)格等方面的決策具有隨意性，這不利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定。因此，為了最大限度滿足各房地產(chǎn)公司的利益，而又不影響整個(gè)行業(yè)的發(fā)展，可以組成房地產(chǎn)營(yíng)銷團(tuán)體，把不同的公司聯(lián)合起來(lái)。在充分研究不同樓盤的地理位置、成本等基礎(chǔ)上制定出價(jià)格段，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。在沒有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的房地產(chǎn)公司之間，可以進(jìn)行樓盤代售，加強(qiáng)不同公司之間的合作，提升房地產(chǎn)行業(yè)的整體形象。

（三）多開發(fā)出不同類型的住房對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說，單一開發(fā)某一種住房不利于形成綜合優(yōu)勢(shì)。面對(duì)不同客戶的需求，公司可以開發(fā)不同類型的住房，如：商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等，能夠使公司業(yè)務(wù)廣泛化，增強(qiáng)整體實(shí)力。在務(wù)工人員較多的城市，公司可以多開發(fā)小戶型住房，滿足務(wù)工人員的租房需求。能滿足顧客需要的房子就是最好的營(yíng)銷策略，因此，公司要對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行細(xì)致分析，及時(shí)推出不同的住房類別，延伸自己的業(yè)務(wù)觸角。

（四）重視網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，人們每天都從網(wǎng)絡(luò)上獲取大量的信息，作為房地產(chǎn)營(yíng)銷，也應(yīng)該重視網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷手段，拓寬銷售渠道。首先，應(yīng)該廣泛選擇網(wǎng)絡(luò)形式，包括各大搜索引擎、QQ、微信、論壇等等，只要是有網(wǎng)友聚集的地方，都可以進(jìn)行信息。第二，要及時(shí)更新信息，包括公司近期的優(yōu)惠服務(wù)、新樓盤的開售等，都要進(jìn)行滾動(dòng)更新，加強(qiáng)人們的記憶。第三，要建立一支高水平的營(yíng)銷隊(duì)伍，要有足夠的耐心、較強(qiáng)的計(jì)算機(jī)水平等，將營(yíng)銷工作各個(gè)方面都做到位。

（五）積極尋找目標(biāo)客戶對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)銷而言，沒有客戶就沒有利潤(rùn)，客戶的開發(fā)是營(yíng)銷的一個(gè)重要方面。在建房之前，要對(duì)所建住房有精確地定位，確定是高檔住房、中檔住房，還是低檔住房。定位之后，要進(jìn)行實(shí)地調(diào)研，鎖定相應(yīng)的目標(biāo)客戶，高檔住房適宜于建在商業(yè)中心或環(huán)境優(yōu)美的郊區(qū)，中檔住房適宜建在城市邊緣地區(qū)等。只有在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，才能鎖定潛在客戶，以便在正式售房時(shí)能制定出有針對(duì)性的營(yíng)銷策略。

（六）打造誠(chéng)信品牌對(duì)于任何企業(yè)而言，誠(chéng)信是最好的招牌，作為房地產(chǎn)企業(yè)，更應(yīng)該以誠(chéng)信為本，讓客戶滿意?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面努力：第一，營(yíng)銷廣告要名副其實(shí)，不要將豆腐渣工程包裝成質(zhì)量上乘的高檔住房，要實(shí)事求是，這就要求住房質(zhì)量過關(guān)，杜絕以次充好。第二，提倡人性化服務(wù)，可以讓客戶免費(fèi)試住一定時(shí)間，若試住過后滿意再簽訂售樓協(xié)議，讓客戶能有更大的選擇空間。第三，在網(wǎng)絡(luò)上不虛假消息，及時(shí)對(duì)其它惡意中傷的虛假消息進(jìn)行澄清，防止客戶受騙。企業(yè)誠(chéng)信辦事一方面可以讓客戶享受實(shí)惠，在優(yōu)質(zhì)服務(wù)中買到心儀的住房，另一方面誠(chéng)信也成為了企業(yè)的長(zhǎng)期名片，帶來(lái)良好的社會(huì)效應(yīng)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文第3篇

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控政策；評(píng)價(jià)；優(yōu)化

中圖分類號(hào)：F293.31文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1003-7217（2013）05-0101-06

一、引言與文獻(xiàn)綜述

我國(guó)近幾年頒布的房地產(chǎn)宏觀政策的重點(diǎn)在于控制投機(jī)投資性需求，兼顧保障性住房政策，欲從供需角度控制房?jī)r(jià)。具體的措施也更加多元化，行政手段和稅收政策也逐漸成為調(diào)控的重要方式?；仡櫧┠甑姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，雖然國(guó)家和地方陸續(xù)出臺(tái)政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行遏制，但從整體上來(lái)看，其依然呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈，這種怪圈以“調(diào)控—觀望—反彈”的形式出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中也頻繁出現(xiàn)“上有政策，下有對(duì)策”的情形，房地產(chǎn)市場(chǎng)中不規(guī)范或不合法的購(gòu)房行為屢禁不止，這些與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相關(guān)的情況單是通過房?jī)r(jià)的走勢(shì)是無(wú)法看出的。因此，從實(shí)際情況出發(fā)，利用科學(xué)的方法得到客觀、綜合的量化評(píng)價(jià)結(jié)果，為政府提供參考尤為重要。

當(dāng)前房地產(chǎn)政策主要集中在土地政策、保障房政策、稅收政策、信貸政策等方面。Lastrapes（2002）對(duì)美國(guó)的研究表明貨幣供給量的增加會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格和住房銷售量的上升[1]；Jane Dokko（2009）、Goodhart等（2008）對(duì)17個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家的研究更是表明寬松的貨幣政策導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲[2，3]；Collyns等（2001）、Davis等（2004）以及Iacoviello等（2008）分別對(duì)東亞國(guó)家、17個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家和歐洲四國(guó)的研究表明銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格呈正相關(guān)[4-6] ，然而Gerlach等（2005）對(duì)香港數(shù)據(jù)的研究卻發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)影響銀行信貸，而銀行信貸不影響房地產(chǎn)價(jià)格[7] 。在國(guó)內(nèi)，安輝、王瑞東（2013）研究結(jié)果表明土地政策和保障房政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響雖然存在一定時(shí)滯，但對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是長(zhǎng)期的且效果明顯；貨幣政策和信貸政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響相對(duì)較小，存款準(zhǔn)備金率的調(diào)整是最有效的貨幣政策工具[8]。王滿銀等（2012）認(rèn)為加快推行房產(chǎn)稅為主的財(cái)政政策、逐步制定城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)一體化的土地供應(yīng)政策以及加快推行利率市場(chǎng)化的貨幣政策應(yīng)成為未來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的著力點(diǎn)[9]。王松濤（2011）研究發(fā)現(xiàn)全國(guó)性政策工具對(duì)重點(diǎn)城市住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生了顯著的長(zhǎng)短期干預(yù)效果，但全國(guó)性政策工具對(duì)不同城市的作用力度有顯著差異，表現(xiàn)為對(duì)二線城市房?jī)r(jià)的抑制作用明顯高于一線城市[10]。張永岳等（2010）以上海為例，研究表明我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策仍存在短期性、相機(jī)性、非均衡性等問題[11]。

總結(jié)上述文獻(xiàn)的研究?jī)?nèi)容可以發(fā)現(xiàn)，學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的效果評(píng)價(jià)主要是探討房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響，而針對(duì)城市購(gòu)房群體對(duì)市場(chǎng)的感知涉及較少。因此，本文將基于武漢市購(gòu)房群體感知調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施效果進(jìn)行評(píng)價(jià)分析，結(jié)合我國(guó)當(dāng)前新型城鎮(zhèn)化的要求，提出政策優(yōu)化措施。

二、模型的選擇與原理分析

（一）方法的可行性

模糊綜合評(píng)價(jià)是對(duì)受多種因素影響的事物做出全面評(píng)價(jià)的一種十分有效的多因素決策方法，其特點(diǎn)是評(píng)價(jià)結(jié)果不是絕對(duì)的肯定或否定，而是以一個(gè)模糊集合來(lái)表示。房地產(chǎn)宏觀政策的效果具有模糊特征，具體表現(xiàn)為以下四個(gè)方面：

1.評(píng)價(jià)因素的多樣性。

要評(píng)價(jià)目前房地產(chǎn)宏觀政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效果，就要考慮多方面的因素，如直接反映各種政策實(shí)施效果的指標(biāo)以及從購(gòu)房者角度間接反映政策實(shí)施效果的指標(biāo)。

2.評(píng)價(jià)因素的模糊性。

政策評(píng)價(jià)的效果往往具有模糊性，其程度很難以具體的數(shù)值來(lái)表示，并且其分界線也十分模糊。

3.政策實(shí)施效果的判斷差異性。

由于政策實(shí)施效果是由購(gòu)房群體各自依據(jù)自己所感受到的情況所作出的評(píng)價(jià)，這就使得評(píng)價(jià)本身具有明顯的主觀差異性，因而不同的評(píng)價(jià)者會(huì)對(duì)當(dāng)下政策實(shí)施效果做出不同乃至相反的評(píng)價(jià)。

4.評(píng)判主體的復(fù)雜性。

由于評(píng)判的主體是購(gòu)房群體，其中每個(gè)人的購(gòu)房能力、購(gòu)房意愿、購(gòu)房目的等個(gè)人情 況有所不同，影響其評(píng)價(jià)結(jié)果的因素也各不相同，這便是評(píng)判主體的內(nèi)部復(fù)雜性。

基于以上特征和已有的文獻(xiàn)研究，本文認(rèn)為采用模糊綜合評(píng)判法，可以對(duì)目前宏觀政策的實(shí)施效果做出較為綜合、客觀的評(píng)價(jià)。在此研究中，所采用的數(shù)據(jù)并未按傳統(tǒng)的專家評(píng)分結(jié)果作為分析依據(jù)，而認(rèn)為購(gòu)房群體是政策效果的直接感受者，他們的評(píng)價(jià)更能反映現(xiàn)實(shí)政策的實(shí)施情況，具體采用問卷調(diào)查的方法，通過對(duì)武漢市購(gòu)房群體的問卷調(diào)查，收集數(shù)據(jù)，分析得到武漢市民目前擁有房產(chǎn)基本情況以及對(duì)于政府宏觀調(diào)控政策的評(píng)價(jià)結(jié)果。

（二）宏觀調(diào)控政策實(shí)施效果評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

1.確定評(píng)價(jià)因素集。

由于房地產(chǎn)既是生活必需品，也是投資品。當(dāng)購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的感知趨于一致時(shí)，將會(huì)產(chǎn)生群體行為。因此，本文設(shè)置購(gòu)房群體的購(gòu)房條件、各類政策的影響程度和政策實(shí)施綜合效應(yīng)一級(jí)指標(biāo)。

（1）購(gòu)房群體條件。

房?jī)r(jià)收入比（U1）：住房?jī)r(jià)格是評(píng)價(jià)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)的關(guān)鍵指標(biāo)，也是反應(yīng)政策實(shí)施效果的直接表現(xiàn)。但由于各地區(qū)的居民收入、消費(fèi)、個(gè)人思想等情況的差異，無(wú)法使用一個(gè)絕對(duì)的數(shù)值來(lái)衡量房?jī)r(jià)的高低?？紤]到上述問題，房?jī)r(jià)收入比作為國(guó)際上普遍認(rèn)可的衡量房地產(chǎn)泡沫的重要指標(biāo)，能更加準(zhǔn)確的評(píng)估目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中房?jī)r(jià)存在的合理性和當(dāng)下政策實(shí)施的有效性。在國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比計(jì)算是以住宅套價(jià)的中值，除以家庭年收入的中值，但因其評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和數(shù)據(jù)獲取不適用于我國(guó)。在本文中，結(jié)合調(diào)查數(shù)據(jù)，定義房?jī)r(jià)收入比=（人均住房面積×平均住房?jī)r(jià)格）/人均年收入①，越大則表明房?jī)r(jià)調(diào)控效果越不佳。

意愿強(qiáng)度（U2）：目前住房?jī)r(jià)格持續(xù)高漲，很大程度上是由于存在大量的房地產(chǎn)投機(jī)、投資者造成的。當(dāng)部分人認(rèn)為投資房地產(chǎn)存在較大增值空間時(shí)，便會(huì)大量購(gòu)入，轉(zhuǎn)手高價(jià)賣出，以此來(lái)抬高價(jià)格。因此，若房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在大量這種情況，可認(rèn)為是目前的出臺(tái)的政策并未起到較好的引導(dǎo)作用。該指標(biāo)表示在已有房產(chǎn)的情況下，居民購(gòu)房投資意愿越強(qiáng)，則表示居民越看好房?jī)r(jià)會(huì)上漲，間接表明穩(wěn)定房?jī)r(jià)政策實(shí)施效果不佳。

（2）各類政策的影響程度。

限購(gòu)政策的實(shí)施效果（U3）：“限購(gòu)令”是當(dāng)前國(guó)家進(jìn)行房?jī)r(jià)調(diào)控的主要行政手段，其運(yùn)行的基本原理是從供需的角度出發(fā)，減少投機(jī)投資性購(gòu)房的需求，以保障剛性購(gòu)房需求。住房是一種特殊商品，它不僅具有外部性，而且具有準(zhǔn)公共物品的屬性，市場(chǎng)機(jī)制不能解決其外部性、壟斷、公共物品和收入分配提供等問題，因此政府出臺(tái)相關(guān)條例對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)，具有一定的合理性和有效性。但由于受到中國(guó)傳統(tǒng)思想的影響，我國(guó)的住房供需關(guān)系往往不滿足一般市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。因此，限購(gòu)政策的實(shí)施效果應(yīng)考慮到居民在購(gòu)房決策中對(duì)該政策的影響感知程度，居民受到限購(gòu)政策的影響程度越高，則表示該政策有效性越高。

土地政策的實(shí)施效果（U4）：土地是房地產(chǎn)依托的根基，不僅表現(xiàn)在其獲得成本將直接影響房地產(chǎn)的價(jià)格，并且土地問責(zé)、土地出讓改革、土地市場(chǎng)“國(guó)五條”、閑置土地處置辦法等一系列土地政策，使得土地閑置、“地王”、違法用地等現(xiàn)象得到遏制，是樓市調(diào)控政策的強(qiáng)有力工具。由于征地、土地結(jié)構(gòu)優(yōu)化、城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，2012年，國(guó)土資源部更加強(qiáng)調(diào)了土地政策實(shí)施中的民生問題，所以，在衡量土地政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效果時(shí)，選擇居民評(píng)價(jià)結(jié)果作為該項(xiàng)指標(biāo)的依據(jù)。

保障性住房政策的實(shí)施效果（U5）：目前，建立一整套完善的保障性住房管理機(jī)制，是我國(guó)宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容之一，它既可以防止商品住房?jī)r(jià)格過快上漲，也可以保障弱勢(shì)公民的基本居住權(quán)利[18]。建立健全的保障房制度是政府民生工作的重要內(nèi)容，政府曾進(jìn)行多次強(qiáng)調(diào)，但其內(nèi)部仍存在不少問題，經(jīng)濟(jì)適用房作為保障性住房體系中的主要部分，其相關(guān)政策的執(zhí)行實(shí)施效果能夠有代表性地反映出整體情況。因此，了解民眾對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的普及程度和效果的評(píng)價(jià)，對(duì)保障房制度的完善有重要意義。

貨幣政策的實(shí)施效果 （U6）：房地產(chǎn)不僅具有消費(fèi)品屬性，而且具有資產(chǎn)屬性，因此其受貨幣政策變化的影響較為敏感。2012年，央行多次降準(zhǔn)降息，貨幣政策已成為政府調(diào)控房?jī)r(jià)的重要手段。貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不僅體現(xiàn)在對(duì)企業(yè)融資方面，對(duì)于購(gòu)房群體的購(gòu)房決策十分明顯，近三年來(lái)，房?jī)r(jià)隨貨幣政策波動(dòng)明顯體現(xiàn)了其中的密切聯(lián)系。從購(gòu)房群體角度了解其對(duì)銀行改變貸利率的受影響程度，可以反映該類政策實(shí)施的效果。

（3）政策實(shí)施綜合效應(yīng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化程度（U7）：房地產(chǎn)行業(yè)投資大、周期長(zhǎng)，涉及的環(huán)節(jié)多，情況復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)不規(guī)范的狀況依然存在，部分企業(yè)誠(chéng)信度差、管理水平低，不嚴(yán)格遵守建設(shè)程序、不按時(shí)開竣工、虛假?gòu)V告、違規(guī)銷售、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)等問題還時(shí)有發(fā)生，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化管理。保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對(duì)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要意義，其市場(chǎng)的規(guī)范化程度是國(guó)家對(duì)市場(chǎng)監(jiān)管效果的直接體現(xiàn)。消費(fèi)者作為市場(chǎng)中的主要活動(dòng)者，在購(gòu)房過程中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著直觀的了解，因此，居民對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范度的評(píng)價(jià)，表明當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作現(xiàn)狀，間接體現(xiàn)了宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)效果。政策實(shí)施情況現(xiàn)狀評(píng)價(jià)（U8）：房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策中的各類政策并非獨(dú)立起效，而是相互推進(jìn)，共同發(fā)揮作用。自2003年以來(lái)，為使房地產(chǎn)市場(chǎng)能健康發(fā)展，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)政策，2005年后，國(guó)八條出臺(tái)，使調(diào)控上升到政治高度，出臺(tái)的政策更為多角度、多元化，重視其綜合效應(yīng)。該項(xiàng)指標(biāo)的設(shè)立，可以從民眾角度了解已有政策實(shí)施的綜合效果。預(yù)期房?jī)r(jià)趨勢(shì)（U9）：政策的出臺(tái)至成效顯現(xiàn)之間需要一定時(shí)間，如2013年，新“國(guó)五條”細(xì)則對(duì)二手房交易征收差額20%個(gè)稅的規(guī)定，引起了二手房市場(chǎng)的巨大震動(dòng)，全國(guó)多個(gè)城市出現(xiàn)了二手房集中過戶的熱潮，但其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期影響現(xiàn)在尚難定論。而在此之前的指標(biāo)多是針對(duì)已產(chǎn)生效果的政策的評(píng)價(jià)，并未包括即時(shí)出臺(tái)的政策，結(jié)果存在滯后性。因此，為減少由于宏觀調(diào)控政策的滯后性所造成的影響，設(shè)立了本項(xiàng)指標(biāo)，若調(diào)查者認(rèn)為上漲，則表示居民對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)政策不看好，認(rèn)為未來(lái)效果不佳，反之則表明居民對(duì)現(xiàn)行政策實(shí)施效果有信心。

（三）AHP-模糊綜合評(píng)價(jià)模型的計(jì)算結(jié)果

基于以上指標(biāo)的設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，在武漢市（武昌、漢口和漢陽(yáng)）共分發(fā)450份問卷，收回448份，回收率達(dá)到99.6%，其中有效問卷436份，有效率達(dá)96.9%，整理結(jié)果見表4。將以上數(shù)據(jù)歸一化處理，得到模糊評(píng)判矩陣。

向量的大小反映持有該種評(píng)價(jià)態(tài)度的居民比例，其中認(rèn)為目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策綜合效果較差的居民比重最大，達(dá)到45.6%，對(duì)政策實(shí)施的效果較為滿意的居民達(dá)35.42%，認(rèn)為政策實(shí)施的效果一般的居民人數(shù)達(dá)到了18.96%，表明目前我國(guó)對(duì)于住房?jī)r(jià)格的調(diào)控政策的實(shí)施效果仍需加強(qiáng)。

調(diào)查結(jié)果顯示，在限購(gòu)政策下，居民仍具有較強(qiáng)的購(gòu)房意愿，41.9%的居民在現(xiàn)有住房條件下仍會(huì)選擇購(gòu)房，可見，限購(gòu)政策只能在短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房需求具有一定的抑制作用；其次，居民認(rèn)為土地政策與房?jī)r(jià)上漲關(guān)聯(lián)性較大；而保障房政策由于保障房供給有限，對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控作用并不明顯；大部分被調(diào)查居民預(yù)期房?jī)r(jià)仍會(huì)上漲，市場(chǎng)的規(guī)范程度較低，一部分人認(rèn)為應(yīng)對(duì)持有多套房屋的居民征收物業(yè)稅。

三、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策實(shí)施效果分析

中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策類型，概括起來(lái)有行政政策、土地政策、貨幣政策、財(cái)政政策等。本文以武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，從房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一般政策工具入手，對(duì)主要房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策進(jìn)行解析，并客觀評(píng)價(jià)其實(shí)施效果。

（一）行政政策

“限購(gòu)令”在短期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了沖擊，但無(wú)法長(zhǎng)期抑制房?jī)r(jià)上漲。根據(jù)對(duì)武漢市購(gòu)房群體的調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示有61.6%的居民認(rèn)為限購(gòu)對(duì)其購(gòu)房決策產(chǎn)生了影響，大部分民眾對(duì)限購(gòu)政策持有肯定態(tài)度。從實(shí)際情況看，武漢市從2011年2月政策頒布至2012年6月，由于存在政策效果滯后效應(yīng)，房?jī)r(jià)先升后降，但總體而言，武漢市房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定。與此同時(shí)，住房銷售面積增加，這意味著投資投機(jī)購(gòu)房數(shù)下降，具有剛性需求的購(gòu)房群眾得到滿足。但在2012年下半年，房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了回升趨勢(shì)，其原因在于我國(guó)整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)處于環(huán)形競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，壟斷程度高，市場(chǎng)影響效果有限。調(diào)查結(jié)果也顯示，一部分購(gòu)房意愿強(qiáng)烈的投資者即使在限購(gòu)令的情況下，依然會(huì)采取一些不合法的手段來(lái)達(dá)到購(gòu)房的目的，致使“限購(gòu)令”不能達(dá)到預(yù)期效果。

（二）土地政策

土地供應(yīng)緊缺是目前我國(guó)出臺(tái)土地政策需要解決的首要問題。近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受土地供應(yīng)的影響逐漸增大，其主要原因是國(guó)家規(guī)定18億畝耕地紅線控制。土地市場(chǎng)中的存量有限，房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)相出高價(jià)來(lái)獲得土地，增加了開發(fā)成本。另外，閑置土地得不到利用也是導(dǎo)致土地資源稀缺的原因之一。在農(nóng)村，存在許多無(wú)人居住、未回收利用的老舊宅基地；在城市，某些不良開放商則囤地炒地。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，構(gòu)建城鄉(xiāng)建設(shè)用地一體化的土地供應(yīng)政策成為趨勢(shì)。

（三）保障房政策

以經(jīng)濟(jì)適用房為例，經(jīng)濟(jì)適用房政策的普及和流程透明度是阻礙居民選擇申請(qǐng)的主要原因。在符合購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定的情況下，本文所調(diào)查人群僅有四成愿意嘗試申請(qǐng)購(gòu)買，在剩余的六成人群中認(rèn)為申請(qǐng)流程復(fù)雜的人數(shù)占有最大比例，為36%；其次，存在21.3%的居民認(rèn)為申請(qǐng)條件太高，17.4%的居民懷疑存在暗箱操作。

居民的態(tài)度反映出保障性住房制度目前存在一些問題。一是居民對(duì)保障性住房的申請(qǐng)、準(zhǔn)入與退出機(jī)制并不了解，具體政策并未普及到位；二是總量不足。相比普通商品房，經(jīng)濟(jì)適用房在住房供應(yīng)中所占比例較低，使得更多買不到經(jīng)濟(jì)適用房的居民不得不轉(zhuǎn)向商品房市場(chǎng)，許多普通居民的利益受損[14]；三是經(jīng)濟(jì)適用房分配機(jī)制尚不完善[15]。審核不透明、監(jiān)管不到位，讓許多想騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的居民有可乘之機(jī)。近來(lái)報(bào)道了許多“開豪車入住經(jīng)濟(jì)適用房”，“二手倒賣經(jīng)濟(jì)適用房”等負(fù)面報(bào)道，也使許多本想申請(qǐng)的民眾對(duì)此失去信心；四是經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格低廉。保障性住房開發(fā)嚴(yán)重依賴財(cái)政資金，政府還需劃撥土地，地方財(cái)政從土地中獲得的收益大大降低，最終導(dǎo)致了開發(fā)建設(shè)的保障性住房質(zhì)量不高，區(qū)位不佳，交通不便，部分人因此選擇放棄。

（四）貨幣政策

貨幣政策始終是中央控制房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要手段。近年來(lái)，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，出現(xiàn)了大量的剩余資金，但當(dāng)前國(guó)內(nèi)投資市場(chǎng)并不完善，投資渠道十分有限，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)由此開始上漲。2011年下半年，央行多次上調(diào)準(zhǔn)備金率和利率，我國(guó)由穩(wěn)健的貨幣政策轉(zhuǎn)為緊縮的貨幣政策，多數(shù)居民表示購(gòu)房決策受到了利率變動(dòng)的影響，需求得到有效控制，但供給量并沒有明顯增加甚至有所減少，在此格局下，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的理性回歸[16]。緊縮的貨幣政策對(duì)需求的影響效果不是瞬間產(chǎn)生的，其存在一個(gè)滯后期。并且，有大量研究表明基于需求調(diào)控管理的“抑制需求”政策效果并不樂觀，尤其是被抑制的住房需求在未來(lái)會(huì)隨著政策的松動(dòng)而集中釋放，從而進(jìn)一步造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的震蕩，影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展，近年來(lái)利率變動(dòng)后房?jī)r(jià)的波動(dòng)變化可以證明這一點(diǎn)[14]。因此，貨幣政策應(yīng)該保持長(zhǎng)期穩(wěn)定，變化過快將會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)失去自我調(diào)節(jié)的機(jī)會(huì)。

（五）財(cái)政政策

目前，以征收二手房交易稅來(lái)控制房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)難以獲得成效?；趯?duì)武漢市居民的調(diào)查，沒有住房的人群占比最大，為40.8%，居民的住房問題依然嚴(yán)峻。與之相對(duì)應(yīng)的是擁有三套及三套以上房產(chǎn)的武漢市居民比例達(dá)8.7%，對(duì)于擁有三套住宅以上的購(gòu)房人而言，購(gòu)買住房已不僅僅是為滿足生存或住房環(huán)境改善的需要，更多的是進(jìn)行投資、投機(jī)，從差價(jià)中獲利。從該類人群的所占比例來(lái)看，武漢市目前仍有較大的二手房交易市場(chǎng)；從增加住房供給的角度來(lái)看，具有很大的優(yōu)勢(shì)。圖2居民擁有住房情況

契稅屬于價(jià)外稅收，由買房者根據(jù)成交價(jià)格交納，交易雙方可能會(huì)考慮這種實(shí)際的交易成本。 在賣方市場(chǎng)條件下，由于信息的不對(duì)稱、房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)的差異使得買方事實(shí)上處于交易談判中的不利地位， 要想將契稅部分地轉(zhuǎn)嫁給賣方十分困難，在此背景下，若實(shí)行對(duì)二手房交易進(jìn)行差額征稅的政策，將會(huì)使得目前擁有多套房的居民停止對(duì)其多余房產(chǎn)進(jìn)行交易，或者提高交易價(jià)格以彌補(bǔ)繳稅所帶來(lái)的損失[13]。無(wú)論是前者還是后者，都將導(dǎo)致武漢市住房供應(yīng)量減少，整體房?jī)r(jià)的上升。對(duì)二手房交易差額征稅政策雖在一定程度上阻礙了潛在的房地產(chǎn)投資者進(jìn)入市場(chǎng)，達(dá)到使房?jī)r(jià)下調(diào)的目的，但另一方面，其對(duì)二手房市場(chǎng)的干預(yù)與打壓，使本來(lái)買不起新房而寄希望于二手房的購(gòu)房者更加無(wú)所適從，“人人有房住”的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

四、結(jié)論與政策建議

以上研究可知，今后政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)稅收政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的作用，減輕帶有強(qiáng)制性的行政政策的調(diào)控比重，以促進(jìn)市場(chǎng)積極發(fā)揮自我調(diào)節(jié)作用。在此基礎(chǔ)上，對(duì)土地政策進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)，并靈活運(yùn)用貨幣政策，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

1.結(jié)合城鎮(zhèn)化發(fā)展調(diào)整土地政策。充分協(xié)調(diào)好土地開發(fā)利用，在不逾越18億畝耕地紅線的前提下靈活開發(fā)，構(gòu)建統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場(chǎng)；規(guī)范保障房系統(tǒng)，加強(qiáng)廉租房建設(shè)，為居民提供優(yōu)質(zhì)的住房進(jìn)而緩解商品房供給壓力。

2.強(qiáng)調(diào)稅收手段的應(yīng)用。規(guī)范房產(chǎn)交易過程中的稅收，進(jìn)而鼓勵(lì)交易，活躍市場(chǎng)；新征房屋空置稅，多套房屋持有稅等，提高房屋持有成本，為投機(jī)購(gòu)房者設(shè)定高門檻，防止囤有一定數(shù)量住房的投資者占用資源。

3.降低強(qiáng)制性行政政策的比重，減少對(duì)“限購(gòu)令”的過分依賴。綜合其他調(diào)控手段如信貸控制等，多管齊下進(jìn)行調(diào)控，更加規(guī)范地完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，盡可能地調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)能力，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

注釋：

[1]這里的人均住房面積數(shù)據(jù)來(lái)自于《政府工作報(bào)告》；平均住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)自于中國(guó)指數(shù)研究院。

[2]RI為平均隨機(jī)一致性指標(biāo)，其值的大小可根據(jù)階數(shù)n查表獲得。

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房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 發(fā)展 宏觀調(diào)控 政府調(diào)控 銀行

1.金融政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響分析

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，金融業(yè)的支持是房地產(chǎn)業(yè)繁榮必不可少的條件。

1.1銀行的利息

加息會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，但對(duì)于不同的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說，影響也不盡相同。負(fù)債結(jié)構(gòu)不同，融資渠道不同以及資金實(shí)力不同的房地產(chǎn)企業(yè)受加息的影響也不同。對(duì)于那些負(fù)債率較高，融資渠道單一，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差的房地產(chǎn)企業(yè)，加息后企業(yè)的經(jīng)營(yíng)要面臨強(qiáng)大的壓力。

加息無(wú)疑會(huì)增加其還貸壓力，促使某些消費(fèi)者提前還貸或部分提前還貸。而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費(fèi)者的還貸成本增加了許多。

房?jī)r(jià)在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。加息對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說意味著購(gòu)房支出的增加，這實(shí)際上是政府在削減對(duì)貸款購(gòu)房者的支持力度，降低其購(gòu)買力。而購(gòu)買力的降低必然會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)需求，這種對(duì)需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房?jī)r(jià)，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房?jī)r(jià)回歸理性。

1.2存款準(zhǔn)備金率政策

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率會(huì)對(duì)貨幣供應(yīng)總量產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)：當(dāng)提高存款準(zhǔn)備金率時(shí)，貨幣乘數(shù)減小。 銀行可運(yùn)用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應(yīng)以一定比率減少。在市場(chǎng)上加息的呼聲很高的情況下，央行選擇了連續(xù)兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率的緊縮方式，這種方式直接作用于商業(yè)銀行，效果更直接也更有效。受準(zhǔn)備金率變化影響較大的行業(yè)為房地產(chǎn)行業(yè)。由于國(guó)內(nèi)信托等其它融資渠道尚在完善及發(fā)展中，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行貸款的依存度仍然較高。房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，其所投入的自有資金不能低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%，按這一比例計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需的資金中60%-70%左右由銀行貸款構(gòu)成，因此，存款準(zhǔn)備金率的提升將增加房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。此次央行再次提高存款準(zhǔn)備金率表達(dá)了央行繼續(xù)收縮銀根的政策導(dǎo)向，在心理上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資將起到一定的制約作用。

2.政府的調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

2.1土地供給政策

沒有土地供應(yīng)，房地產(chǎn)開發(fā)和商品房供給就無(wú)從談起。在我國(guó)當(dāng)前的土地制度條件下，政府是唯一的土地供給者，政府的土地供給政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與運(yùn)行有決定性影響。

土地供應(yīng)政策的核心，是土地供應(yīng)計(jì)劃。土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資調(diào)節(jié)的功效非常直接和顯著，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)總是伴隨著對(duì)土地的直接需求，政府土地供應(yīng)計(jì)劃所確定土地供給數(shù)量和結(jié)構(gòu)，直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模和結(jié)構(gòu),對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商

2.2地價(jià)政策

雖然房地產(chǎn)價(jià)格主要取決于市場(chǎng)供求關(guān)系，但由于地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，城市土地又由政府壟斷出讓，所以政府可以用地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

地價(jià)、建造成本、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、投資利潤(rùn)、稅金等因素極大地影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)上的供給價(jià)格。政府通過調(diào)整土地供應(yīng)數(shù)量，靈活運(yùn)用協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣四種出讓方式，以及必要時(shí)通過直接的行政干預(yù)，都可以對(duì)地價(jià)進(jìn)行有效的調(diào)控。

2.3稅收政策

房地產(chǎn)稅收政策是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心政策之一。正確運(yùn)用稅收政策杠桿不但可以理順分配關(guān)系、保證政府土地受益，還可以通過稅賦差別體現(xiàn)政府的稅收政策和產(chǎn)業(yè)政策，進(jìn)而對(duì)抑制市場(chǎng)投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易行為等方面起到明顯的作用。

3.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)對(duì)策

3.1轉(zhuǎn)換市場(chǎng)機(jī)制，開拓資金資源渠道

資金是房地產(chǎn)開發(fā)的首要因素，迫切需要通過多渠道的融資活動(dòng)來(lái)滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用加入世貿(mào)組織和金融市場(chǎng)多元化的機(jī)會(huì)。尋求銀行以外的融資渠道。上市是理想的融資渠道，通過資本市場(chǎng)融資或再融資，可緩解房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需要壓力。投資決策理性化 投資規(guī)模理性化,不可盲目做大。根據(jù)企業(yè)自身的資金實(shí)力,認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研,正確進(jìn)行目標(biāo)市場(chǎng)定位,合理安排投資規(guī)模。投資結(jié)構(gòu)理性化。認(rèn)真接受政府指導(dǎo),吃準(zhǔn)市場(chǎng)趨向,適應(yīng)中低收入者需求,多開發(fā)中低價(jià)位住房。投資領(lǐng)域理性化,積極參與城市建設(shè)用地的拓展和全面整理。土地開發(fā)、土地拓展、土地整理,在地產(chǎn)業(yè)上是一個(gè)非常值得探索的領(lǐng)域。投資區(qū)域多樣化,不要盲目集中城區(qū)。城市化進(jìn)程中小城鎮(zhèn)建設(shè),對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)可開拓的新市場(chǎng)。多元化融資渠道 銀根收緊和房地產(chǎn)企業(yè)的資金門檻提高,無(wú)疑對(duì)中小型房地產(chǎn)企業(yè)的打擊和影響最大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以轉(zhuǎn)向?qū)で笃渌谫Y途徑,運(yùn)用兼并重組、聯(lián)合、股東置換、利用民間資本或外資參股等形式資本運(yùn)作,盤活現(xiàn)有資產(chǎn),做大做強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),為新一輪的發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.2走聯(lián)合開發(fā)，合作經(jīng)營(yíng)，集中和規(guī)模化道路

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)高投入，高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，特別需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化經(jīng)營(yíng)，以提高其抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

3.3改善經(jīng)營(yíng)管理，消除短視觀念，提高核心競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控范文第5篇

【關(guān)鍵詞】宏觀調(diào)控；房地產(chǎn)；必要性；措施

近年來(lái)，伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民整體生活水平的提高，加之中國(guó)人特有的“房子”情節(jié)，導(dǎo)致我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在全國(guó)各地快速發(fā)展，也引發(fā)了我國(guó)購(gòu)房熱和房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，這中間有其促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的積極作用，其中的泡沫，也為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定埋下了隱患，甚至出現(xiàn)了不通過宏觀調(diào)控進(jìn)行干預(yù)將會(huì)造成難以彌補(bǔ)的損失，甚至可能會(huì)引起新一輪的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所以在2006年以后，國(guó)家采取了一系列的宏觀調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)過快上漲，以期通過宏觀調(diào)控讓我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展進(jìn)入理性發(fā)展階段。本文也將以此為契機(jī)探討研究宏觀調(diào)控對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響。

一、宏觀調(diào)控與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

宏觀調(diào)控是指國(guó)家運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段，對(duì)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行進(jìn)行干預(yù)和調(diào)整，以及時(shí)糾正經(jīng)濟(jì)發(fā)展中可能與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)不一致的因素，或者是及時(shí)糾正不符合市場(chǎng)秩序和規(guī)律的行為，其對(duì)市場(chǎng)在資源的配置中起的基礎(chǔ)性作用是有一定吸納之作用的，其目的是希望通過國(guó)家的調(diào)控手段，避免市場(chǎng)直接調(diào)節(jié)資源會(huì)出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能偏離預(yù)定的軌跡，甚至是出現(xiàn)倒退和通貨膨脹等問題，最終確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康的良性發(fā)展。國(guó)家宏觀調(diào)控的原則有：統(tǒng)一性原則、總體平衡的原則、協(xié)調(diào)的原則、以及引導(dǎo)為主的原則，還有就是目標(biāo)明確性原則。宏觀調(diào)控的手段主要有出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)；通過政策性引導(dǎo)；提供相關(guān)的服務(wù)；同時(shí)對(duì)于相關(guān)的違法行為進(jìn)行懲治。

房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控是指國(guó)家應(yīng)用行政、經(jīng)濟(jì)、法律等手段，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理的引導(dǎo)和控制，避免房地產(chǎn)泡沫對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展可能產(chǎn)生的不利后果進(jìn)行提前防控，對(duì)于行業(yè)和相關(guān)人員進(jìn)行有利的引導(dǎo)和分流，以期保證房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展回歸到理性的軌道上來(lái)，以確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體平穩(wěn)和社會(huì)秩序的穩(wěn)定。

二、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控的必要性

眾所周知從2004年開始，以北京上海等一線城市為代表，房?jī)r(jià)快速上漲，有的地方甚至出現(xiàn)了光是買地就動(dòng)則上萬(wàn)的情況，房地產(chǎn)難道在一夜之間就可能出現(xiàn)這么快的繁榮嗎？這樣的繁榮景象是真實(shí)的嗎？它能持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？就引發(fā)了大多數(shù)人的思考房地產(chǎn)市場(chǎng)表面繁榮的背后的隱患，終于在2006年開始，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)行宏觀調(diào)控，以國(guó)家之力幫助我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)清除泡沫，讓其的發(fā)展回歸到理性的軌道上來(lái)。其實(shí)在這個(gè)階段上對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控是有其必要性的。理由如下：

首先，居民的購(gòu)買能力不能適應(yīng)房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)，這樣對(duì)于買房成為剛需的家庭來(lái)說，購(gòu)買一套住房將自己淪為房奴，既降低了居民的生活幸福指數(shù)，同時(shí)也不利于社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。也就是說房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)上升到了關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定的大事，如果不調(diào)控，一旦出現(xiàn)什么問題，局面可能會(huì)失控。

其次，我們可以看到，銷售比較好的房屋往往是地段比較好的位置，其余的房屋銷售并不是那么理想，同時(shí)這中間除開剛需以外，也不避免存在人為的炒作行為，導(dǎo)致房屋的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其實(shí)際的價(jià)值，那么這樣的泡沫和虛假的繁榮就非常危險(xiǎn)，甚至每年的房屋的待售面積都在逐年增加，而我們的實(shí)際需求并沒有增長(zhǎng)。

再次，在這個(gè)階段上，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金已經(jīng)吃緊，用于正常的房屋開發(fā)方面的資金比例相對(duì)比較少，其對(duì)工程質(zhì)量和客戶的保障將是很大的隱患。

還有，對(duì)于銀行和廣大投資者來(lái)說，房產(chǎn)的投入不是一個(gè)小數(shù)目，一旦房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致銀行和投資者的連受收到影響，情況嚴(yán)重的，甚至有倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)階段上，引入宏觀調(diào)控有其必然性的要求和緊迫性。

三、我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主要措施

首先，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，要根據(jù)地區(qū)的不同，進(jìn)行分別對(duì)待。對(duì)于北京、上海深圳這樣的一線城市，由于剛性需求大，并且市場(chǎng)相對(duì)發(fā)展比較成熟了，對(duì)其的宏觀調(diào)控可以主要以引導(dǎo)為主，主要還是以市場(chǎng)配置為主，但是也要隨時(shí)警惕發(fā)展過快產(chǎn)生的不利影響。對(duì)于中西部地區(qū)，政府要加大投入鼓勵(lì)合理發(fā)展，同時(shí)要警示不可以以一線城市的發(fā)展作為其類比的對(duì)象，因?yàn)槊總€(gè)地區(qū)有每個(gè)地區(qū)的發(fā)展要求。還有就是對(duì)于西部人口密集地區(qū)，要鼓勵(lì)其房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，并形成一定的規(guī)模以滿足自身的發(fā)展需要。

其次，通過提高銀行的存款保證金率來(lái)限制銀行的貸款比例。這樣做的目的，主要是為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫給銀行甚至整個(gè)行業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也可以有效的控制房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)資金，讓房地產(chǎn)企業(yè)將錢真正用到有前途的項(xiàng)目上，減少盲目投資的可能性。

再次，就是通過出臺(tái)一系列的限購(gòu)措施，以保證先滿足于剛性購(gòu)房需要，避免和打擊投機(jī)房產(chǎn)的行為，造成的房屋漲價(jià)的虛假泡沫。也引導(dǎo)廣大的消費(fèi)者合理的進(jìn)行買房投資。

最后，就是加強(qiáng)保障性住房建設(shè)。如果說之前的宏觀調(diào)控手段，是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的限制的話，那么保障房的假設(shè)則是從實(shí)際上解決需求的疏導(dǎo)，可以說這樣的方式，是國(guó)家的調(diào)控政策充分尊重了市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律的，所以我們要繼續(xù)加快廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房的建設(shè)，這樣既可以合理的引導(dǎo)房?jī)r(jià)市場(chǎng)，同時(shí)也可以實(shí)實(shí)在在的解決人們生活用房的剛需，有利于社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這個(gè)過程中我們要同時(shí)注意好保障性住房的工程質(zhì)量的保障，還有就是關(guān)于其的入住條件和程序的完善。

綜上，我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，是有其現(xiàn)實(shí)的緊迫性的，同時(shí)通過這幾年的治理實(shí)踐來(lái)看，宏觀調(diào)控的作用已經(jīng)初顯成效?？磥?lái)在特定的時(shí)期、在特定的范圍內(nèi)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展采用宏觀調(diào)控手段，也有著其重要的意義，同時(shí)我們也要注意，伴隨著相應(yīng)的市場(chǎng)環(huán)境的改變，我們的宏觀調(diào)控手段，也要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，甚至是推出，這也是市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。總之，我們無(wú)論采用什么樣的方法和手段，都是為了確保我國(guó)的社會(huì)主義現(xiàn)代化事業(yè)的順利發(fā)展和人民生活水平的逐步提高。

【參考文獻(xiàn)】

[1]崔光燦，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與宏觀調(diào)控[J]，中國(guó)房地產(chǎn)，2012年02期